KARTAL KENTSEL DÖNÜŞÜM Yağmahan Mimarlık & Mühendislik
Hemen Ara
Kat Karşılığı İnşaat — Sözleşme ve Mevzuat Özeti
Karar Nisabı
%50+1 Salt Çoğunluk
6306 Sayılı Dönüşüm Kanunu
Sözleşme Modeli
Kat Karşılığı İnşaat
Sıfır Nakit Çıkışlı veya Hibrit Kat Karşılığı
Teslim Süresi
15 – 20 Ay
Ruhsat ve İskân Dahil
Beton & Demir
C35/C40 + B420C
TBDY 2018 Sismik Karkas
Mimari Proje
İdris YAĞMAHAN
Kurucu Mimar · 3B BIM
Statik Denetim
Celalettin YAĞMAHAN
Kurucu İnşaat Mühendisi
Sıfır Nakit Çıkışlı veya Hibrit Kat Karşılığı

Kartal Kat Karşılığı İnşaat ve Prestijli Apartman Dönüşümü

Kartal’ın Marmara Denizi ve Prens Adaları’na nazır Orhantepe (Dragos), Kordonboyu, Atalar ve Cevizli kuşaklarında yüksek gayrimenkul rayiç değeri, arsa sahiplerine cebinden para çıkmadan ya da çok düşük farklarla lüks konut sahibi olma imkânı tanır. Mimar İdris YAĞMAHAN’ın fonksiyon ve gün ışığı odaklı BIM kat planları ile İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN’ın korozyon dirençli kıyı mühendisliği disiplini birleşerek mülkünüzün yatırım değerini ikiye katlar.

Kimler İçin En Doğru Modeldir?
İmar emsal artışı bulunan veya yüksek m² satış değerine sahip sahil, Marmaray ve M4 Metro aksı binaları (Orhantepe/Dragos, Kordonboyu, Atalar, Cevizli, Esentepe)
Finansal Formül: %50 – %62 Arsa Sahibi Paylaşım Oranı + Şerefiye Dengeli Kat Planı + Noter Teminatlı Sözleşme
Ücretsiz Ön Fizibilite Al WhatsApp Danışma
Kartal Dragos ve Kordonboyu sahil hattında inşa edilen modern kat karşılığı apartman mimarisi
Adalar manzaralı Dragos-Kordonboyu hattında A+ cephe ve sıfır veya minimum fark ödemeli finansal kurgu

Adım Adım Kartal Uygulama Süreci

1

1. İmar Emsal Hesabı, Fizibilite ve Paylaşım Oranı Teklifi

Parselin tapu alanı, mevcut KAKS hakkı, yola terk/ihdas durumu ve bölgedeki güncel konut m² satış rayiçleri analiz edilerek maliklere net daire metrekarelerini içeren kat karşılığı teklif dosyası sunulur.

2

2. BIM Mimari Avan Proje ve Şerefiye Puanlama Sunumu

3 boyutlu kat planları, otopark yerleşimi, cephe malzemeleri ve marka listesi (asansör, doğrama, vitrifiye, ısıtma) malik kuruluna sunularak her bağımsız bölümün yeni projedeki karşılığı netleştirilir.

3

3. Noter Sözleşmesi, 6306 Muafiyetleri ve Ruhsat Onayı

6306 sayılı Kanun’un sağladığı noter harcı, tapu harcı, belediye otopark/ruhsat harcı muafiyetleri ve %1 KDV avantajı devreye alınarak resmi sözleşme imzalanır; Kartal Belediyesi’nden yapı ruhsatı çıkarılır.

4

4. Denetimli Şantiye İmalatı, Kat İrtifakı ve Anahtar Teslim

İksa, temel, kaba yapı ve ince mimari imalatlar iş programına sadık kalınarak tamamlanır; iskân belgesi alınarak kat mülkiyeti tapuları hak sahiplerine eksiksiz teslim edilir.

Mimari & Statik Taahhüt Kapsamı

  • Dragos, Kordonboyu ve Atalar kıyı hattındaki alüvyon/dolgu zeminlerde (ZD/ZE) derin sondajlı geoteknik etüt, gerekli parsellerde jet-grout/fore kazık zemin iyileştirmesi ve sülfata dayanıklı C35/C40 betonarme temel tasarımı.
  • Kartal 1/1000 E-5 Güneyi Uygulama İmar Planı KAKS (1.75 – 2.07) ve çekme mesafesi kuralları dahilinde her cepheden deniz/şehir perspektifi yakalayan simetrik daire tipolojileri ve kapalı otopark rampa çözümleri.
  • SPK lisanslı değerleme mantığıyla kat, cephe, Adalar manzarası ve gün ışığı katsayılarını puanlayan matematiksel şerefiye tablosu sayesinde malikler arası kura veya adil daire eşleştirmesi.
  • Noter düzenleme şeklinde Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, kademeli ipotek fekki (inşaat ilerledikçe arsa tapusu devri), kira yardımı ve gecikme cezai şart güvenceleri.

Başvuru İçin Hazırlanacak Belgeler

  • Parsel maliklerine ait Tapu Senetleri ve Arsa Paylı Hissedar Listesi (Tapu Kayıt Örneği)
  • Kartal Belediyesi’nden alınacak güncel İmar Durumu ve Plan Notları Örneği
  • Kadastro Müdürlüğü onaylı Aplikasyon Krokisi ve Kırmızı Kot / Yol Kotu Tutanağı
  • Kat malikleri kurulunca imzalanmış %50+1 Kentsel Dönüşüm Karar Tutanağı
  • Noter sözleşmesi aşamasında arsa sahiplerinin kimlikleri ve sınırlı/projeye özel teknik işlem vekaletnameleri
2026/2027 Kartal Saha & Bakanlık Parametreleri

Kartal Kentsel Dönüşüm, Yarısı Bizden & Tevhid Hesaplama Motoru

Sahil alüvyon hattından Aydos kaya zeminine kadar kuşak bazlı birim maliyetleri, 1.875.000 TL Yarısı Bizden düşümünü ve kademeli tevhid emsal artışını anında hesaplayın.

Kat Karşılığı Alan Dağılımı Emsal: 1.140 m²
Toplam Brüt İnşaat
1.459 m²
Maliklere Düşen Toplam Net
637 m²
Tahmini Toplam Yeni Konut
13 Bağımsız Bölüm
Arsa Sahiplerine Düşen Konut
~7 Daire
Mevcut Malik Başına Düşen Ortalama Yeni Net Alan:
64 m² Net
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği %28 emsal harici kazanım dahil tahmini süpürülebilir net alandır.
Kat Karşılığı Mimari Etüt Talep Et
Alternatif Hukuki & Finansal Modeller

Kartal İçin Diğer Kentsel Dönüşüm ve Sözleşme Modellerimiz

Kartal Yarısı Bizden kampanyası kapsamında yerinde yenilenen deprem güvenli apartman projesi öncesi ve sonrası görünümü 2026/2027 Bakanlık Hibe + Kredi Paketi

Kartal Yarısı Bizden Kampanyalı Yerinde Bina Yenileme

Kartal’ın Karlıktepe, Atalar, Petroliş, Yukarı ve Soğanlık Yeni gibi imar hakkı geçmiş yıllarda büyük ölçüde kullanılmış mahallelerinde kat karşılığı formülü tek başına yeterli olmadığında, 2026/2027 Yarısı Bizden paketi en rasyonel finansman çözümünü üretir. Mimar İdris YAĞMAHAN ve İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN yönetiminde; konut başına 1.875.000 TL, ticari dükkan başına 1.000.000 TL kamu finansmanını şeffaf birim maliyet sözleşmesiyle birleştirerek maliklerin kendi arsa paylarını koruduğu yerinde dönüşüm gerçekleştiriyoruz.

Süre: 14 – 18 Ay (Ruhsat Onayı Sonrası Anahtar Teslim) İncele →
Kartal mahallelerinde komşu parsellerin tevhid edilerek tek vaziyet planında birleştirildiği otoparklı kentsel dönüşüm modeli Kartal 1/1000 Plan Notları Emsal Teşviki

Kartal Tevhid (Parsel Birleştirme) ve Kademeli Emsal Artışı Mühendisliği

Kartal’ın Hürriyet, Cumhuriyet, Gümüşpınar, Çavuşoğlu, Topselvi ve Karlıktepe mahallelerinde 250 ila 450 m² büyüklüğündeki küçük parseller tek başına yenilendiğinde yan-arka bahçe çekme mesafeleri ve otopark rampası yüzünden ciddi alan kaybına uğrar. Kartal Belediyesi 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı notlarındaki parsel birleştirme (tevhid) teşviklerini kullanarak komşu parselleri bir araya getiriyor; hem kademeli KAKS (emsal) artışı kazanıyor hem de ortak bodrum otoparklı, güvenlikli ve yüksek şerefiyeli yaşam alanları kurguluyoruz.

Süre: 18 – 24 Ay (İfraz/Tevhid Encümen Onayı + İnşaat Süreci) İncele →
Kartal Uğur Mumcu ve Soğanlık bölgesinde peyzaj avlulu çok bloklu site kentsel dönüşüm projesi Uğur Mumcu & Soğanlık Kooperatif Uzmanlığı

Kartal Çok Bloklu Site ve Kooperatif Kentsel Dönüşüm Yönetimi

Kartal özellikle Uğur Mumcu, Soğanlık Yeni, Yakacık Yeni ve Cevizli mahallelerinde 1980’li ve 1990’lı yıllarda kooperatif eliyle kurulmuş çok bloklu geniş sitelere ev sahipliği yapar. Bu sitelerde en büyük engel mühendislikten önce yüzlerce malikin ortak kararda buluşmasıdır; Mimar İdris YAĞMAHAN ve İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN liderliğinde kurduğumuz şeffaf site komisyonu modeli, matematiksel şerefiye puanlaması, yeraltı otoparklı araçsız peyzaj avlusu ve banka teminatlı sözleşme yapısıyla büyük ölçekli siteleri güvenle yeniliyoruz.

Süre: 20 – 30 Ay (Site Ölçeğine ve Etap Sayısına Göre) İncele →
6306 Sayılı Kanun, İmar ve Sözleşme Yanıtları

Kat Karşılığı İnşaat Sıkça Sorulan Sorular

S1 Kartal’da kat karşılığı inşaat oranları mahallelere göre hangi aralıkta değişmektedir?
Kat karşılığı paylaşım oranı doğrudan parselin emsal hakkına (KAKS) ve üretilecek yeni konutların m² satış değerine bağlıdır. Orhantepe (Dragos), Kordonboyu ve Atalar sahil hattında yüksek satış rayiçleri sayesinde arsa sahibi payı %55 ile %62 bandına çıkabilirken; E-5 çevresi ve kuzey mahallelerde imar emsaline bağlı olarak %48 ile %55 aralığında veya Yarısı Bizden destekli hibrit modellerle şekillenmektedir.
S2 Mevcut binamız 5 katlı ve imarda da 5 kat çıkıyor; yine de kat karşılığı yapılabilir mi?
Eğer parselinizde kullanılmamış emsal (KAKS) boşluğu varsa veya komşu parselle tevhid edilerek Kartal plan notlarından kademeli emsal artışı kazanılabiliyorsa kat karşılığı formülü çalışır. Emsalin tamamen dolu olduğu tekil parsellerde ise Dragos/Sahil gibi çok yüksek şerefiyeli lokasyonlar haricinde, 1.875.000 TL Yarısı Bizden desteğiyle hibrit kat karşılığı kurmak daire küçülmesini önleyen en sağlıklı yöntemdir.
S3 Müteahhide arsa tapusunu baştan devretmek zorunda mıyız? Hukuki güvencemiz nasıl sağlanır?
Kesinlikle baştan koşulsuz tapu devri yapılmaz. Sözleşmelerimizde kademeli tapu devri (inşaat seviyesi ilerledikçe yapı denetim onayına bağlı ipotek fekki) uygulanır; böylece yüklenici payına düşen dairelerin satış yetkisi kaba inşaat, dış cephe ve ince imalat aşamaları tamamlandıkça kademeli olarak serbest bırakılır.
S4 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında kat karşılığı projelerde hangi vergi ve harç muafiyetleri vardır?
Riskli yapı statüsü kesinleşen Kartal binalarında; noter sözleşme harçları, tapu devir ve cins değişikliği harçları, belediye imar ve otopark harçları ile Damga Vergisi’nden tam muafiyet uygulanır. Ayrıca konut teslimlerinde net 150 m²’ye kadar %20 yerine %1 indirimli KDV avantajı maliyet yükünü ciddi biçimde düşürür.
S5 İnşaat süresince kira yardımı hem devletten hem müteahhitten alınabilir mi?
Kat karşılığı sözleşmelerde maliklere ödenecek aylık kira desteği ve taşınma bedeli noter sözleşmesinde açıkça taahhüt altına alınır. Ayrıca Yarısı Bizden kampanyası kullanılmayan standart 6306 riskli yapı dönüşümlerinde hak sahipleri Bakanlığın İstanbul için belirlediği aylık kira yardımından (18 aya kadar) yasal şartlar dahilinde faydalanabilmektedir.
Mimar & Mühendis Doğrudan Değerlendirme

Kat Karşılığı İnşaat Kapsamında Binanız İçin Ücretsiz Fizibilite Alın

Ada/parsel veya mahalle bilginizi iletin; Mimar İdris YAĞMAHAN imar plan notları ve müktesep hak tablonuzu, İnş. Müh. Celalettin YAĞMAHAN ise zemin ve maliyet etüdünüzü hazırlasın.

  • Kartal Belediyesi 1/1000 plan notu ve KAKS/TAKS kontrolü
  • Kat Karşılığı vs. Yarısı Bizden (1.875.000 TL) yazılı karşılaştırma
  • Apartman yönetim kurulunuza yerinde 3B BIM sunumu
Telefonla Doğrudan Görüşme (GSM Öncelikli Hat):
+90 505 507 04 18
Verileriniz KVKK kapsamında korunur.
WhatsApp'tan Yazın