Atalar, Petroliş ve Kartal Çarşı Bitişik/İkiz Nizam Sokaklarda Yıkım, Mini Kazıklı İksa ve Komşu Bina Güvenliği
Kartal Bitişik ve İkiz Nizam Sokaklarda Komşu Temel Riski
Kartal’ın Marmaray hattına yakın eski yerleşim dokusunu oluşturan Atalar, Petroliş, Kartal Çarşı (Kordonboyu ve Yukarı Mahalle geçişleri) ile Karlıktepe’nin pek çok sokağında imar nizamı Bitişik Nizam (B-4, B-5) veya İkiz Nizam olarak teşekkül etmiştir. Bu sokaklarda bir apartmanı yıktığınızda, parsel sınırınızın sıfır noktasında 1975–1992 yılları arasında yapılmış iki komşu apartmanla burun buruna gelirsiniz.
Saha gerçeği son derece kritiktir: Yanınızdaki 40 yıllık komşu binanın genellikle bodrum katı yoktur veya yalnızca yarım bodrum kömürlüğü vardır; temeli yol kotunun sadece 1,00–1,50 metre altında kalmış sığ tekil pabuç veya bağ kirişsiz mütemadi temeldir. Üstelik kimi eski ikiz binalarda iki bina arasına tuğla bile örülmeden aynı ortak duvara beton dökülmüştür! Buna karşılık sizin yeni yapılacak binanızda kapalı bodrum otopark, sığınak, su deposu ve 70–90 cm kalınlığında C35 radye temel inşa edebilmek için yol kotunun 3,80 metre ile 6,80 metre altına inilmesi gerekir. Yan komşunun sığ temel tabanının 3–5 metre altına desteksiz kazı yapmak, komşu binanın kaymasına, oturmasına ve ağır hukuki/cezai felaketlere davetiye çıkarmaktır.
Yıkım Öncesi Delil Tespiti ve Sarsıntısız Ayırma Tekniği
İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN ve Yüksek Mimar İdris YAĞMAHAN yönetimindeki Atalar ikiz ve bitişik nizam dar parsel dönüşümü şantiyelerinde iş makinesi parsele girmeden önce tavizsiz bir güvenlik protokolü işletilir:
- Fotoğraflı Röleve ve Delil Tespiti: Yıkım ruhsatı alınırken bitişikteki sağ, sol ve arka komşu binaların ortak alanlarındaki ve bitişik dairelerindeki mevcut sıva çatlakları, şakul kaçıklıkları ve nem hasarları yüksek çözünürlüklü kameralarla kayıt altına alınır; gerekli hallerde Sulh Hukuk Mahkemesi veya noter aracılığıyla durum tespiti yapılarak hem komşuların hakkı korunur hem de asılsız hasar iddialarının önüne geçilir.
- Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik (Y1/Y2/Y3 Yıkım Müteahhitliği): Bitişik nizamda binayı alttan zayıflatıp devirme yöntemi kesinlikle yasaktır ve ölümcüldür. Çevre koruma perdesi ve toz bastırma (pulverize su) sistemi kurulduktan sonra, üst katlardan başlanarak mini ekskavatörler ve hidrolik kesici makaslarla (pulverizatör) kat eksiltme yöntemi uygulanır.
- Bitişik Aksın Elmas Tel / Karot Kesimi ile Ayrılması: Komşu binaya sıfır temas eden kiriş, döşeme ve kolon birleşimlerinde darbeli hidrolik kırıcı (hilti/breaker) çalıştırılmaz; komşu taşıyıcı sisteme titreşim iletmemek için beton kesme makineleri veya hidrolik çene kullanılarak cerrahi hassasiyetle ayırma yapılır.
Derin Kazıda Mini Kazık, Ankraj ve Çelik Strut İksa Çözümleri
Üst yapı enkazı kaldırıldıktan sonra geoteknik mühendisliğinin en kritik evresi olan Derin Kazı Destekleme (İksa) Projesi devreye girer. Kartal’ın sahil bandındaki Orhantepe ve Atalar alüvyon/kil zeminleri ile kuzeye doğru sertleşen kiltaşı-grovak geçiş zeminlerinde komşu bina yükünü (sürşarj yükü: her kat için yaklaşık 12–15 kN/m²) güvenle tutmak üzere şu sistemler uygulanır:
- Donatılı Fore Mini Kazık ve Başlık Kirişi: Komşu parsel sınırına teğet olarak Ø25 cm – Ø40 cm çapında, merkezden merkeze 40–60 cm aralıklarla zemin içine kazı tabanının en az 3,00–5,00 metre altına soketlenen betonarme mini kazıklar imal edilir ve üst kotları sürekli bir betonarme başlık kirişiyle birbirine bağlanır.
- Öngermeli Zemin Ankrajı vs İçten Çelik Boru Destek (Strut): Kazı derinliği 4,00–4,50 metreyi aştığında konsol çalışan mini kazıkların yanal deplasmanını (esnemesini) sıfıra yaklaştırmak gerekir. Ancak komşu parselin altına ankraj delgisi yapmak için komşu mülkiyet muvafakati ve altyapı uygunluğu gerektiğinden, bitişik nizam dar Kartal parsellerinde çoğu zaman komşu parselin altına hiç girmeden kendi parselimizin içinden köşegen veya karşılıklı çelik boru payanda / iç destek (strut ve kuşak kirişi) sistemi kurularak %100 güvenli kazı yapılır.
- Hasır Çelikli Püskürtme Beton (Shotcrete) ve Drenaj: Kazı kademe kademe (1,20–1,50 metrelik pasalar halinde) indirildikçe kazık aralarındaki toprak yüzey hasır çelik ve püskürtme betonla kaplanır; komşu temel altından su ve ince dane kaçışını önlemek için barbakan ve kuyu drenajı kontrollü yürütülür.
Kazı Derinliği ve Zemin Türüne Göre İksa Seçim Tablosu
Kartal’daki bitişik ve ikiz nizam parsellerde kazı derinliği ile zemin sınıfına göre uygulanan mühendislik iksa çözümleri aşağıdaki tabloda detaylandırılmıştır:
| Kazı Derinliği (Yol Kotundan) | Komşu Bina Durumu | Kartal Zemin Profili | Zorunlu İksa Mühendisliği Çözümü | Deplasman İzleme Yöntemi |
|---|---|---|---|---|
| 1,50 m – 2,50 m (Bodrumsuz / Subasman) | Ayrık nizam (≥3,0 m bahçe mesafesi) | ZB / ZC Kaya veya Sıkı Kil | Kademeli şev + yüzeysel shotcrete koruma | Görsel + nivo kot kontrolü |
| 2,50 m – 4,20 m (1 Bodrum + Radye) | Bitişik / İkiz 4–5 katlı eski bina | ZC / ZD Kumlu Kil – Ayrışmış Kaya | Konsol Ø30 cm Mini Kazık + Başlık Kirişi + Shotcrete | Komşu cephede optik prizma (total station) okuması |
| 4,20 m – 6,50 m (1–2 Bodrum Otopark) | Sığ temelli bitişik eski apartmanlar | ZD Sahil Alüvyonu (Atalar / Çarşı) | Teğet/Kesişen Mini Kazık + Çelik Strut Kuşaklama veya Ankraj | İnklinometre + günlük milimetrik optik okuma |
| 6,50 m+ (Derin Karma / Ticari Kazı) | Yoğun cadde + çok katlı komşu yapı | Yeraltı sulu gevşek birim veya kırıklı kaya | Ø65–80 cm Fore Kazık Perde + Çok Sıralı Öngermeli Ankraj/Strut | İnklinometre + yük hücresi (load cell) + piyezometre |
İnklinometre İzleme ve TBDY 2018 Çekiçleme (Deprem Derzi) Kuralı
Kazı bittiğinde ve radye temel dökülüp bodrum perdeleri çıkıldığında komşu güvenliği görevi sona ermez; bu kez üst yapıda deprem anında çekiçleme (pounding) etkisini önleyecek sismik derz (dilatasyon boşluğu) zorunluluğu başlar. Eski bitişik nizam apartmanlar sıfıra sıfır yapıldığı için deprem sırasında farklı periyotlarda salınarak birbirlerinin kolonlarını kırarlar.
TBDY 2018 Bölüm 4.9.3 uyarınca yeni inşa edilen bitişik nizam binalarda, hesaplanan etkin göreli kat ötelemelerine ve kat adedine bağlı olarak komşu bina sınırından en az 3 cm + her 3 metre yükseklikten sonra ilave derz payı (5–6 katlı bir binada genellikle minimum 5 ila 10 cm sismik deprem derzi) bırakılır. Bu boşluk rijit tuğla veya harçla doldurulmaz; dış cephede yalnızca esnek dilatasyon profilleri ve yangın/su yalıtım bariyerleriyle kapatılır.
CAR Sigortası, Komşu Bina Klozu ve Arsa Sahibinin Korunması
Türk Medeni Kanunu’nun 730. ve 684/737. maddeleri uyarınca taşınmaz maliki, mülkiyet hakkını kullanırken (kazı ve inşaat yaptırırken) komşu taşınmazlara zarar vermemekle kusursuz sorumluluk ilkesi çerçevesinde yükümlüdür! Yani müteahhit iksadan tasarruf edip yan binayı çatlattığında, komşu apartman hukuken hem müteahhide hem de arsa sahiplerine müteselsilen tazminat davası açabilir ve Kartal Belediyesi inşaatı anında mühürler.
Bu riski sıfırlamak için teknik şartname ve sözleşmeye mutlaka şu üç hüküm eklenmelidir: Birincisi, geoteknik iksa projesinin masraflarıyla birlikte müteahhit tarafından eksiksiz uygulanacağı; ikincisi, şantiye başlamadan İnşaat Tüm Riskler (CAR) Sigortası içinde “Komşu Binalar ve Üçüncü Şahıs Mali Mesuliyet / Vibrasyon ve Temel Zayıflaması Ek Klozu” poliçesinin güncel rayiç bedellerle yaptırılıp maliklere teslim edileceği; üçüncüsü ise tüm idari ve hukuki sorumluluğun rücu şartıyla yükleniciye ait olduğu kayıt altına alınmalıdır. Bitişik nizam parseliniz için güvenli dönüşüm planlamasını ücretsiz imar ve fizibilite etüdü ile hemen başlatabilirsiniz.
