KARTAL KENTSEL DÖNÜŞÜM Yağmahan Mimarlık & Mühendislik
Hemen Ara
Riskli Yapı & Ruhsat — Sözleşme ve Mevzuat Özeti
Karar Nisabı
%50+1 Salt Çoğunluk
6306 Sayılı Dönüşüm Kanunu
Sözleşme Modeli
Riskli Yapı & Ruhsat
6306 Lisanslı Süreç & TBDY 2018 Mühendislik
Teslim Süresi
2 – 4 Ay
Ruhsat ve İskân Dahil
Beton & Demir
C35/C40 + B420C
TBDY 2018 Sismik Karkas
Mimari Proje
İdris YAĞMAHAN
Kurucu Mimar · 3B BIM
Statik Denetim
Celalettin YAĞMAHAN
Kurucu İnşaat Mühendisi
6306 Lisanslı Süreç & TBDY 2018 Mühendislik

Kartal 6306 Riskli Yapı Tespiti, Zemin Etüdü ve İmar Ruhsat Yönetimi

Kartal’da kentsel dönüşümde yapılan en yaygın ve tehlikeli hata, apartmanda henüz mimari proje ve müteahhit mutabakatı sağlanmadan aceleyle resmi karot aldırıp 90 günlük tahliye/elektrik-su kesintisi takvimini başlatmaktır. İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN ve Mimar İdris YAĞMAHAN yönetiminde; önce ön deprem ve imar check-up çalışması yapıyor, kat malikleriyle dönüşüm modelini netleştirdikten sonra resmi 6306 Riskli Yapı Tespiti (RYTEİE) ve Kartal Belediyesi imar ruhsat süreçlerini sıfır kaosla tamamlıyoruz.

Kimler İçin En Doğru Modeldir?
2000 yılı öncesi yapılmış, deniz kumu korozyonu veya düşük beton dayanımı şüphesi taşıyan tüm Kartal apartman ve işhanları
Finansal Formül: RYTEİE Karot & Röntgen Analizi + %50+1 Hukuki Süreç + Tam Takım Belediye Ruhsat Projeleri
Ücretsiz Ön Fizibilite Al WhatsApp Danışma
Kartal binaları için hazırlanan TBDY 2018 deprem performans analizi, BIM kat planı ve imar ruhsat dosyası
Plansız karot aldırmanın doğurduğu erken tahliye krizini önleyen, önce uzlaşma ve imar check-up odaklı güvenli yol haritası

Adım Adım Kartal Uygulama Süreci

1

1. Ön İmar Check-Up ve Stratejik Zamanlama Planı

Resmi karot işleminden önce binanın yeni imar planında kaç kat ve kaç m² yapılabileceği tespit edilir; maliklerin en az %50+1’i finansman modelinde (Kat Karşılığı veya Yarısı Bizden) uzlaştırılır.

2

2. Lisanslı Karot, Röntgen ve 6306 Riskli Yapı Tescili

Bakanlık lisanslı laboratuvar verileriyle hazırlanan riskli yapı raporu Kartal Belediyesi / Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü onayından geçer; tapu kütüğüne bildirim yapılarak yasal muafiyet süreci başlar.

3

3. %50+1 Karar Protokolü, Azınlık Pay Satışı ve Tahliye

6306 sayılı Kanun uyarınca %50+1 arsa payı çoğunluk kararı resmileştirilir; varsa uzlaşmayan azınlık payları için yasal satış prosedürü işletilir ve kontrollü bina yıkımı gerçekleştirilir.

4

4. Zemin Etüdü, Uygulama Projeleri ve Yapı Ruhsatı Onayı

Mimari, statik, elektrik, mekanik, akustik ve enerji kimlik (EKB) projeleri tamamlanarak Kartal Belediyesi’nden inşaat yapı ruhsatı çıkarılır ve şantiye imalatı başlatılır.

Mimari & Statik Taahhüt Kapsamı

  • Resmi başvuru öncesinde mevcut binada tahribatsız/ön teknik inceleme (donatı taraması, korozyon gözlemi, imar müktesep hak kontrolü) yapılarak maliklerin sürpriz hak kaybı yaşamadan yol haritası belirlemesi.
  • Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı lisanslı kuruluşları üzerinden RYTEİE esaslarına uygun beton karot numunesi alımı, donatı röntgeni (ferroscan) ve 3 boyutlu deprem performans modellemesinin ARAAD sistemine işlenmesi.
  • Parsel bazında sondajlı zemin ve temel etüdü (SPT, presiyometre, MASW sismik kırılma ölçümleri) ile Kartal’ın ZB kaya veya ZD/ZE alüvyon zemin karakteristiğine tam uyumlu statik betonarme proje üretimi.
  • Kartal Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü, Yapı Denetim, İSKİ, İtfaiye ve Sivil Savunma onay süreçlerinin tek elden takip edilerek eksiksiz Yıkım Ruhsatı ve Yeni Yapı Ruhsatı alınması.

Başvuru İçin Hazırlanacak Belgeler

  • Başvuru sahibi en az bir kat malikine ait Tapu Senedi ve T.C. Kimlik Belgesi
  • Tapu Müdürlüğü veya WebTapu’dan alınan güncel Takyidatlı Tapu Kayıt Örneği
  • Emlak Vergisi Beyannamesi veya Kartal Belediyesi Numarataj (UAVT Adres) Belgesi
  • Mevcut binanın Kartal Belediyesi arşivindeki Mimari ve Statik Proje kopyaları (yoksa rölöve çıkarılır)
  • Yıkım aşamasında AYEDAŞ, İGDAŞ ve İSKİ’den alınan Fenni İlişik Kesme Belgeleri
2026/2027 Kartal Saha & Bakanlık Parametreleri

Kartal Kentsel Dönüşüm, Yarısı Bizden & Tevhid Hesaplama Motoru

Sahil alüvyon hattından Aydos kaya zeminine kadar kuşak bazlı birim maliyetleri, 1.750.000 TL yapım paketi düşümünü (+125.000 TL tahliye desteği) ve kademeli tevhid emsal artışını anında hesaplayın.

Yarısı Bizden Finansman Özeti Yeni İnşaat: 1.239 m²
Toplam Yapım Bütçesi
36.550.500 TL
Toplam Devlet Paketi
18.750.000 TL
Geri Ödemesiz Hibe
8.750.000 TL
10 Yıl Vadeli Bakanlık Kredisi
8.750.000 TL
Daire Başı Tahmini Müteahhit Tamamlama Farkı:
1.905.050 TL
18 Ay Şantiye Hakediş Ortalaması: 105.836 TL/ay · Kredi Geri Ödemesi Ruhsattan 24 Ay Sonra Başlar
Mevzuat Notu: İnşaat bütçesinden yalnızca yapım paketi (875 Bin Hibe + 875 Bin Kredi = 1.750.000 TL) düşülür. Tek seferlik 125.000 TL tahliye/taşınma desteği dairede fiilen ikamet edene (kiracı varsa kiracıya, malik bizzat oturuyorsa malike) ödenir; 18 aylık düzenli devlet kira yardımıyla birleştirilemez.
Detaylı Proje ve Maliyet Çalışması Talep Et
Alternatif Hukuki & Finansal Modeller

Kartal İçin Diğer Kentsel Dönüşüm ve Sözleşme Modellerimiz

Kartal Yarısı Bizden kampanyası kapsamında yerinde yenilenen deprem güvenli apartman projesi öncesi ve sonrası görünümü 2026/2027 Bakanlık Hibe + Kredi Paketi

Kartal Yarısı Bizden Kampanyalı Yerinde Bina Yenileme

Kartal’ın Karlıktepe, Atalar, Petroliş, Yukarı ve Soğanlık Yeni gibi imar hakkı geçmiş yıllarda büyük ölçüde kullanılmış mahallelerinde kat karşılığı formülü tek başına yeterli olmadığında, 2026/2027 Yarısı Bizden paketi en rasyonel finansman çözümünü üretir. Mimar İdris YAĞMAHAN ve İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN yönetiminde; konut başına 1.875.000 TL, ticari dükkan başına 1.000.000 TL kamu finansmanını şeffaf birim maliyet sözleşmesiyle birleştirerek maliklerin kendi arsa paylarını koruduğu yerinde dönüşüm gerçekleştiriyoruz.

Süre: 14 – 18 Ay (Ruhsat Onayı Sonrası Anahtar Teslim) İncele →
Kartal Dragos ve Kordonboyu sahil hattında inşa edilen modern kat karşılığı apartman mimarisi Sıfır Nakit Çıkışlı veya Hibrit Kat Karşılığı

Kartal Kat Karşılığı İnşaat ve Prestijli Apartman Dönüşümü

Kartal’ın Marmara Denizi ve Prens Adaları’na nazır Orhantepe (Dragos), Kordonboyu, Atalar ve Cevizli kuşaklarında yüksek gayrimenkul rayiç değeri, arsa sahiplerine cebinden para çıkmadan ya da çok düşük farklarla lüks konut sahibi olma imkânı tanır. Mimar İdris YAĞMAHAN’ın fonksiyon ve gün ışığı odaklı BIM kat planları ile İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN’ın korozyon dirençli kıyı mühendisliği disiplini birleşerek mülkünüzün yatırım değerini ikiye katlar.

Süre: 15 – 20 Ay (Yıkım ve İksa Dahil Anahtar Teslim) İncele →
Kartal mahallelerinde komşu parsellerin tevhid edilerek tek vaziyet planında birleştirildiği otoparklı kentsel dönüşüm modeli Kartal 1/1000 Plan Notları Emsal Teşviki

Kartal Tevhid (Parsel Birleştirme) ve Kademeli Emsal Artışı Mühendisliği

Kartal’ın Hürriyet, Cumhuriyet, Gümüşpınar, Çavuşoğlu, Topselvi ve Karlıktepe mahallelerinde 250 ila 450 m² büyüklüğündeki küçük parseller tek başına yenilendiğinde yan-arka bahçe çekme mesafeleri ve otopark rampası yüzünden ciddi alan kaybına uğrar. Kartal Belediyesi 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı notlarındaki parsel birleştirme (tevhid) teşviklerini kullanarak komşu parselleri bir araya getiriyor; hem kademeli KAKS (emsal) artışı kazanıyor hem de ortak bodrum otoparklı, güvenlikli ve yüksek şerefiyeli yaşam alanları kurguluyoruz.

Süre: 18 – 24 Ay (İfraz/Tevhid Encümen Onayı + İnşaat Süreci) İncele →
6306 Sayılı Kanun, İmar ve Sözleşme Yanıtları

Riskli Yapı & Ruhsat Sıkça Sorulan Sorular

S1 Apartmanda tek bir daire sahibi tek başına riskli yapı tespiti (karot) başvurusu yapabilir mi?
Evet, 6306 sayılı Kanun’a göre binadaki tek bir bağımsız bölüm maliki bile tapusu ve kimliğiyle Bakanlık lisanslı kuruluşlara başvurarak resmi riskli yapı tespiti yaptırabilir; bunun için çoğunluk aranmaz. Ancak biz maliklerin hazırlıksız tahliye baskısı altında kalmaması için resmi karottan önce apartman içinde imar etüdü ve %50+1 uzlaşma zemininin kurulmasını şiddetle tavsiye ediyoruz.
S2 Riskli yapı raporu kesinleştikten sonra binayı boşaltmak için ne kadar süre verilir?
Güncel 6306 uygulama yönetmeliğine göre riskli yapı kararının e-Devlet, muhtarlık askısı ve bina kapısı tebligatıyla kesinleşmesinin ardından tahliye ve yıkım için toplamda en fazla 90 güne kadar süre tanınmaktadır. Bu süre sonunda tahliye edilmeyen binalarda elektrik, su ve doğalgaz bağlantıları idarece kesilmektedir.
S3 Riskli yapı raporuna itiraz edilebilir mi? İtiraz süreci ne kadar sürer?
Kat malikleri riskli yapı tebligatının bildirilmesinden itibaren 15 gün içinde teknik gerekçelerle itiraz hakkına sahiptir. İtirazlar üniversite öğretim üyeleri ve Bakanlık uzmanlarından oluşan Teknik Heyet tarafından incelenir; karot basınç dayanımı (örneğin C8–C12 gibi çok düşük değerler) ve donatı korozyonu bilimsel olarak sabitse itiraz reddedilerek rapor kesinleşir.
S4 Kartal Belediyesi’nden yeni inşaat ruhsatı alınması ortalama kaç ay sürer?
Bina yıkımı tamamlanıp riskli yapı şerhi terkin edildikten ve sondajlı zemin etüdü onaylandıktan sonra; mimari avan onay, statik-mekanik-elektrik uygulama projelerinin yapı denetim kontrolü ve Kartal Belediyesi İmar Müdürlüğü incelemesi eksiksiz dosya yönetimiyle ortalama 2 ila 3,5 ay içinde sonuçlanarak yapı ruhsatı düzenlenir.
S5 Karot alınması binamıza anında zarar verir mi?
RYTEİE yönetmeliğine göre karot numuneleri rastgele değil, öncelikle donatı tarama cihazıyla (röntgen) demir çubukların yeri tespit edilerek ana boyuna donatıları kesmeyecek şekilde alınır ve açılan boşluklar yüksek dayanımlı rötre yapmayan tamir harçlarıyla (grout) anında doldurulur. Yine de resmi karot yasal yıkım sürecini tetiklediği için zamanlaması mühendislik planlamasıyla yapılmalıdır.
Mimar & Mühendis Doğrudan Değerlendirme

Riskli Yapı & Ruhsat Kapsamında Binanız İçin Ücretsiz Fizibilite Alın

Ada/parsel veya mahalle bilginizi iletin; Mimar İdris YAĞMAHAN imar plan notları ve müktesep hak tablonuzu, İnş. Müh. Celalettin YAĞMAHAN ise zemin ve maliyet etüdünüzü hazırlasın.

  • Kartal Belediyesi 1/1000 plan notu ve KAKS/TAKS kontrolü
  • Kat Karşılığı vs. Yarısı Bizden (1.875.000 TL) yazılı karşılaştırma
  • Apartman yönetim kurulunuza yerinde 3B BIM sunumu
Telefonla Doğrudan Görüşme (GSM Öncelikli Hat):
+90 505 507 04 18
Verileriniz KVKK kapsamında korunur.
WhatsApp'tan Yazın