Kartal Kentsel Dönüşümde Noter Sözleşmesi ve Sınırlı Teknik Vekaletname Rehberi: Hangi Yetkiler Verilmemeli?
Adi Yazılı Ön Protokol ile Resmi Noter Sözleşmesi Arasındaki Fark
Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrini veya kat irtifakı kurulmasını içeren tüm arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin Noterde “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” olarak yapılması geçerlilik şartıdır. Apartman toplantısında imzalanan adi yazılı niyet mektupları yalnızca ön hazırlık niteliği taşır; ne müteahhide ruhsat yetkisi verir ne de kat maliklerine tapu/cezai şart koruması sağlar.
Kartal’daki apartman ve site yönetim kurullarıyla yürüttüğümüz süreçlerde, avan kat planı ve A+ teknik şartname üzerinde mutabakat sağlandıktan sonra tüm resmi taahhütler doğrudan noter düzenleme sözleşmesiyle tescil edilir.
Sınırlı Teknik Vekaletnamede Olması ve Asla Olmaması Gereken Yetkiler
Noter sözleşmesiyle birlikte kat maliklerinin yüklenici teknik ekibine bir vekaletname vermesi gerekir; çünkü 15–20 daireli bir apartmanda her malikin tek tek Kartal Belediyesi’ne, İSKİ’ye, İGDAŞ’a, AYEDAŞ’a, Yapı Denetim sistemine ve Kadastro Müdürlüğü’ne gidip evrak imzalaması fiilen imkânsızdır. Ancak bu vekaletname kesinlikle mülk satışı içeren genel vekaletname olmamalıdır:
- Verilmesi Gereken Teknik Yetkiler: Kartal Belediyesi’nden imar durumu, kot-kesit, yıkım ruhsatı, yeni yapı ruhsatı ve iskân (yapı kullanma izni) başvurularını yapma; İSKİ, İGDAŞ, AYEDAŞ ve Türk Telekom abonelik fesih/yeni bağlantı işlemlerini yürütme; 6306 sayılı Kanun kira yardımı/muafiyet evraklarını takip etme ve sözleşmedeki projeye uygun kat irtifakı listesini tesis etme yetkisi.
- ASLA Verilmemesi Gereken Yetkiler: “Bağımsız bölümlerimi veya arsa payımı dilediği bedel ve şartlarla üçüncü kişilere satmaya, satış bedelini ahzu kabza (tahsil etmeye), taşınmazım üzerine ipotek koymaya” şeklindeki satış ve borçlandırma ibareleri vekaletname metninde kesinlikle yer almamalıdır.
Güvenli Sınırlı Vekaletname vs. Riskli Genel Vekaletname Tablosu
| İşlem Başlığı | Güvenli Sınırlı Teknik Vekaletname | Riskli Satış Yetkili Vekaletname |
|---|---|---|
| Belediye Ruhsat, Yıkım & İskân Takibi | Var (Süreci Hızlandırır) | Var |
| İSKİ, İGDAŞ, AYEDAŞ İlişik Kesme | Var (Malikleri Kuyruktan Kurtarır) | Var |
| Malikin Kendi Dairesini Satma / İpotek Etme | KESİNLİKLE YOK (Tam Mülkiyet Koruması) | Var (Ağır Mülkiyet Riski Doğurur) |
| Müteahhit Payı Tapu Devri | Yalnızca Hakediş Seviyesi Geldiğinde Malik Onayıyla | İnşaat Başlamadan Devir Riski |
Noter Sözleşmesi Ekine Zımbalanması Zorunlu 4 Teknik Belge
Sadece metin maddelerinden oluşan bir sözleşme eksik kalır. Yağmahan İnşaat Ltd. Şti. olarak imzaladığımız her noter sözleşmesinin ayrılmaz eki olarak şu 4 teknik dosyayı noterde mühürletiyoruz:
- Ölçekli Avan Kat Planları ve Vaziyet Planı: Hangi malikin hangi katta, hangi cephede ve kaç m² süpürülebilir net alana sahip daireyi alacağını gösteren çizimler.
- Bağımsız Bölüm Paylaşım ve Şerefiye Cetveli: Kademeli tapu devri takvimiyle eşleştirilmiş bağımsız bölüm listesi.
- Marka ve Sınıf Tanımlı A+ Teknik Şartname: C35/40 betondan asansör, doğrama, kombi ve vitrifiye markalarına kadar 3 alternatifli üst segment marka listesi.
- İnşaat İlerleme (Gantt) ve Cezai Şart Takvimi: Yıkım, ruhsat, kaba inşaat ve iskân teslim aylarını ve gecikme kira tazminatını gösteren tablo.
Kartal Noterlerinde 6306 Sayılı Kanun Harç Muafiyeti Uygulaması
6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılarda yüz binlerce lirayı bulan noter sözleşme harcı ve Damga Vergisi sıfırdır (yalnızca cüzi noter değerli kağıt/yazı ücreti ödenir). Muafiyetin noter ekranında uygulanabilmesi için riskli yapı tespitinin ARAAD sisteminde kesinleşmiş olması veya muafiyet belgesinin işlem dosyasına eklenmesi yeterlidir; tüm bu teknik hazırlık ekibimizce önceden tamamlanır.
Yurt Dışında veya Şehir Dışında Yaşayan Maliklerin İmza Süreci
Kartal’daki pek çok apartmanda Almanya, Hollanda, İngiltere veya Türkiye’nin farklı illerinde yaşayan kat malikleri bulunur. Bu maliklerin İstanbul’a gelmesine gerek kalmaksızın; hazırladığımız standart sözleşme ve sınırlı teknik vekaletname taslağı üzerinden Türk Konsolosluklarında veya bulundukları ildeki herhangi bir noterde güvenceli işlem yapılabilmektedir.
