6306 Sayılı Kanun %50+1 Arsa Payı Salt Çoğunluk Kararı, 15 Günlük Tebligat ve Açık Artırma Süreci
2/3 Engelinden %50+1 Salt Çoğunluğa: 7471 Sayılı Kanun Değişikliği
Uzun yıllar boyunca Kartal’ın Atalar, Orhantepe, Cevizli ve Soğanlık mahallelerindeki yüzlerce riskli apartmanda dönüşüm süreci tek bir hukuki duvar yüzünden kilitleniyordu: Eski düzenlemedeki 2/3 (%66,67) arsa payı çoğunluğu şartı. Örneğin 10 daireli bir apartmanda 6 daire dönüşüm isterken, gerçekçi olmayan talepler öne süren 4 daire (%40 hisse) tüm apartmanın can güvenliğini yıllarca rehin tutabiliyordu.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da 7471 sayılı Kanun ile yapılan tarihi değişiklik bu tıkanıklığı kökten kaldırdı. Artık riskli yapılarda yeniden bina yaptırılmasına, parsellerin tevhidine (birleştirilmesine), kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ya da Yarısı Bizden yapım sözleşmesi imzalanmasına hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (%50+1, yani %50,01 ve üzeri arsa payı) ile karar verilebilmektedir.
Kişi Sayısı Değil Arsa Payı: %50+1 Salt Çoğunluk Nasıl Hesaplanır?
Apartman yönetimlerinin en sık yaptığı matematiksel hata, çoğunluğu “el kaldıran daire sahibi sayısına” göre hesaplamaktır. Kanun, malik sayısına veya bağımsız bölüm adedine değil, doğrudan tapu senedinde yazılı Arsa Payı oranına bakar. Bunu somut bir Kartal apartmanı örneğiyle açıklayalım:
- Örnek Senaryo: Toplam arsa payı paydası
240olan 10 daireli bir Petroliş apartmanında salt çoğunluk eşiği120/240değil, yarıyı aşan herhangi bir kesirdir (örneğin121/240 = %50,41). - Eğer çatı dubleksi olan 2 dairenin arsa payı 32’şer (toplam 64/240) ve normal katlardaki 3 dairenin arsa payı 20’şer (toplam 60/240) ise, yalnızca 5 malik bir araya gelerek 124/240 (%51,66) arsa payına ulaşır ve yasal salt çoğunluk kararını tek başına alabilir!
- Tam tersine, arsa payları küçük 6 giriş/bodrum dairesinin toplam hissesi 116/240’ta (%48,33) kalıyorsa, kişi sayısında 6’ya 4 önde olsalar dahi yasal salt çoğunluk sağlanmış sayılmaz.
Kendi apartmanınızdaki tapu arsa paylarını girerek salt çoğunluğun sağlandığını saniyeler içinde doğrulamak için geliştirdiğimiz Kartal arsa payı salt çoğunluk hesaplama aracını ücretsiz kullanabilirsiniz.
Eski 6306 Uygulaması ile Güncel %50+1 Rejimi Karşılaştırma Tablosu
6306 sayılı Kanun’daki eski uygulama ile güncel yürürlükteki kentsel dönüşüm hukuku arasındaki kritik usul ve süre farkları aşağıdaki tabloda netleştirilmiştir:
| Hukuki Süreç Kalemi | Eski 6306 Uygulaması (7471 Öncesi) | Güncel 6306 Uygulaması (%50+1 Dönemi) |
|---|---|---|
| Karot (Riskli Yapı Tespiti) Başvurusu | Tek bir tapu maliki veya kanuni temsilcisi | Tek bir tapu maliki (Kolluk desteğiyle numune alma güvencesi eklendi) |
| Müteahhit Seçimi ve Sözleşme Nisabı | En az 2/3 (%66,67) arsa payı çoğunluğu zorunlu | Hisseleri oranında paydaşların %50+1 salt çoğunluğu yeterli |
| Tahliye ve Yıkım Tebligat Süresi | 60 günden az olmamak üzere + 30 gün ek süre (Ayrı ayrı tebligat gecikmeleri) | Tek kademede azami 90 güne kadar süre; bina kapısına asma + muhtarlık + e-Devlet |
| Yarısı Bizden Hibe/Kredi Başvurusu | %100 oybirliği uzlaşma beklentisi süreçleri yavaşlatıyordu | %50+1 salt çoğunluk kararı ve hisse satışı prosedürüyle tam entegre işleyiş |
Apartman Karar Tutanağı ve Katılmayan Maliklere 15 Günlük Tebligat
%50+1 salt çoğunluğa ulaşan malikler, seçtikleri yüklenici firmayla imzaladıkları (veya imzalamak üzere mutabık kaldıkları) Arsa Payı Karşılığı İnşaat / Bina Yapım Sözleşmesini, mimari paylaşım projesini ve uygulama karar tutanağını hazırladıktan sonra karara katılmayan azınlık maliklere bildirmek zorundadır. Güncel yönetmeliğe göre bu bildirim noter aracılığıyla yapılabileceği gibi ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek, bina giriş kapısına tutanakla asılarak ve maliklerin e-Devlet kapısı hesaplarına elektronik bildirim gönderilerek çok daha hızlı tamamlanabilmektedir. Hatasız bir toplantı evrakı üretmek için apartman karar tutanağı oluşturucu aracımızı kullanabilirsiniz.
Tebligatın usulüne uygun tamamlanmasından itibaren karara katılmayan maliklere teklifi inceleyip sözleşmeye imza atmaları için 15 günlük kesin yasal süre tanınır. Bu 15 gün içinde çoğunluğun imzaladığı aynı şartlardaki sözleşmeyi kabul eden komşular hiçbir hak kaybına uğramadan projeye dahil olur. Kiracı tahliyesi ve abonelik kesimi detayları için ayrıca riskli yapıda kiracı tahliyesi ve abonelik kesimi rehberimize göz atabilirsiniz.
Katılmayan Hisselerin SPK Rayiç Bedel Tespiti ve Açık Artırma Satışı
15 günlük yasal süre içinde anlaşmaya katılmayan maliklerin arsa payları için çoğunluk malikler veya vekilleri tarafından İstanbul Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne “Arsa Payı Satış Dosyası” sunulur. Bu dosyada kesinleşmiş riskli yapı raporu, %50+1 çoğunluk karar tutanağı, çoğunluğun imzaladığı noter onaylı yapım/kat karşılığı sözleşmesi, tebligat mazbataları ve Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşunca hazırlanmış güncel Rayiç Değerleme Raporu yer alır.
Müdürlük bünyesinde kurulan Bedel Tespiti ve Satış Komisyonu, SPK raporunu inceleyerek katılmayan malikin arsa payı için asgari muhammen rayiç bedeli resmen tescil eder ve ihale gününü belirler. İhale günü geldiğinde söz konusu hisse önce yalnızca anlaşma sağlayan diğer apartman maliklerine açık artırma usulüyle satışa çıkarılır; çoğunluk malikler bu hisseyi kendileri satın alabilecekleri gibi finansman yükünü paylaşmak üzere sözleşmeli yükleniciyle protokol çerçevesinde süreci yönetebilir. İlk ihalelerde paydaşlardan alıcı çıkmaması halinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya İdarece bedeli ödenerek tescil ya da üçüncü kişilere açık artırma mekanizması işletilir ve ihale bedeli katılmayan malikin kamu bankası adına açılan vadeli hesabına eksiksiz bloke edilir.
İdare Mahkemesi Yürütmeyi Durdurma Risklerine Karşı Usul Güvencesi
%50+1 kuralı çoğunluğa büyük bir hız kazandırsa da “çoğunluğun azınlığı ezmesine veya kendisine haksız menfaat sağlamasına” izin vermez! Eğer çoğunluk malikler kendilerine güney cephe büyük daireleri ayırıp karara katılmayan komşuya arsa payıyla orantısız biçimde bodrumda karanlık daire bırakırsa veya 15 günlük inceleme tebligatında sözleşme eklerini eksik tebliğ ederse, İstanbul İdare Mahkemeleri 30 gün içinde açılacak iptal davasında hakkaniyete ve usule aykırılık nedeniyle satış işleminin yürütmesini durdurur.
İdari yargıda zaman kaybetmemenin tek yolu, sürecin ilk gününden itibaren şeffaf, tutanaklı ve objektif kriterlerle ilerlemesidir. Mimar İdris YAĞMAHAN ve İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN yönetimindeki tüm Kartal projelerinde her malike arsa payı ve SPK şerefiyesiyle %100 eşit standartta noter sözleşmesi ve A+ teknik şartname sunulduğu, öncesinde imar arşivi incelemesi tamamlandığı için süreç mahkemelerden dönmeden tam hukuki güvenlikle sonuçlandırılır.
