KARTAL KENTSEL DÖNÜŞÜM Yağmahan Mimarlık & Mühendislik
Hemen Ara
Tevhid & Emsal Artışı — Sözleşme ve Mevzuat Özeti
Karar Nisabı
%50+1 Salt Çoğunluk
6306 Sayılı Dönüşüm Kanunu
Sözleşme Modeli
Tevhid & Emsal Artışı
Kartal 1/1000 Plan Notları Emsal Teşviki
Teslim Süresi
18 – 24 Ay
Ruhsat ve İskân Dahil
Beton & Demir
C35/C40 + B420C
TBDY 2018 Sismik Karkas
Mimari Proje
İdris YAĞMAHAN
Kurucu Mimar · 3B BIM
Statik Denetim
Celalettin YAĞMAHAN
Kurucu İnşaat Mühendisi
Kartal 1/1000 Plan Notları Emsal Teşviki

Kartal Tevhid (Parsel Birleştirme) ve Kademeli Emsal Artışı Mühendisliği

Kartal’ın Hürriyet, Cumhuriyet, Gümüşpınar, Çavuşoğlu, Topselvi ve Karlıktepe mahallelerinde 250 ila 450 m² büyüklüğündeki küçük parseller tek başına yenilendiğinde yan-arka bahçe çekme mesafeleri ve otopark rampası yüzünden ciddi alan kaybına uğrar. Kartal Belediyesi 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı notlarındaki parsel birleştirme (tevhid) teşviklerini kullanarak komşu parselleri bir araya getiriyor; hem kademeli KAKS (emsal) artışı kazanıyor hem de ortak bodrum otoparklı, güvenlikli ve yüksek şerefiyeli yaşam alanları kurguluyoruz.

Kimler İçin En Doğru Modeldir?
300–500 m² küçük parsellerde otopark ve çekme mesafesi darboğazı yaşayan bitişik/küçük ayrık binalar (Hürriyet, Cumhuriyet, Gümüşpınar, Topselvi, Çavuşoğlu, Karlıktepe)
Finansal Formül: Komşu Parsel Birleşimi (600 m² / 1.000 m² / 2.000 m²+ ve Ada Bazı) => Plan Notu Kademeli KAKS Artışı + Ortak Bodrum Otopark
Ücretsiz Ön Fizibilite Al WhatsApp Danışma
Kartal mahallelerinde komşu parsellerin tevhid edilerek tek vaziyet planında birleştirildiği otoparklı kentsel dönüşüm modeli
Tek başına otopark rampası dahi sığmayan küçük parselleri yüksek değerli kapalı otoparklı butik siteye dönüştürür

Adım Adım Kartal Uygulama Süreci

1

1. Ada-Parsel Tarama ve Emsal Teşvik Simülasyonu

Parselinizin tekil yenilenmesi ile yan/arka komşu parsellerle birleşmesi (tevhid) halinde doğacak KAKS artışı, daire büyüklük farkı ve otopark kapasitesi karşılaştırmalı tabloyla maliklere raporlanır.

2

2. Komşu Apartman Kurulları Ortak Mutabakatı ve Pay Denkleştirmesi

Birleşecek her binanın temsilcileriyle şeffaf toplantılar yürütülür; arsa metrekareleri ve cephe üstünlükleri SPK değerleme ilkeleriyle puanlanarak ortak şerefiye protokolü oluşturulur.

3

3. Belediye Encümeni Tevhid Kararı ve Kadastro Tescili

Riskli yapı kararlarının ardından hazırlanan tevhid ve ihdas/terk harita dosyası Kartal Belediye Encümeni’nde onaylanır ve Tapu Müdürlüğü’nde yeni birleşik parsel tescili tamamlanır.

4

4. Birleşik Vaziyet Planı Ruhsatı, İnşaat ve Yeni Kat Mülkiyeti

Genişleyen parsel üzerinde peyzaj avlulu, kapalı otoparklı blok veya ikiz blok inşaatı tamamlanarak her hak sahibine sözleşmedeki bağımsız bölüm tapusu teslim edilir.

Mimari & Statik Taahhüt Kapsamı

  • Kartal Belediyesi 1/1000 E-5 Kuzeyi ve E-5 Güneyi Uygulama İmar Planı notlarındaki parsel büyüklüğü kademelerine (600 m²+, 1.000 m²+, 2.000 m²+, 3.000 m²+ ve yapı adası bütünleşmesi) göre kazanılacak ilave inşaat alanının harita ve imar simülasyonu.
  • İki veya daha fazla parsel arasındaki ara çekme mesafelerinin ortadan kaldırılmasıyla taban oturumunun (TAKS) optimize edilmesi ve yönetmelik standartlarında çift yönlü kapalı otopark rampası çözümü.
  • Farklı büyüklük ve konumdaki komşu parsellerin hak kaybına uğramaması için arsa m², cephe değeri ve mevcut bağımsız bölüm oranlarını dengeleyen matematiksel çapraz arsa payı dağıtım matrisi.
  • Harita mühendisliği tevhid/yola terk dosyalarının Kartal Belediye Encümeni ve Kadastro Müdürlüğü’nden geçirilerek tek tapu kütüğünde birleştirilmesi ve birleşik radye temel üzerinde sismik blok tasarımı.

Başvuru İçin Hazırlanacak Belgeler

  • Birleşecek tüm komşu parsellere ait Tapu Kayıt Örnekleri ve Hissedar Cetvelleri
  • Kartal Belediyesi İmar Müdürlüğü’nden tüm parselleri kapsayan Ada Bazlı İmar Durumu
  • Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürosu (LİHKAB) Aplikasyon ve Birleştirme Etüt Krokisi
  • Her parselde 6306 sayılı Kanun uyarınca alınan %50+1 Riskli Yapı ve Tevhid Karar Tutanakları
  • Parseller arası arsa payı denkleştirme tablosunu içeren Noter Düzenleme Şeklinde Ortak İnşaat Sözleşmesi
2026/2027 Kartal Saha & Bakanlık Parametreleri

Kartal Kentsel Dönüşüm, Yarısı Bizden & Tevhid Hesaplama Motoru

Sahil alüvyon hattından Aydos kaya zeminine kadar kuşak bazlı birim maliyetleri, 1.750.000 TL yapım paketi düşümünü (+125.000 TL tahliye desteği) ve kademeli tevhid emsal artışını anında hesaplayın.

Kartal Tevhid Kademeli Emsal Kazancı +%15 Plan Teşviki
Tekil Emsal Toplamı
2.625 m²
Tevhid Sonrası Yeni Emsal
3.015 m² (KAKS 2.01)
Birleşmeden Doğan İlave İnşaat Alanı Kazancı:
+499 m² Brüt (~5 Ek Daire)
İlave daire geliri maliklerin cebinden çıkacak inşaat farkını düşürür ve kapalı otoparklı site imkânı yaratır.
Komşu Parsellerle Tevhid Etüdü İste
Alternatif Hukuki & Finansal Modeller

Kartal İçin Diğer Kentsel Dönüşüm ve Sözleşme Modellerimiz

Kartal Yarısı Bizden kampanyası kapsamında yerinde yenilenen deprem güvenli apartman projesi öncesi ve sonrası görünümü 2026/2027 Bakanlık Hibe + Kredi Paketi

Kartal Yarısı Bizden Kampanyalı Yerinde Bina Yenileme

Kartal’ın Karlıktepe, Atalar, Petroliş, Yukarı ve Soğanlık Yeni gibi imar hakkı geçmiş yıllarda büyük ölçüde kullanılmış mahallelerinde kat karşılığı formülü tek başına yeterli olmadığında, 2026/2027 Yarısı Bizden paketi en rasyonel finansman çözümünü üretir. Mimar İdris YAĞMAHAN ve İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN yönetiminde; konut başına 1.875.000 TL, ticari dükkan başına 1.000.000 TL kamu finansmanını şeffaf birim maliyet sözleşmesiyle birleştirerek maliklerin kendi arsa paylarını koruduğu yerinde dönüşüm gerçekleştiriyoruz.

Süre: 14 – 18 Ay (Ruhsat Onayı Sonrası Anahtar Teslim) İncele →
Kartal Dragos ve Kordonboyu sahil hattında inşa edilen modern kat karşılığı apartman mimarisi Sıfır Nakit Çıkışlı veya Hibrit Kat Karşılığı

Kartal Kat Karşılığı İnşaat ve Prestijli Apartman Dönüşümü

Kartal’ın Marmara Denizi ve Prens Adaları’na nazır Orhantepe (Dragos), Kordonboyu, Atalar ve Cevizli kuşaklarında yüksek gayrimenkul rayiç değeri, arsa sahiplerine cebinden para çıkmadan ya da çok düşük farklarla lüks konut sahibi olma imkânı tanır. Mimar İdris YAĞMAHAN’ın fonksiyon ve gün ışığı odaklı BIM kat planları ile İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN’ın korozyon dirençli kıyı mühendisliği disiplini birleşerek mülkünüzün yatırım değerini ikiye katlar.

Süre: 15 – 20 Ay (Yıkım ve İksa Dahil Anahtar Teslim) İncele →
Kartal Uğur Mumcu ve Soğanlık bölgesinde peyzaj avlulu çok bloklu site kentsel dönüşüm projesi Uğur Mumcu & Soğanlık Kooperatif Uzmanlığı

Kartal Çok Bloklu Site ve Kooperatif Kentsel Dönüşüm Yönetimi

Kartal özellikle Uğur Mumcu, Soğanlık Yeni, Yakacık Yeni ve Cevizli mahallelerinde 1980’li ve 1990’lı yıllarda kooperatif eliyle kurulmuş çok bloklu geniş sitelere ev sahipliği yapar. Bu sitelerde en büyük engel mühendislikten önce yüzlerce malikin ortak kararda buluşmasıdır; Mimar İdris YAĞMAHAN ve İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN liderliğinde kurduğumuz şeffaf site komisyonu modeli, matematiksel şerefiye puanlaması, yeraltı otoparklı araçsız peyzaj avlusu ve banka teminatlı sözleşme yapısıyla büyük ölçekli siteleri güvenle yeniliyoruz.

Süre: 20 – 30 Ay (Site Ölçeğine ve Etap Sayısına Göre) İncele →
6306 Sayılı Kanun, İmar ve Sözleşme Yanıtları

Tevhid & Emsal Artışı Sıkça Sorulan Sorular

S1 Kartal’da komşu binayla parsel birleştirme (tevhid) yapmak bize ne kazandırır?
İlk olarak Kartal 1/1000 uygulama imar planı notlarındaki parsel büyüklüğü barajları aşıldığında kademeli KAKS (emsal) artışı elde edilir ve bu ilave metrekare müteahhit finansmanını karşılayarak maliklerin cepten ödeyeceği farkı düşürür veya sıfırlar. İkinci olarak ara bahçe çekme mesafeleri kalktığı için bodrum katta tam kapasiteli kapalı otopark yapılabilir; otoparklı site konsepti dairelerin piyasa değerini tekil apartmana göre %25–35 artırır.
S2 Yan binanın arsası 350 m², bizim arsamız 500 m² ise daire paylaşımı nasıl adil yapılır?
Tevhid projelerinde eşit bölüşüm değil, "ağırlıklı arsa ve şerefiye katsayısı" uygulanır. Her parselin net imarlı arsa metrekaresi, cadde/köşe cephesi ve mevcut bağımsız bölüm hakları matematiksel formülle toplam havuzdaki payına dönüştürülür; böylece 500 m²’lik parsel malikleri kendi arsa büyüklükleri oranında daha yüksek metrekare veya daha fazla bağımsız bölüm hakkı alır.
S3 Komşu apartmandaki maliklerin tamamı (%100) tevhide onay vermek zorunda mı?
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tescil edilen her bir binada, tevhid (birleştirme) ve yeniden yapım kararı için arsa paylarının %50+1 salt çoğunluğu yeterlidir. Karara katılmayan azınlık hisseleri kanuni bildirim ve SPK değerleme süreci sonunda çoğunluk hissedarlarına açık artırma usulüyle satılarak sürecin kilitlenmesi önlenir.
S4 Parsel birleştirme işlemi inşaat süresini çok uzatır mı?
Deneyimli harita ve imar ekibimiz, binaların tahliye ve yıkım hazırlığı devam ederken eşzamanlı olarak LİHKAB ölçümlerini ve Kartal Belediyesi İmar/Encümen ön incelemelerini yürütür. Bu paralel takvim sayesinde encümen tevhid kararı ve kadastro tescili ortalama 2 ila 3 ay içinde tamamlanarak toplam proje süresinde gecikme yaşanmaz.
S5 Tevhid yapılan projelerde Yarısı Bizden kampanyasından yararlanılabilir mi?
Kampanya mevzuatı çerçevesinde ada veya parsel birleştirmelerinde hak sahipliği koşulları ve toplam inşaat alanı sınırları Bakanlık/Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kriterlerine uygun kurgulandığında hibe ve kredi desteklerinden yararlanma imkânı değerlendirilebilir; emsal artışının yüksek olduğu birleşmelerde ise tam kat karşılığı modeli çoğu zaman tek başına sıfır maliyetli çözüm üretmektedir.
Mimar & Mühendis Doğrudan Değerlendirme

Tevhid & Emsal Artışı Kapsamında Binanız İçin Ücretsiz Fizibilite Alın

Ada/parsel veya mahalle bilginizi iletin; Mimar İdris YAĞMAHAN imar plan notları ve müktesep hak tablonuzu, İnş. Müh. Celalettin YAĞMAHAN ise zemin ve maliyet etüdünüzü hazırlasın.

  • Kartal Belediyesi 1/1000 plan notu ve KAKS/TAKS kontrolü
  • Kat Karşılığı vs. Yarısı Bizden (1.875.000 TL) yazılı karşılaştırma
  • Apartman yönetim kurulunuza yerinde 3B BIM sunumu
Telefonla Doğrudan Görüşme (GSM Öncelikli Hat):
+90 505 507 04 18
Verileriniz KVKK kapsamında korunur.
WhatsApp'tan Yazın