Atalar İkiz ve Bitişik Nizam Dar Parsel Dönüşümü: İksa Güvenliği, Kat Planı ve 2026 Maliyeti

Kartal Atalar Mahallesi (Üsküdar Caddesi ve Marmaray çevresi), Petroliş, Yukarı Mahalle ve Karlıktepe’nin tarihi sokak dokusunda 250–360 m² dar parseller üzerine inşa edilmiş ikiz ve bitişik nizam 8 daireli binalar yoğunluktadır. Bu yapılarda en kritik mühendislik riski, yıkım ve temel kazısı sırasında yan parseldeki 30–40 yıllık komşu binanın sığ temelinin zarar görmesi ve depremde binaların birbirine çarpmasıdır (çekiçleme etkisi). İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN yönetiminde elmas tel kesme ve mini ekskavatörle sarsıntısız yıkım yapılır, sınır boyunca mini kazık/kuyu perde iksa uygulanır ve TBDY 2018’e uygun sismik deprem derzi bırakılır. Mimar İdris YAĞMAHAN’ın dar cephe optimizasyonu ve 14.000.000 TL Yarısı Bizden yapım paketiyle bina 14 ayda güvenle yenilenir.

Bitişik nizamda yan cepheler sağır olduğundan merdiven, asansör ve banyo hacimleri sağır bitişik perde duvar boyunca dizilir; böylece tüm salon, mutfak ve yatak odaları doğrudan aydınlık ön sokağa ve geniş arka bahçeye bakacak şekilde planlanır. Önerilen daire karması: 6 Adet Ön-Arka Çift Cepheli 2+1 (Net 75–80 m²) + 2 Adet Çatı Piyesli 3+1 Dubleks (Net 116 m²)

Kartal 1/1000 Güney Uygulama İmar Planı bitişik/ikiz nizam hükümlerine göre bina derinliği, arka bahçe mesafesi (H/2 kuralı) ve komşu bina saçak kotu uyumu dikkate alınır; TBDY 2018 Madde 4.9.3 uyarınca komşu bina ile arada kat adedine bağlı zorunlu sismik derz boşluğu bırakılır. Hedef emsal alanı: 690 m², otopark dahil toplam brüt alan: 910 m².

Atalar ve Petroliş sahil arkası alüvyon-kil zeminlerde komşu binanın mütemadi veya tekil temel kotunun altına inilirken zemin boşalmasını engellemek üzere kademeli kuyu perde veya kesişen mini kazık iksası zorunlu olarak uygulanır ve temel sınırında tek yüzlü kalıp su yalıtımı çözülür. Temel sistemi: 70 cm Radye Temel + Yan Komşu Sınırında Mini Kazık / Kademeli Kuyu Perde İksa ve Sismik Derz

İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN denetiminde C35/45 Çekiçleme Derzli Sismik Beton sınıfı yaklaşık 585 m³ hazır beton ve 77 ton B420C sismik nervürlü çelik donatı kullanılır.

Hidrolik Araç Asansörlü Bodrum Otopark / Zemin Altı Park veya Bölge Otopark Bedeli Çözümü

8 Kişilik (630 kg) Makine Dairesiz Kompakt Asansör · S1 Duman Tahliyeli Merdiven Çekirdeği

Sağır Bitişik Cephede Çift Kat Su/Isı Yalıtımı + Sismik EPS Derz Dolgusu · Ön/Arka Cephede 150 kg/m³ Taşyünü · Bireysel Yoğuşmalı Kombi ve Akustik Darbe Ses Yalıtımı

Atalar (Üsküdar Caddesi, Marmaray alt/üst sokakları), Petroliş, Yukarı Mahalle, Kordonboyu kuzey sınırı ve Karlıktepe’deki 250–360 m² ikiz/bitişik parseller için özel çözümdür.

Kartal Belediyesi imar arşivi müktesep hak kontrolü, karot/riskli yapı raporu, 3B BIM avan proje, statik-mekanik-elektrik uygulama projeleri, yıkım ruhsatı, yeni yapı ruhsatı ve kat mülkiyeti (iskân) alımı Yağmahan İnşaat tarafından tek elden yürütülür.

8 Konut Bağımsız Bölüm kapasiteli bu tipolojinin 2026/2027 A+ teknik şartnameli tahmini anahtar teslim yapım bütçesi 29.500.000 TL ile 34.800.000 TL aralığındadır.

Bitişik nizam dar parsellerde kontrollü yıkım, komşu bina iksa perdesi ve All-Risk sigorta kalemleri inşaat bütçesinin yaklaşık %6–8’ini oluşturur. Emsal artışı çıkmayan 8 daireli dar parselde 14.000.000 TL Yarısı Bizden yapım paketi (7 Milyon TL hibe + 7 Milyon TL kredi; ayrıca dairelerde fiilen oturan kiracı veya maliklere toplam 1 Milyon TL tahliye desteği) kullanılır; eğer ikiz komşu apartman da aynı anda dönüşüme girerse iksa maliyeti ortadan kalkar ve ortak otopark rampası kazanılır. Önerilen ana model: Yarısı Bizden 14.000.000 TL Yapım Paketi + Maliyet Tamamlama (İkiz Komşuyla Ortak Yıkım Opsiyonlu)

Bu bina tipolojisinde inşaat yapım hesabına toplam 7.000.000 TL geri ödemesiz hibe ve 7.000.000 TL 10 yıl vadeli kredi olmak üzere toplam 14.000.000 TL Bakanlık yapım desteği aktarılır. İnşaat bütçesi haricinde, yalnızca bağımsız bölümlerde fiilen ikamet eden/kullanan kiracılara (kiracı yoksa malike) tek seferlik toplam 1.000.000 TL tahliye desteği (birim başı 125.000 TL; 18 aylık kira yardımıyla birleşmeksizin) ayrıca ödenir.

8 daireli binada eşit arsa payı varsayımında 4 daire %50,00’de kaldığı için en az 5 malikin (%62,50) kararı gerekir. Yıkım ruhsatından önce yan bitişik binaların mevcut çatlak ve şakül durumu noter/mahkeme delil tespitiyle fotoğraflanır ve yüksek limitli Komşu Mali Mesuliyet Sigortası poliçesi kesilir.