Atalar Marmaray İstasyonu, Üsküdar Caddesi (Minibüs Yolu) ticari canlılığı ve sahil yürüyüş bandına yakınlığıyla Kartal’ın en hareketli konut bölgelerinden biri olan Atalar, ikiz ve ayrık nizam apartman dönüşümünün merkez üssüdür.
Atalar Caddesi ve Şehit Hakan Kurban Caddesi çevresindeki 350–600 m² parsellerde 1990’lı yıllarda inşa edilmiş 5-6 katlı yoğun apartman stoku yer alır. Tekil parsellerde otopark rampası sığdırmak güçleştiğinde yan ikiz parselle tevhid edilerek 1/1000 Kartal Güneyi plan notlarındaki kademeli KAKS artışından yararlanılması hem kapalı otopark kazandırır hem de arsa sahibi payını %52–%58 bandına taşır; tekil kalan binalarda ise Yarısı Bizden 1.875.000 TL konut ve 1.000.000 TL işyeri desteği devreye alınır.
Atalar Mahallesi, Marmara sahili ile Marmaray hattı arasında Kuvaterner yaşlı alüvyon zemin birimleri (ZD sınıfı) üzerinde konumlanır ve özellikle sahile inen sokaklarda yeraltı su seviyesi -3 ila -4,5 metre kotlarındadır. 1985–1997 yılları arasında inşa edilmiş yoğun ikiz ve ayrık apartman stokunda yetersiz etriye sıklaştırması ve korozyon riski bulunduğundan, yeni yapılaşmada sondajlı presiyometre/MASW verilerine göre jet-grout kolon destekli radye temel ve C35/40 perde-çerçeve sistem zorunlu mühendislik standardımızdır.
Mimar İdris YAĞMAHAN: Üsküdar Caddesi (Minibüs Yolu) ve Atalar Caddesi üzerindeki TİCK (Ticaret+Konut) parsellerinde yüksek tavanlı kurumsal cadde mağazaları kurgularken, konut girişlerini gürültüden arındırılmış yan/arka peyzaj kotlarından bağımsız olarak çözüyoruz.
İnş. Müh. Celalettin YAĞMAHAN: Atalar Marmaray İstasyonu’na yürüme mesafesindeki daire ve dükkanların satış hızı çok yüksektir; ikiz nizam komşu parsellerde tevhid (birleştirme) yapıldığında kazanılan ilave emsal sayesinde maliklerin nakit fark ödemesini sıfırlayan veya minimize eden tablolar oluşturuyoruz.
| Cadde / Mikro-Koridor | Ulaşım & İstasyon | Mevcut Bina Tipolojisi | Önerilen Dönüşüm Modeli |
|---|---|---|---|
| Atalar Caddesi & Atalar Marmaray Çevresi | Atalar Marmaray İstasyonu (2–5 dk Yürüme Mesafesi) | Perakende dükkanlı yoğun ikiz ve ayrık nizam 5–7 katlı 1990 öncesi apartmanlar | İkiz Parsel Tevhidiyle Emsal Artışı veya Yarısı Bizden Destekli Yerinde Dönüşüm |
| Üsküdar Caddesi (Minibüs Yolu) Ticari Aksı | Minibüs Yolu Ana Arteri ve İETT Sahil-Merkez Hatları | TİCK (Ticaret+Konut) lejantlı kurumsal mağaza cepheli cadde binaları | Ticari Şerefiyeli Kat Karşılığı (%52–%58) + Kapalı Otoparklı Karma Blok |
| Turgut Özal Bulvarı – Şehit Hakan Kurban Caddesi Kıyı Kesimi | Kartal-Dragos Sahil Bulvarı ve Bisiklet/Rekreasyon Hattı | ZD alüvyon zemin üzerinde 6–9 katlı deniz esintili ayrık nizam aile apartmanları | Zemin İyileştirmeli Tam Kat Karşılığı (%54–%58) |
Sahil alüvyon hattından Aydos kaya zeminine kadar kuşak bazlı birim maliyetleri, 1.875.000 TL Yarısı Bizden düşümünü ve kademeli tevhid emsal artışını anında hesaplayın.
Dragos Sahil & Adalar Manzaralı Prestij Hattı
Marmara Denizi sahil bandı, Dragos Tepesi’nin yeşil dokusu ve Başak-Cevizli Marmaray erişimiyle Kartal’ın en seçkin yaşam koridoru olan Orhantepe (Dragos), 1980–1998 dönemi yorgun apartmanların hızla A+ rezidans ve butik konutlara dönüştüğü merkezdir.
Marmaray – Sahil Arası Merkezi Yenileme Kuşağı
Başak Marmaray İstasyonu, Kızılay Bulvarı sağlık/ticaret aksı ve sahil parklarına yürüme mesafesiyle yüksek yaşam konforu sunan Petroliş Mahallesi, Kartal’ın en hızlı yenilenen köklü yerleşim alanlarındandır.
Deniz Cepheli Ultra Prestij Sahil Parselleri
Kartal sahil şeridinin kalbi olan Kordonboyu; Turgut Özal Bulvarı, Ankara Caddesi ve Marmaray Kartal-Başak hattı arasındaki eşsiz konumuyla ilçenin en yüksek arsa payı değerine sahip dönüşüm bölgesidir.
Ada/parsel veya mahalle bilginizi iletin; Mimar İdris YAĞMAHAN imar plan notları ve müktesep hak tablonuzu, İnş. Müh. Celalettin YAĞMAHAN ise zemin ve maliyet etüdünüzü hazırlasın.