60 Daireli Çok Bloklu Kooperatif Site Dönüşümü: Kartal Ada Bazlı Proje ve 2026 Maliyeti

Kartal’ın Uğur Mumcu, Soğanlık Yeni, Yakacık ve Cevizli mahallelerinde 1988–1997 döneminde inşa edilmiş 3–4 bloklu 60 daireli eski yapı kooperatifi siteleri, geniş arsa yüzölçümlerine rağmen korozyona uğramış taşıyıcı sistemleri ve açık otopark karmaşasıyla acil dönüşüm beklemektedir. Mimar İdris YAĞMAHAN liderliğinde kurgulanan master vaziyet planında yüzeydeki tüm araç yolları yer altına alınarak 2.600 m² kesintisiz yeşil koru, yürüyüş parkuru, çocuk oyun adaları ve kapalı sosyal tesis (fitness, sauna, site lokali) yaratılır. İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN yönetiminde 5.850 m³ C40/50 sismik beton ve 780 ton B420C çelikle yükselen 3 bloklu yeni yaşam merkezi, Aydos Ormanı temiz havası ile Marmara Denizi manzarasını buluşturur. 24 aylık kurumsal şantiye organizasyonuyla teslim edilen proje, 60 hanenin mülkünü modern bir markalı konut sitesine dönüştürür.

3 bağımsız konut bloğu rüzgar koridoru ve güneş yörüngesi simülasyonuna göre şaşırtmalı (diyagonal) dizilerek her bloğun hem orman hem deniz yönünde açık perspektif yakalaması sağlanır. Katta 2 daireli 10 katlı blok kurgusu sayesinde tüm 3+1 daireler köşe konumlu, çift banyolu, kapalı mutfaklı ve geniş balkonlu olarak standartlaştırılır. Önerilen daire karması: 12 Adet 2+1 Daire (Net 84 m²) + 42 Adet Standart Aile 3+1 Daire (Net 105 m²) + 6 Adet Panoramik 4+1 Daire (Net 142 m²)

Kartal 1/1000 Kuzey (Uğur Mumcu – Yakacık) ve Güney Uygulama İmar Planlarında 3.000 m² ve 5.000 m² üstü ada/parseller için tanımlanan toplu uygulama KAKS teşvikleri, çatı GES panelleri, zorunlu gri su/yağmur suyu sarnıcı ve B sınıfı EKB (Enerji Kimlik Belgesi) şartlarıyla tam entegre biçimde ruhsatlandırılır. Hedef emsal alanı: 6.300 m², otopark dahil toplam brüt alan: 9.200 m².

Uğur Mumcu ve Aydos eteklerindeki Paleozoyik kuvarsit/grovak sağlam kaya zemin (ZB–ZC sınıfı), 10 katlı bloklar için İstanbul’un en güvenilir doğal temel yatağını sunar. Geniş yeraltı otopark bazası ile üstteki 3 konut kulesi sismik derzlerle ayrılarak deprem anında burulma ve zımbalama etkileri TBDY 2018 sınırlarının çok altında tutulur. Temel sistemi: 110 cm Radye Jeneral Temel + Bloklar Arası Sismik Dilatasyon ve Çevre Kaya Ankrajlı İksa

İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN denetiminde C40/50 Yüksek Performanslı Sismik Beton sınıfı yaklaşık 5.850 m³ hazır beton ve 780 ton B420C sismik nervürlü çelik donatı kullanılır.

2.900 m² Yeraltı Otoparkında 72–80 Araçlık Kapalı Park + EV Hızlı Şarj Üniteleri ve Bisiklet/Depo Odaları

3 Blokta Toplam 6 Adet Yüksek Hızlı Asansör · Tam Otomatik Sprinkler, Jet-Fan, Basınçlandırma ve Adresli Yangın İhbar

A1 Taşyünü + Prekast/Alüminyum Kompozit Cephe · Merkezi Kaskad Kazan & Isı İstasyonlu (Substation) Yerden Isıtma · Güneş Enerjisi (GES) Ortak Aydınlatma Desteği · Yağmur Suyu Geri Kazanımı

Uğur Mumcu (kooperatif blokları kuşağı), Soğanlık Yeni, Yakacık Yeni, Cevizli ve Esentepe’deki 3.600–5.200 m² çok bloklu site parselleri için kurumsal dönüşüm şablonudur.

Kartal Belediyesi imar arşivi müktesep hak kontrolü, karot/riskli yapı raporu, 3B BIM avan proje, statik-mekanik-elektrik uygulama projeleri, yıkım ruhsatı, yeni yapı ruhsatı ve kat mülkiyeti (iskân) alımı Yağmahan İnşaat tarafından tek elden yürütülür.

60 Konut Bağımsız Bölüm kapasiteli bu tipolojinin 2026/2027 A+ teknik şartnameli tahmini anahtar teslim yapım bütçesi 285.000.000 TL ile 332.000.000 TL aralığındadır.

Geniş kooperatif arsalarında KAKS boşluğu varsa büyük ölçekli Kat Karşılığı ihale modeliyle malikler ek ücret ödemeden anahtar teslim yeni site dairelerine geçer. Emsalini 1990’lardaki yoğun yapılaşmayla doldurmuş kooperatif sitelerinde ise 60 konut için tam 112.500.000 TL Yarısı Bizden paketi (52,5 Milyon TL hibe + 52,5 Milyon TL kredi + 7,5 Milyon TL taşınma) toplu ihale satın alma gücüyle birleşerek çok ekonomik bir dönüşüm sağlar. Önerilen ana model: Ada Bazlı Kat Karşılığı veya 112.500.000 TL Yarısı Bizden / TOKİ-Emlak Konut Ölçekli Hibrit Finansman

Bu bina tipolojisinde inşaat yapım hesabına toplam 52.500.000 TL geri ödemesiz hibe ve 52.500.000 TL 10 yıl vadeli kredi aktarılır; ayrıca dairelerde fiilen ikamet edenlere (kiracı varsa kiracıya, malik bizzat oturuyorsa malike) toplam 7.500.000 TL tek seferlik tahliye desteği ödenerek toplam 112.500.000 TL Bakanlık paketi (18 aylık kira yardımıyla birleşmeksizin) kullanılır.

Tek tapu parseli üzerindeki 60 daireli çok bloklu sitede bloklardan herhangi birinde riskli yapı tespiti kesinleştiğinde 6306 sayılı Kanun süreci tüm parsel üzerinden işler; eşit arsa payında 30 daire %50,00’de kaldığından en az 31 malikin (%51,67) kararı bağlayıcıdır. Her bloktan seçilen temsilciler ve hukuk müşaviri eşliğinde şeffaf ihale şartnamesi hazırlanır.