Karot Almadan Önce Kritik Adım: Kartal Belediyesi İmar Arşivinde Eski Ruhsat ve Müktesep Hak İncelemesi
Plansız Resmi Karot Alımında Geri Dönüşü Olmayan Hukuki Saat
Kartal’da apartman sakinlerinin kentsel dönüşüm sürecinde yaptığı en maliyetli ve geri döndürülemez hata, binanın yerine ne büyüklükte yeni yapı yapılabileceğini ve finansman modelinin nasıl kurulacağını netleştirmeden Bakanlık lisanslı kuruluş çağırıp resmi karot (Riskli Yapı Tespiti) aldırmaktır. 6306 sayılı Kanun uyarınca tek bir kat malikinin başvurusuyla alınan resmi karot numunesi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın ARAAD sistemine girildiği ve bina “Riskli Yapı” olarak kesinleştiği anda geri sayım saati çalışmaya başlar.
Tapu kütüğüne riskli yapı şerhi işlenir; maliklere tek tip tebligatla azami 90 güne kadar tahliye ve yıkım süresi verilir; süre sonunda elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri kesilerek bina yıktırılır. Eğer bu aşamaya gelindiğinde apartmanın mevcut imar planında ciddi bir kat/metrekare kaybı olduğu, yola terk nedeniyle arsanın küçüldüğü veya çatı kattaki iki dairenin ruhsatsız olduğu yeni fark edilirse malikler arasında büyük bir hukuki kriz patlak verir; bina yıkılır ve arsa yıllarca boş kalarak malikleri kira yükü altında bırakır.
Kartal Belediyesi İmar Arşiv Dosyasında Hangi Belgeler İncelenir?
Mimar İdris YAĞMAHAN yönetimindeki mimari ve imar etüt ekibimiz, Kartal’daki hiçbir apartmanda matkap ucu kolona değmeden önce Kartal Belediyesi İmar Arşivi ve Tapu Sicil Müdürlüğü kayıtlarını satır satır incelemeden resmi karot sürecini başlatmaz. Bir binanın arşiv işlem dosyasında şu beş kritik belge çapraz kontrole tabi tutulur:
- İlk Yapı Ruhsatı ve Onaylı Mimari Projesi: Binanın inşaatına hangi yıl, hangi imar planına göre ve toplam kaç m² yasal inşaat alanıyla izin verildiği saptanır.
- Tadilat / İlave Kat Ruhsatları ve Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan): Sonradan çıkılan katların yasal ruhsata mı dayandığı yoksa kaçak mı eklendiği kesinleştirilir.
- 2981 Sayılı İmar Affı Belgeleri ile 3194 Geçici 16. Madde Yapı Kayıt Belgeleri: Binadaki bağımsız bölümlerin bir kısmının imar barışı veya eski ıslah imar planlarıyla tapulanıp tapulanmadığı ayrıştırılır.
- Güncel İmar Durumu ve İstikamet Rölevesi: Parselin bugün yürürlükte olan Kartal 1/1000 uygulama imar planında yola, park alanına, okul donatısına veya İSKİ dere koruma bandına (örneğin Çamaşırcı Deresi ya da Savaklar Deresi güzergâhlarına) terki olup olmadığı ölçülür.
- Tapu Kaydı Takyidat ve Arsa Payı Listesi: Bağımsız bölümler üzerindeki ipotek, haciz, intifa, aile konutu şerhi ve mirasçılık durumları listelenerek karar çoğunluğu haritası çıkarılır.
Müktesep Hak (Kazanılmış İmar Hakkı) ve Yapı Kayıt Belgesi Yanılgısı
Kartal’da özellikle Esentepe, Cevizli, Hürriyet, Yakacık ve Soğanlık’ta malikler arasında çok yaygın bir yanlış inanış vardır: “Bizim binamız 6 katlı ve Yapı Kayıt Belgesi (İmar Barışı) aldık; yıkılınca yine 6 kat müktesep hakkımız var!” Hukuki gerçek bunun tam tersidir.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesiyle alınan Yapı Kayıt Belgesi, yalnızca mevcut binanın yıkılıncaya veya kentsel dönüşüme girinceye kadar geçici olarak kullanılmasına ve abonelik almasına izin verir; bina yıkıldığı anda Yapı Kayıt Belgesi kendiliğinden hükümsüz kalır ve yeni yapılacak binada hiçbir ilave imar (emsal veya kat) müktesep hakkı doğurmaz! Yeni bina tamamen güncel 1/1000 uygulama imar planındaki KAKS ve Yençok kurallarına tabidir. Benzer şekilde geçmiş dönemde yasal ruhsatla yapılmış olsa dahi sonradan imar planı yoğunluğu düşürülmüş parsellerde “eski ruhsatlı alanın korunup korunamayacağı”, yürürlükteki plan notlarında açık bir “mevcut ruhsatlı kontur/gabari koruma hükmü” bulunup bulunmadığına ve bu hükmün Danıştay/İdare Mahkemesi kararları karşısındaki güncel geçerliliğine bağlıdır. Detaylı hukuki çerçeve için iskansız ve Yapı Kayıt Belgeli binalarda dönüşüm yazımızı inceleyebilirsiniz.
Plansız Karot vs. Ön İmar Etütlü Dönüşüm Karşılaştırma Tablosu
Karot işlemi öncesinde belediye arşiv ve fizibilite çalışması yapılmayan apartmanlar ile ön etüt protokolünü tamamlayan apartmanların karşılaştığı süreç farkları aşağıda özetlenmiştir:
| Süreç Aşaması | Plansız / Erken Resmi Karot Alınması | Ön İmar Arşivi & Fizibilite Sonrası Karot |
|---|---|---|
| Zaman ve Pazarlık Gücü | 90 günlük tahliye/elektrik kesimi baskısı altında müteahhitlere karşı pazarlık gücü kaybı | Süre baskısı olmadan şartname, bütçe ve kat planları üzerinde soğukkanlı müzakere |
| Metrekare ve Kat Sürprizi | Yıkım aşamasında ortaya çıkan emsal kaybı ve çatı/bodrum daire ihtilafları | Her malikin alacağı net m² ve şerefiye oranının karottan önce taslak projede bilinmesi |
| Yarısı Bizden 1,5 Kat Kuralı | Eski ruhsat alanı tevsik edilemediği için hibe/kredi başvurusunda belge tıkanıklığı | Belediye arşiv onaylı eski inşaat alanı belgesiyle 1,5 kat sınırının önceden doğrulanması |
| Komşu Parsel Tevhid Şansı | Tekil yıkım takvimi yüzünden yan apartmanla birleşme fırsatının kaçırılması | Emsal darlığı varsa karot öncesi komşu parselle tevhid görüşmesinin kurgulanması |
Yol Terki, İSKİ Dere Koruma Bandı ve Çekme Mesafesi Sürprizleri
Belediye imar arşivi incelemesinin hayati önem taşıdığı bir diğer teknik alan da kadastral parsel ile güncel imar parseli arasındaki sınır farklarıdır. Tapu senedinizde arsa alanınız 520 m² yazıyor olabilir; ancak 1985 yılında binanız yapıldıktan sonra geçen 40 yıl içinde Kartal 1/1000 uygulama imar planında sokağınızın genişliği 7 metreden 10 veya 12 metreye çıkarılmışsa, yeni inşaat ruhsatı alabilmek için ön cepheden örneğin 65 m² bedelsiz yola terk yapmanız zorunlu hale gelir. Emsal hesabı kalan 455 m² üzerinden yapıldığında apartman toplamda 110–140 m² inşaat hakkı kaybedebilir.
Buna ek olarak Kartal’ın kuzeyden güneye inen eski dere güzergâhları (Savaklar, Çamaşırcı, Bülbüldere kolları) çevresindeki parsellerde İSKİ taşkın ve dere işletme bandı görüşü, trafo/enerji nakil hattı koruma mesafeleri veya komşu parseldeki tescilli kültür varlığı / sit komşuluğu kuralları bodrum otopark kazısını ve bina oturumunu doğrudan etkiler. İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN ve Mimar İdris YAĞMAHAN yönetimindeki ön etüt aşamasında bu kurum görüşleri ve istikamet röleveleri karottan önce çözümlenerek sıfır sürprizli proje üretilir.
YAĞMAHAN 5 Adımlı Karot Öncesi Güvenlik ve Fizibilite Protokolü
Kartal’daki apartman yönetimlerine önerdiğimiz ve bizzat uyguladığımız güvenli sıralama beş adımdan oluşur: (1) Kartal Belediyesi arşiv dosyası ve güncel imar durumu taraması, (2) 3B BIM ortamında yeni binanın avan kat planlarının ve Yarısı Bizden / Kat Karşılığı finansal fizibilitesinin çıkarılması, (3) Apartman genel kurulunda kurucu Mimar İdris YAĞMAHAN ve İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN’ın teknik sunumuyla %50+1 ön mutabakat zemininin kurulması, (4) Taslak sözleşme ve teknik şartnamenin netleştirilmesi ve (5) Tüm yol haritası hazır olduğunda resmi karot alınarak kesintisiz biçimde yıkım, ruhsat ve inşaat aşamasına geçilmesi. Binanız için ilk adımı bugün ücretsiz imar ve fizibilite etüdü başvurusuyla risk almadan başlatabilirsiniz.
