Marmara Denizi sahil bandı, Dragos Tepesi’nin yeşil dokusu ve Başak-Cevizli Marmaray erişimiyle Kartal’ın en seçkin yaşam koridoru olan Orhantepe (Dragos), 1980–1998 dönemi yorgun apartmanların hızla A+ rezidans ve butik konutlara dönüştüğü merkezdir.
Turgut Özal Bulvarı sahil şeridinden Çınar Caddesi ve Bankalar Caddesi’ne uzanan Orhantepe dokusunda, 1999 öncesi korozyonlu yapıların acil dönüşümü hayati önem taşır. Dragos arkeolojik ve doğal sit etkileşim sınırlarındaki alçak katlı parsellerde butik lüks konut kurgusu öne çıkarken, Üsküdar Caddesi’ne yakın ayrık nizam apartmanlarda yüksek arsa değeri sayesinde arsa sahiplerinden nakit talep edilmeyen veya minimum farkla çözülen kat karşılığı modelleri başarıyla uygulanmaktadır.
Orhantepe Mahallesi geoteknik açıdan iki farklı karakter gösterir: Dragos Tepesi’ne tırmanan üst kotlarda Paleozoik yaşlı dayanımlı birimlerle ZC zemin sınıfı yakalanırken, Turgut Özal Bulvarı ve Çınar Caddesi alt kotlarında denizel alüvyon etkisiyle ZD sınıfı ve sığ yeraltı su seviyesi görülür. Özellikle 1999 depremi öncesinde deniz rüzgarına açık inşa edilmiş apartmanların bodrum kolonlarında ileri klorür korozyonu saptandığından, yeni projelerde C35/45 sülfata dayanıklı beton, tam bohçalama PVC membran yalıtım ve gerekli parsellerde jet-grout zemin iyileştirmesi uygulanmaktadır.
Mimar İdris YAĞMAHAN: Dragos ve Çınar Caddesi aksında Prens Adaları silüetini maksimum açıyla içeri alan geniş sürme doğramalı cepheler, tuzlu deniz nemine dirençli alüminyum kompozit/sinterflex kaplamalar ve her daireye kapalı otopark tahsisi projelerimizin temel tasarım kriteridir.
İnş. Müh. Celalettin YAĞMAHAN: Orhantepe (Dragos), Kartal’ın m² konut satış rayici en yüksek bölgesi olduğu için emsal hakkı uygun parsellerde %55 ila %62 bandında arsa sahibi paylaşım oranlarına çıkabiliyor; imar hakkı kısıtlı butik binalarda ise 1.875.000 TL Yarısı Bizden paketini devreye alarak malik yükünü minimize ediyoruz.
| Cadde / Mikro-Koridor | Ulaşım & İstasyon | Mevcut Bina Tipolojisi | Önerilen Dönüşüm Modeli |
|---|---|---|---|
| Dragos Tepesi Yamaçları & Orhangazi Caddesi Aksı | Turgut Özal Sahil Bulvarı ve Başak Marmaray (6–8 dk) | Sit etkileşimli, geniş bahçeli, Adalar manzaralı 3–5 katlı butik konut ve köşk parselleri | A+ Butik Kat Karşılığı (%56–%62) veya Özel Mimari Yerinde Yenileme |
| Çınar Caddesi & Bankalar Caddesi Sahil Bandı | Sahil Yürüyüş Yolu, Deniz Otobüsü Aksı ve Atalar-Başak Marmaray | 1980–1997 yapımı deniz neminden korozyona uğramış 5–8 katlı ayrık nizam apartmanlar | Yüksek Oranlı Kat Karşılığı (%55–%60) + Jet-Grout/Bohçalama Kıyı Mühendisliği |
| Üsküdar Caddesi (Minibüs Yolu) – Cevizli Marmaray Geçişi | Cevizli ve Başak Marmaray İstasyonları, Kadıköy–Pendik Minibüs Hattı | Zemin kat ticari dükkanlı veya yoğun konut kullanımlı orta ölçekli apartman stoku | Yarısı Bizden (1.875.000 TL Konut / 1.000.000 TL İşyeri) veya Hibrit Kat Karşılığı |
Sahil alüvyon hattından Aydos kaya zeminine kadar kuşak bazlı birim maliyetleri, 1.750.000 TL yapım paketi düşümünü (+125.000 TL tahliye desteği) ve kademeli tevhid emsal artışını anında hesaplayın.
Atalar Marmaray & Minibüs Yolu Yoğun Dönüşüm Aksı
Atalar Marmaray İstasyonu, Üsküdar Caddesi (Minibüs Yolu) ticari canlılığı ve sahil yürüyüş bandına yakınlığıyla Kartal’ın en hareketli konut bölgelerinden biri olan Atalar, ikiz ve ayrık nizam apartman dönüşümünün merkez üssüdür.
Marmaray – Sahil Arası Merkezi Yenileme Kuşağı
Başak Marmaray İstasyonu, Kızılay Bulvarı sağlık/ticaret aksı ve sahil parklarına yürüme mesafesiyle yüksek yaşam konforu sunan Petroliş Mahallesi, Kartal’ın en hızlı yenilenen köklü yerleşim alanlarındandır.
Deniz Cepheli Ultra Prestij Sahil Parselleri
Kartal sahil şeridinin kalbi olan Kordonboyu; Turgut Özal Bulvarı, Ankara Caddesi ve Marmaray Kartal-Başak hattı arasındaki eşsiz konumuyla ilçenin en yüksek arsa payı değerine sahip dönüşüm bölgesidir.
Ada/parsel veya mahalle bilginizi iletin; Mimar İdris YAĞMAHAN imar plan notları ve müktesep hak tablonuzu, İnş. Müh. Celalettin YAĞMAHAN ise zemin ve maliyet etüdünüzü hazırlasın.