Dragos ve Kartal Sahil SİT Etkileşim Kuşağında Koruma Kurulu Onayı, Silüet ve Dönüşüm Ruhsat Süreci
Dragos ve Kıyı Bandında SİT ile Kentsel Dönüşüm Çakışması
Kartal’ın batı kapısını oluşturan Orhantepe (Dragos) ve Kordonboyu hattı; Prens Adaları’na hakim topoğrafyası, asırlık çam-erguvan dokusu ve Roma/Bizans dönemine uzanan kıyı arkeolojisi nedeniyle İstanbul Anadolu Yakası’nın en özel koruma kuşaklarından biridir. Ancak bu prestijli yamaç ve sahil sokaklarındaki konut stokunun önemli bir bölümü 1978–1996 yılları arasında inşa edilmiş, deniz tuzuna açık korozyonlu demir donatıya ve düşük dayanımlı betona sahip yorgun apartmanlardan oluşmaktadır.
Dragos’taki kat maliklerinin en büyük çekincesi, “Binamız SİT veya etkileşim sınırında kalıyor; karot aldırıp yıkarsak Koruma Kurulu yeni ruhsat vermez mi ya da katımız düşer mi?” sorusudur. Mimar İdris YAĞMAHAN ve İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN yönetimindeki teknik ekibimiz, Dragos’ta karot işleminden çok önce parselin koruma statüsünü ve belediye arşiv dosyasını inceleyerek maliklerin tek bir metrekare hak kaybetmeden güvenli dönüşüm yapmasını sağlamaktadır.
Doğal, Arkeolojik SİT Dereceleri ve Etkileşim Sahası Farkları
Dragos Tepesi ve eteklerindeki her parsel aynı koruma rejimine tabi değildir. Tapu kaydındaki beyanlar ve Kartal 1/1000 ölçekli uygulama imar planı paftaları incelendiğinde dört farklı statü karşımıza çıkar:
- Nitelikli Doğal Koruma Alanları (Eski 2. ve 3. Derece Doğal SİT): Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu ilke kararları çerçevesinde, mevcut ağaç dokusunu, taban oturumunu (TAKS 0.20–0.30) ve çatı-saçak silüetini koruyarak yenileme ruhsatı alınabilen alanlardır.
- Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanları: Mevcut ruhsatlı apartman dokusunun yoğun olduğu Dragos eteklerinde, 1/1000 Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı hükümlerine uygun olarak normal konut yenilemesine açık kuşaktır.
- 3. Derece Arkeolojik SİT ve Etkileşim Geçiş Sahası: Kıyı bandı ve Çamaşırcı Dere aksına yakın belirli adalarda, temel hafriyatının İstanbul Arkeoloji Müzeleri Müdürlüğü uzmanları gözetiminde (sondajlı kazı) yapılması şartıyla yapılaşmaya izin verilen parsellerdir.
- Tescilli Kültür Varlığı Komşuluğu (Parsel Cephesi / Karşı Parsel): Kendi parseliniz SİT olmasa bile sokağınızdaki tescilli bir köşk komşuluğu nedeniyle cephe oranları, çatı eğimi ve malzeme rengi Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu onayına tabi olabilir.
Koruma Bölge Kurulu Avan Proje ve Kartal Belediyesi Ruhsat Akışı
Standart bir Kartal apartmanında yıkım sonrası ruhsat onayı yalnızca Kartal Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nde yürütülürken, SİT veya tescilli komşuluk şerhi bulunan bir Dragos parselinde çift aşamalı mimari onay disiplini işletilir. Sürecin uzamaması için uyguladığımız mühendislik sırası nettir:
- Karot Öncesi Arşiv ve Röleve Tespiti: Mevcut binanın 1980/1990’lardaki onaylı ruhsat projesi, vaziyet planı, saçak kotu ve varsa ağaç rölevesi belediye imar arşivinden çıkarılır.
- Kurul Uyumlu 3B BIM Avan Proje: Mimar İdris YAĞMAHAN tarafından gabari, çatı eğimi, cephe doluluk-boşluk oranları ve bodrum otopark sınırları Koruma Kurulu ilke kararlarına %100 uyumlu şekilde tasarlanır; kurulda revizyon döngüsüne girmeyecek netlikte dosya hazırlanır.
- 6306 Öncelikli Kurul Gündemi: 6306 sayılı Kanun kapsamında “Riskli Yapı” şerhi bulunan binaların yeni yapım dosyaları, ilgili Koruma Bölge Kurulu ve Tabiat Varlıkları Komisyonu gündemlerinde öncelikli olarak değerlendirilir.
Dragos ve Kıyı Kuşağı İmar-Kurul Karşılaştırma Tablosu
| Parsel Statüsü | Onay Merci | Tipik Gabari / TAKS | Ek Ruhsat Süresi |
|---|---|---|---|
| Standart Konut İmarı (Orhantepe Alt Aks) | Kartal Belediyesi İmar Md. | TAKS 0.30–0.35 · 5–9 Kat | Ek Kurul Süresi Yok (2,5–3 Ay) |
| Sürdürülebilir Doğal Koruma Kuşağı | Kartal Bel. + ÇŞİDB TVK Komisyonu | TAKS 0.25–0.30 · Az Katlı Silüet | +4 ila 8 Hafta Komisyon Onayı |
| Tescilli Köşk Cephesi / Etkileşim Sahası | İstanbul V Numaralı KVKB Kurulu + Belediye | Komşu Saçak Kotu & Cephe Uyumu | +6 ila 10 Hafta Kurul Avan Onayı |
| 3. Derece Arkeolojik SİT Parselleri | Arkeoloji Müzesi Sondajı + Kurul + Belediye | Koruma Planı Hükümleri | Müze Denetimli Hafriyat (+8–12 Hafta) |
Temel Kazısında Müze Denetimi, Kuyu Perde İksa ve Denizel Beton
Dragos Tepesi yamaçlarında hem komşu parseldeki tescilli bahçe duvarlarını ve olgun çam ağaçlarını korumak hem de temel kazısını sarsıntısız tamamlamak zorunludur. İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN denetiminde Dragos butik sahil apartmanı dönüşüm projelerinde darbeli kırıcı yerine hidrolik kontrollü kazı, komşu sınırlarda mini kazık veya kuyu perde iksa ve Marmara Denizi klorür etkisine karşı C35/45 XA2 sınıfı geçirimsiz betonarme standart olarak uygulanır.
Az Katlı Dragos Binalarında Müktesep Hak ve Finansman Stratejisi
Dragos’taki 5–8 daireli az katlı binalarda mevcut imar hakkı geçmişte tamamen kullanılmışsa, dışarıya müteahhit dairesi üretmek için daireleri küçültmek mülk değerine zarar verir. Bu tip parsellerde Yarısı Bizden kampanyası kapsamında ilk konut için 1.750.000 TL kamu yapım desteğini (875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi; ayrıca dairede fiilen oturan kiracı veya malik için 125.000 TL tahliye desteği) kullanarak mevcut geniş salonlu Adalar manzaralı daire metrekarelerini birebir korumak en rasyonel mühendislik ve yatırım modelidir.
