32 Daireli Tevhid Parsel Site Projesi: Kartal Emsal Artışlı Kentsel Dönüşüm Modeli

Kartal’da 400–550 m² büyüklüğündeki 3 veya 4 komşu apartman parselinin tek başına dönüşemediği sokaklarda, parsellerin birleştirilmesi (tevhid) oyunu tamamen değiştiren bir imar stratejisidir. Kartal 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının parsel büyüklüğüne göre tanıdığı kademeli emsal (KAKS) teşviki sayesinde hem müteahhit finansmanını karşılayan ek inşaat alanı doğar hem de otopark rampası sorunu ortak yeraltı bazasında kalıcı olarak çözülür. Mimar İdris YAĞMAHAN’ın butik site vaziyet kurgusunda bloklar birbirinin güneşini ve Aydos-Marmara manzarasını kesmeyecek açıyla yerleştirilir. İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN yönetiminde ZB-ZC kaya zemin üzerine oturtulan çift bloklu 32 dairelik site, 21 ayda teslim edilerek mahalle arası apartmanları prestijli bir yaşam kompleksine dönüştürür.

Parseller arasındaki eski sağır bahçe duvarları ve atıl 3’er metrelik yan çekme koridorları kaldırılarak ortada 1.100 m²’lik tek parça peyzaj avlusu, yürüyüş parkuru ve sosyal tesis (fitness/site yönetim salonu) oluşturulur. İki ayrı konut bloğu yer altındaki 1.500 m²’lik ortak otopark bazasından doğrudan kendi çift asansör çekirdekleriyle dairelere bağlanır. Önerilen daire karması: 8 Adet 2+1 Daire (Net 82 m²) + 20 Adet Panoramik 3+1 Daire (Net 104 m²) + 4 Adet Teraslı 4+1 Daire (Net 138 m²)

Kartal 1/1000 Kuzey ve Güney İmar Planı notlarındaki tevhid teşvik maddeleri çerçevesinde 1.500–2.000 m² eşiklerini aşan birleşik parsellerde kazanılan KAKS artışı, İmar Kanunu 15. ve 16. madde tevhid-ihdas dosyasıyla eşzamanlı yürütülerek ruhsat aşamasında tescillenir. Hedef emsal alanı: 3.280 m², otopark dahil toplam brüt alan: 4.780 m².

Uğur Mumcu, Çavuşoğlu, Yakacık ve Gümüşpınar hattındaki sağlam kuvarsit-grovak (ZB/ZC) kaya birimlerinde yüksek taşıma gücü sayesinde sıvılaşma riski sıfırdır; geniş otopark bazası ile üst konut kuleleri arasında TBDY 2018 uyumlu sismik dilatasyon derzleri bırakılarak yapısal düzensizlik önlenir. Temel sistemi: 100 cm Radye Temel + Aydos/Yakacık Kaya Soketli Ankrajlı İksa ve Bloklar Arası Sismik Dilatasyon Derzi

İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN denetiminde C40/50 Sismik Çekirdek Perdeli Beton sınıfı yaklaşık 3.040 m³ hazır beton ve 405 ton B420C sismik nervürlü çelik donatı kullanılır.

1.500 m² Ortak Baza Altında 38–44 Araçlık Kapalı Otopark + Çift Yönlü Rampa ve Araç Yıkama/Şarj Alanı

Blok Başına Çift Asansör (Toplam 4 Asansör) · Bağımsız Basınçlandırmalı Yangın Merdivenleri · Otopark Duman Tahliye ve Sprinkler

A1 Taşyünü + Kompozit/Seramik Cephe · Merkezi Kaskad Kazan ve Kalorimetreli Yerden Isıtma · 7/24 Güvenlik Noktası, Fitness/Toplantı Odası ve Jeneratör

Çavuşoğlu, Yakacık Yeni, Gümüşpınar, Uğur Mumcu, Hürriyet ve Soğanlık’taki yan yana dizili 400–600 m² küçük apartman adaları için yüksek katma değerli dönüşüm modelidir.

Kartal Belediyesi imar arşivi müktesep hak kontrolü, karot/riskli yapı raporu, 3B BIM avan proje, statik-mekanik-elektrik uygulama projeleri, yıkım ruhsatı, yeni yapı ruhsatı ve kat mülkiyeti (iskân) alımı Yağmahan İnşaat tarafından tek elden yürütülür.

32 Konut Bağımsız Bölüm kapasiteli bu tipolojinin 2026/2027 A+ teknik şartnameli tahmini anahtar teslim yapım bütçesi 148.000.000 TL ile 172.000.000 TL aralığındadır.

Ayrı ayrı dönüştüğünde otopark yapamayan ve cepten yüksek fark ödemek zorunda kalan 3–4 küçük bina, tevhid sonrası doğan ilave emsal sayesinde Kat Karşılığı modelle ceplerinden bedel ödemeden site dairesi sahibi olabilir. İmar artışının sınırlı olduğu parsellerde ise 32 ayrı malik için 56.000.000 TL Yarısı Bizden yapım paketi (28 Milyon TL hibe + 28 Milyon TL kredi; ayrıca dairelerde fiilen oturan kiracı veya maliklere toplam 4 Milyon TL tahliye desteği) kullanılabilir. Önerilen ana model: Tevhid Emsal Artışıyla Sıfır Ödemeli Kat Karşılığı veya 56 Milyon TL Yarısı Bizden Yapım Destekli Model

Bu bina tipolojisinde inşaat yapım hesabına toplam 28.000.000 TL geri ödemesiz hibe ve 28.000.000 TL 10 yıl vadeli kredi olmak üzere toplam 56.000.000 TL Bakanlık yapım desteği aktarılır. İnşaat bütçesi haricinde, yalnızca bağımsız bölümlerde fiilen ikamet eden/kullanan kiracılara (kiracı yoksa malike) tek seferlik toplam 4.000.000 TL tahliye desteği (birim başı 125.000 TL; 18 aylık kira yardımıyla birleşmeksizin) ayrıca ödenir.

Tevhidli dönüşümde önce birleşecek her bir apartman kendi içinde 6306 sayılı Kanun’a göre %50+1 arsa payı çoğunluk kararını alır (32 eşit daire toplamında en az 17 birim / %53,13). Parseller arasındaki arsa büyüklüğü ve cadde cephesi farkları SPK lisanslı değerleme raporuyla katsayılara bağlanarak adil bir tevhid paylaşım protokolü imzalanır.