18 Daireli Yüksek Emsalli Apartman Projesi: Kartal E-5 Aksı Kat Karşılığı ve 2026 Maliyeti

Kartal’ın D-100 (E-5) Kuzey-Güney koridoru, Anadolu Adliyesi, Lütfi Kırdar Şehir Hastanesi ve Soğanlık-Kartal M4 Metro durakları çevresindeki 780–1.050 m² yüksek emsalli parsellerde 9 katlı 18 daireli apartman tipolojisi öne çıkar. Toplam brüt inşaat alanı 2.000 m² eşiğini aştığı için bu ölçekte C40/50 yüksek dayanımlı sismik beton, çift asansör, bodrum otopark sprinkler yangın söndürme sistemi ve merkezi ısıtma mühendislik standartları devreye girer. İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN tarafından 90 cm radye temel ve kutu kesitli perde çekirdeğiyle kurgulanan taşıyıcı sistem, yüksek katlı yapıda üstün deprem emniyeti sağlar. Üst katların açık şehir ve deniz manzarası, projeyi hem kat karşılığı yatırımcılar hem de beyaz yakalı alıcılar için cazip kılar.

9 katlı kütlenin rüzgar ve sismik davranışını optimize etmek üzere dikdörtgen ve simetrik bir kule planı seçilir; katta yalnızca 2 daire bulunduğundan her daire üç cepheli müstakil kat konforu sunar. 2 bodrum kat sayesinde arsa yüzeyi otoparktan tamamen arındırılarak 450 m²’nin üzerinde yeşil peyzaj ve çocuk oyun bahçesi kazanılır. Önerilen daire karması: 2 Adet Zemin Bahçe 2+1 (Net 82 m²) + 14 Adet Panoramik 3+1 (Net 98 m²) + 2 Adet Üst Kat Geniş 3+1 (Net 106 m²)

Kartal 1/1000 Uygulama İmar Planı kapsamında 1.000 m² sınırına ulaşan parsellerde kademeli emsal artışı ile Sabiha Gökçen Havamania (mania kotu) yükseklik limitleri eşzamanlı kontrol edilir; 2.000 m² üstü yapılarda yağmur suyu toplama sarnıcı ve enerji kimlik belgesi B sınıfı kriterleri projeye işlenir. Hedef emsal alanı: 1.780 m², otopark dahil toplam brüt alan: 2.540 m².

2 bodrum kat için inilen 6,50–7,00 metre derinliğindeki kazı aynasında çevre sokakları ve komşu apartmanları korumak amacıyla öngermeli ankrajlı mini kazık veya fore kazık iksa perdesi uygulanır; Paleozoyik grovak zemin üzerinde 90 cm radye temel dökülür. Temel sistemi: 90 cm Radye Jeneral Temel + Ankrajlı Fore Kazık / Mini Kazık Derin Kazı İksası

İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN denetiminde C40/50 Yüksek Dayanımlı Sismik Beton sınıfı yaklaşık 1.610 m³ hazır beton ve 212 ton B420C sismik nervürlü çelik donatı kullanılır.

2 Bodrum Katta 20–24 Araçlık Kapalı Otopark + Elektrikli Araç (EV) Şarj Altyapısı

Çift Asansör (10 Kişilik + Sedye Uyumlu) · Basınçlandırmalı Yangın Merdiveni ve Yağmurlama (Sprinkler) Otopark Hattı

Havalandırmalı Kompozit / Taşyünü Cephe · Kaskad Yoğuşmalı Merkezi Yerden Isıtma (Zorunlu >2.000 m²) · Yağmur Suyu Hasadı Deposu · Jeneratör ve Yangın Pompa İstasyonu

Cevizli (Adliye-Hastane aksı), Soğanlık Yeni, Esentepe Metro çevresi, Karlıktepe ve Topselvi kuzey kuşağındaki 780–1.050 m² yüksek KAKS’lı parseller için idealdir.

Kartal Belediyesi imar arşivi müktesep hak kontrolü, karot/riskli yapı raporu, 3B BIM avan proje, statik-mekanik-elektrik uygulama projeleri, yıkım ruhsatı, yeni yapı ruhsatı ve kat mülkiyeti (iskân) alımı Yağmahan İnşaat tarafından tek elden yürütülür.

18 Konut Bağımsız Bölüm kapasiteli bu tipolojinin 2026/2027 A+ teknik şartnameli tahmini anahtar teslim yapım bütçesi 78.000.000 TL ile 91.000.000 TL aralığındadır.

Eski 10–12 daireli bir binanın bulunduğu 900 m² arsada yeni imar planı 18 daire üretiyorsa müteahhit 6–7 daire karşılığında Kat Karşılığı tüm maliyeti üstlenebilir. Mevcutta zaten 18 daire bulunan binalarda ise 31.500.000 TL Yarısı Bizden yapım paketi (15,75 Milyon TL hibe + 15,75 Milyon TL kredi; ayrıca dairelerde fiilen oturan kiracı veya maliklere toplam 2,25 Milyon TL tahliye desteği) finansmanın ana omurgasını oluşturur. Önerilen ana model: Tevhid/Emsal Avantajlı Kat Karşılığı veya Yarısı Bizden 31,5 Milyon TL Yapım Destekli Hibrit Model

Bu bina tipolojisinde inşaat yapım hesabına toplam 15.750.000 TL geri ödemesiz hibe ve 15.750.000 TL 10 yıl vadeli kredi olmak üzere toplam 31.500.000 TL Bakanlık yapım desteği aktarılır. İnşaat bütçesi haricinde, yalnızca bağımsız bölümlerde fiilen ikamet eden/kullanan kiracılara (kiracı yoksa malike) tek seferlik toplam 2.250.000 TL tahliye desteği (birim başı 125.000 TL; 18 aylık kira yardımıyla birleşmeksizin) ayrıca ödenir.

18 bağımsız bölümlü ve eşit arsa paylı bir apartmanda 9 daire %50,00 eşitlikte kaldığı için salt çoğunluk sağlamaz; 6306 sayılı Kanun uyarınca en az 10 kat malikinin (%55,56 arsa payı) ortak kararı ve bina dönüşüm temsil heyeti yetkisiyle süreç yönetilir.