01
Projeye Genel Bakış ve Tipoloji Özeti
Kartal Kordonboyu, Atalar, Orhantepe doğu yakası ve Cevizli sahil aksındaki 560–740 m² parsellerde bulunan 12 daireli apartmanlar, yatırımcı ve arsa sahipleri açısından kat karşılığı modelin en verimli çalıştığı segmenttir. Eski planda 3–4 katlı olarak inşa edilmiş veya KAKS 1.75–2.00 imar hakkını tam kullanmamış parsellerde üretilen ilave bağımsız bölümler, inşaat finansmanının büyük kısmını karşılar. İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN liderliğinde 80 cm radye temel ve 1.020 m³ C35/45 sismik betonla tasarlanan yapı, üst katlarından Marmara Denizi ve Prens Adaları perspektifi yakalar. 16 aylık programla tamamlanan dönüşüm sonrasında bina hem deprem güvenliğine hem de A+ rezidans standartlarına kavuşur.
02
Mimari Kat Planı ve Çekirdek Yerleşimi
Genişleyen arsa tabanı sayesinde bodrum katta tam boy çift yönlü manevra koridorlu otopark ve her daireye 3–4 m² özel depo alanı çözülür. Katlarda geniş antre, vestiyer, ebeveyn banyolu yatak odası ve 26–30 m² ferah salon oranları korunurken deniz yönündeki cephelerde cam korkuluklu derin balkonlar tasarlanır. Önerilen daire karması: 4 Adet 2+1 Daire (Net 80 m²) + 6 Adet Deniz Esintili 3+1 (Net 100 m²) + 2 Adet Üst Kat Dubleks 3+1/4+1 (Net 136 m²)
03
Kartal 1/1000 İmar Plan Notları ve Emsal
Kartal 1/1000 Güney Uygulama İmar Planı notlarına göre TAKS/KAKS hesabında açık/kapalı çıkmalar, çatı eğimi içerisindeki piyes hacimleri ve yangın kaçış merdiveni kuralları birlikte değerlendirilerek 1.180 m² emsal alanından 1.640 m² brüt yapı hacmi üretilir. Hedef emsal alanı: 1.180 m², otopark dahil toplam brüt alan: 1.640 m².
04
Zemin Mekaniği ve Temel Mühendisliği
Sahil şeridi ve Marmaray alt kotlarındaki suya doygun kumlu-siltli (ZD) tabakalarda 15–20 metre derinlikli sondaj ve MASW sismik kırılma testleri yapılır; sıvılaşma veya farklı oturma riski tespit edilen parsellerde DSM kolon ızgarası üzerine 80 cm radye temel oturtulur. Temel sistemi: 80 cm Radye Jeneral Temel + Zemin Sınıfına Uygun Derin Karıştırma (DSM) / Kazık Takviyesi
05
TBDY 2018 Taşıyıcı Sistem ve Betonarme
İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN denetiminde C35/45 XA1 Denizel Etki Sınıfı Sismik Beton sınıfı yaklaşık 1.020 m³ hazır beton ve 132 ton B420C sismik nervürlü çelik donatı kullanılır.
06
Kapalı Otopark, Rampa ve Sığınak Çözümü
500 m² Bodrum Katta 12–15 Araçlık Tam Kapalı Otopark + Her Daireye Özel Kilitli Depo Nişi
07
Düşey Sirkülasyon, Yangın ve Akustik
10 Kişilik Yüksek Hızlı (1,6 m/s) Asansör · Yangın Algılama Santrali ve Sulu Yangın Dolabı Sistemi
08
Dış Cephe Yalıtımı, Mekanik ve Enerji Sınıfı
Kompozit / Sinterflex Detaylı 150 kg/m³ Taşyünü Cephe · Yerden Isıtma · Multi-Split Klima Altyapısı · Paslanmaz Çelik Su Deposu ve Frekans Konvertörlü Hidrofor
09
Parsel Vaziyet Planı ve Mahalle Uyumu
Kordonboyu (Turgut Özal Bulvarı paralel sokakları), Atalar sahil kesimi, Cevizli Marmaray çevresi ve Petroliş’teki 560–740 m² ayrık nizam parseller için öncelikli modeldir.
10
Anahtar Teslim Mimari & Ruhsat Kapsamı
Kartal Belediyesi imar arşivi müktesep hak kontrolü, karot/riskli yapı raporu, 3B BIM avan proje, statik-mekanik-elektrik uygulama projeleri, yıkım ruhsatı, yeni yapı ruhsatı ve kat mülkiyeti (iskân) alımı Yağmahan İnşaat tarafından tek elden yürütülür.
11
2026/2027 Yaklaşık İnşaat Maliyeti
12 Konut Bağımsız Bölüm kapasiteli bu tipolojinin 2026/2027 A+ teknik şartnameli tahmini anahtar teslim yapım bütçesi 52.000.000 TL ile 61.500.000 TL aralığındadır.
12
Kat Karşılığı ve Yarısı Bizden Mukayesesi
Kordonboyu ve Atalar sahil hattında yeni daire satış fiyatlarının yüksekliği sayesinde KAKS artışı bulunan 650+ m² parsellerde %58–%65 aralığında Kat Karşılığı sözleşme kurulabilir. Emsal artışı bulunmayan 12 daireli sahil binalarında ise 22.500.000 TL Yarısı Bizden paketi (10,5 Milyon TL hibe + 10,5 Milyon TL kredi + 1,5 Milyon TL taşınma) m² küçülmesine alternatif güçlü bir finansman kalkanı oluşturur. Önerilen ana model: Emsal Boşluğu Olan Parsellerde Kat Karşılığı (%58–%65) veya Hibrit Kat Karşılığı Modeli
13
Yarısı Bizden Devlet Desteği Matematiği
Bu bina tipolojisinde inşaat yapım hesabına toplam 10.500.000 TL geri ödemesiz hibe ve 10.500.000 TL 10 yıl vadeli kredi aktarılır; ayrıca dairelerde fiilen ikamet edenlere (kiracı varsa kiracıya, malik bizzat oturuyorsa malike) toplam 1.500.000 TL tek seferlik tahliye desteği ödenerek toplam 22.500.000 TL Bakanlık paketi (18 aylık kira yardımıyla birleşmeksizin) kullanılır.
14
6306 %50+1 Salt Çoğunluk ve Teminat Hukuku
12 bağımsız bölümlü ve eşit arsa paylı bir apartmanda 6 dairenin oyu %50,00’de kaldığı için salt çoğunluk sağlamaz; 6306 sayılı Kanun uyarınca en az 7 kat malikinin (%58,33) onayı ile dönüşüm kararı ve kat karşılığı sözleşme protokole bağlanır.
Pafta 15 & 16:
Aşağıda bu bina tipolojisine özel 5 Sıkça Sorulan Soru (Bölüm 15) ve Ücretsiz Mimari/Maliyet Etüdü Başvurusu (Bölüm 16) yer almaktadır. Tahmini inşaat süresi: 16 Ay.
Dragos Prestij · Az Katlı Sahil Tipolojisi
