01
Projeye Genel Bakış ve Tipoloji Özeti
Kartal’ın Esentepe, Karlıktepe, Orta Mahalle ve Yunus dokusunda 1985–1998 yılları arasında inşa edilmiş 310–430 m² parsellerdeki 6 daireli aile apartmanları, emsal artışının sınırlı kaldığı ancak yenilenme aciliyeti en yüksek olan yapı grubudur. Dışarıdan kat karşılığı müteahhit beklerken yıllarca vakit kaybetmek yerine 11.250.000 TL tutarındaki Yarısı Bizden finansman paketiyle daire metrekareleri hiç küçülmeden dönüşüm başlatılır. Mimar İdris YAĞMAHAN tarafından tasarlanan kompakt çekirdekli kat planları ölü koridor alanlarını sıfıra indirir. 750 m² brüt inşaat hacmi, ruhsat sonrası 12 ay gibi kısa bir sürede iskanlı olarak maliklere teslim edilir.
02
Mimari Kat Planı ve Çekirdek Yerleşimi
12–14 metre cepheli dikdörtgen parsellerde merdiven ve asansör kovası yan bahçe aksının orta noktasına konumlandırılarak her katta simetrik 2 daire kurgulanır. Salon ve mutfak cepheleri sokağa yönlendirilirken yatak odaları sessiz arka bahçe peyzajına açılır; çatı piyesi bağlantısıyla üst kat dairelere teraslı ekstra yaşam alanı kazandırılır. Önerilen daire karması: 4 Adet 2+1 Daire (Net 78–82 m²) + 2 Adet Çatı Piyesli 3+1 Dubleks (Net 120 m²)
03
Kartal 1/1000 İmar Plan Notları ve Emsal
Kartal Belediyesi 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarında 400 m² altı tekil parsellerde rampa dönüş yarıçapı bodrum otoparka elvermediğinde parsel ön/yan çekme mesafelerinde açık otopark cepleri veya İstanbul Otopark Yönetmeliği bölge otopark bedeli alternatifleri karşılaştırmalı olarak projelendirilir. Hedef emsal alanı: 570 m², otopark dahil toplam brüt alan: 750 m².
04
Zemin Mekaniği ve Temel Mühendisliği
Esentepe, Karlıktepe ve Soğanlık alt kotlarındaki ayrışmış Paleozoyik grovak-şeyl (ZC sınıfı) zeminlerde 65 cm kalınlığında rijit radye temel ve bodrum çevre perdeleriyle kutu kesitli temel davranışı oluşturulur; zemin etüdünde yerel dolgu saptanan parsellerde temel altı kontrollü kaya dolgu veya enjeksiyon iyileştirmesi yapılır. Temel sistemi: 65 cm Radye Jeneral Temel + Çevre Perdelerde Kristalize ve Bitüm-Poliüretan Su Yalıtımı
05
TBDY 2018 Taşıyıcı Sistem ve Betonarme
İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN denetiminde C35/45 Sismik Performans Betonu sınıfı yaklaşık 460 m³ hazır beton ve 58 ton B420C sismik nervürlü çelik donatı kullanılır.
06
Kapalı Otopark, Rampa ve Sığınak Çözümü
Zemin Altı Kompakt Otopark / Parsel İçi Açık Otopark Cepleri veya Bölge Otopark Çözümü
07
Düşey Sirkülasyon, Yangın ve Akustik
8 Kişilik (630 kg) Engelli Erişimli Asansör · Yangın Kapılı ve Duman Atımlı Merdiven Çekirdeği
08
Dış Cephe Yalıtımı, Mekanik ve Enerji Sınıfı
TS 825 Uyumlu 150 kg/m³ Taşyünü Mantolama · Isıcam Sinerji PVC Doğrama · Yoğuşmalı Kombi ve Radyatör/Yerden Isıtma Altyapısı · Katlar Arası Şap Altı Akustik Darbe Ses Yalıtımı
09
Parsel Vaziyet Planı ve Mahalle Uyumu
Esentepe, Karlıktepe, Orta Mahalle, Yunus, Petroliş iç sokakları ve Cumhuriyet Mahallesi’ndeki 310–430 m² müstakil aile apartmanı parsellerine birebir uygundur.
10
Anahtar Teslim Mimari & Ruhsat Kapsamı
Kartal Belediyesi imar arşivi müktesep hak kontrolü, karot/riskli yapı raporu, 3B BIM avan proje, statik-mekanik-elektrik uygulama projeleri, yıkım ruhsatı, yeni yapı ruhsatı ve kat mülkiyeti (iskân) alımı Yağmahan İnşaat tarafından tek elden yürütülür.
11
2026/2027 Yaklaşık İnşaat Maliyeti
6 Konut Bağımsız Bölüm kapasiteli bu tipolojinin 2026/2027 A+ teknik şartnameli tahmini anahtar teslim yapım bütçesi 22.500.000 TL ile 26.800.000 TL aralığındadır.
12
Kat Karşılığı ve Yarısı Bizden Mukayesesi
6 daireli küçük parsellerde imar hakkı müteahhide satılabilir ekstra kat üretmediğinden klasik %50 kat karşılığı modelde daireler oturulamayacak kadar küçülür. Bunun yerine 6 hane için sağlanan 5.250.000 TL hibe + 5.250.000 TL uzun vadeli kredi + 750.000 TL taşınma desteği (toplam 11.250.000 TL) kullanılarak toplam 22,5–26,8 Milyon TL inşaat bütçesinin yaklaşık yarısı devlet paketiyle karşılanır ve malikler 100% kendi dairelerini korur. Önerilen ana model: Yarısı Bizden Kampanyası + Sabit Taksitli Malik Tamamlama Modeli
13
Yarısı Bizden Devlet Desteği Matematiği
Bu bina tipolojisinde inşaat yapım hesabına toplam 5.250.000 TL geri ödemesiz hibe ve 5.250.000 TL 10 yıl vadeli kredi aktarılır; ayrıca dairelerde fiilen ikamet edenlere (kiracı varsa kiracıya, malik bizzat oturuyorsa malike) toplam 750.000 TL tek seferlik tahliye desteği ödenerek toplam 11.250.000 TL Bakanlık paketi (18 aylık kira yardımıyla birleşmeksizin) kullanılır.
14
6306 %50+1 Salt Çoğunluk ve Teminat Hukuku
Arsa payları eşit 6 daireli bir apartmanda 3 dairenin oyu tam %50,00 seviyesinde kaldığı için salt çoğunluk sağlamaz; 6306 sayılı Kanun uyarınca bağlayıcı karar için en az 4 bağımsız bölümün (%66,67) imzası gerekir. Yarısı Bizden hibe/kredi paketinde de 6306 salt çoğunluk protokolüyle süreç resmen yürütülebilmektedir.
Pafta 15 & 16:
Aşağıda bu bina tipolojisine özel 5 Sıkça Sorulan Soru (Bölüm 15) ve Ücretsiz Mimari/Maliyet Etüdü Başvurusu (Bölüm 16) yer almaktadır. Tahmini inşaat süresi: 12 Ay.
Dragos Prestij · Az Katlı Sahil Tipolojisi
