Kartal 1/1000 E-5 Güneyi ve E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Plan Notları, TAKS/KAKS, Çatı Piyesi ve Emsal Harici Alanlar Rehberi
Kartal’da İki Ana Planlama Omurgası: E-5 Güneyi ve E-5 Kuzeyi
Kartal’da bir apartmanın veya arsanın kentsel dönüşüm potansiyelini belirleyen en temel hukuki metin, parselin bağlı bulunduğu 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı (UİP) ve Plan Uygulama Hükümleridir (Plan Notları). İlçenin kentsel gelişim tarihi ve topoğrafik yapısı, D-100 (E-5) Karayolu ile Marmaray hattı ekseninde keskin biçimde farklılaşan iki ana planlama bölgesinin doğmasına yol açmıştır. Bu nedenle Orhantepe (Dragos), Atalar, Kordonboyu ve Petroliş gibi E-5 Güneyi mahallelerindeki yapılaşma rejimi ile Soğanlık Yeni, Uğur Mumcu ve Yakacık Yeni gibi E-5 Kuzeyi mahallelerindeki imar hükümleri birbirinden önemli teknik nüanslarla ayrılır.
Mimar İdris YAĞMAHAN ve İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN yönetimindeki teknik ofisimizde incelenen yüzlerce Kartal parselinde görüldüğü üzere, arsa sahiplerinin en sık düştüğü yanılgı yalnızca e-İmar ekranındaki KAKS (Emsal) rakamına bakarak yeni binada çıkacak daire büyüklüğünü tahmin etmeye çalışmaktır. Oysa Kartal 1/1000 plan notlarındaki yol istikamet terkleri, parsel büyüklüğü kademeleri, Dragos doğal/arkeolojik sit etkilenme geçiş kuşakları, sanayiden dönüşen alt merkez fonksiyonları ve Sabiha Gökçen Havalimanı Mania Planı (uçuş konisi irtifa tavanı) hesaba katılmadan yapılan her yüzeysel hesap, ruhsat aşamasında ciddi metrekare kayıplarıyla sonuçlanır.
TAKS, KAKS (Emsal) ve Yençok Yükseklik Kısıtlarının Okunması
Kartal Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan resmi İmar Durumu Belgesinde üç ana matematiksel parametre mimari kütlenin sınırlarını çizer:
- TAKS (Taban Alanı Katsayısı): Binanın zemin katta arsaya oturabileceği azami izdüşüm oranıdır. Kartal E-5 Güneyi ayrık nizam konut adalarında TAKS değeri çoğunlukla
0,20ile0,40bandında tanımlanırken, çekme mesafeleri (ön bahçeden genellikle 5,00 metre, yan bahçelerden 3,00 metre ve 4 kattan sonraki her ilave kat için +0,50 metre artırım, arka bahçeden iseh/2kuralı) fiili bina oturumunu daraltabilir. Dar cepheli Atalar veya Cevizli parsellerinde kağıt üzerindeki TAKS hakkını kullanabilmek için komşu parsellerin ikiz nizam teşekkülü ve plan notu istisnaları titizlikle taranmalıdır. - KAKS (Kat Alanları Katsayısı / Emsal): Yol ve yeşil alan terkleri yapıldıktan sonra kalan net imar parseli alanı ile çarpılarak binanın toplam emsale dahil inşaat alanını belirleyen katsayıdır. Örneğin net 600 m² bir Kartal parselinde KAKS
1,75ise baz emsal alanı1.050 m²olarak hesaplanır. Ancak parsel birleştirme (tevhid) veya 6306 sayılı Kanun kapsamındaki plan notu teşvikleri devreye girdiğinde bu katsayı kademeli olarak yükselebilmektedir. - Yençok (Azami Bina Yüksekliği ve Kat Adedi): İmar Kanunu’ndaki düzenlemeler uyarınca “serbest yükseklik” kavramı kaldırılarak her plan bölgesine kat adedi veya metre cinsinden
Yençoktavanı getirilmiştir. Ayrıca Kartal’ın orta ve kuzey mahallelerinde sivil havacılık mania kotları (deniz seviyesinden mutlak irtifa sınırı) yüksek katlı blok tasarımında bağlayıcı üst sınırı oluşturur.
Kartal Plan Alt Bölgeleri Teknik Karşılaştırma Tablosu
Kartal genelinde yürürlükte bulunan temel 1/1000 uygulama imar planı bölgelerinin karakteristik yapılaşma koşullarını, tipik nizam yapısını ve projelendirme aşamasındaki kritik kısıtlarını aşağıdaki mühendislik tablosunda karşılaştırmalı olarak inceleyebilirsiniz:
| Plan Alt Bölgesi ve Temsili Mahalleler | Tipik Yapı Nizamı & Baz KAKS | Öne Çıkan Plan Notu Özelliği | Kritik Tasarım Kısıtı |
|---|---|---|---|
| Kartal Güneyi Sahil ve Dragos Kuşağı (Kordonboyu, Orhantepe, Yalı) | Ayrık Nizam · KAKS 1,25 – 1,75 (Dragos eteklerinde özel düşük yoğunluklu dilimler) | Silüet hassasiyeti, geniş bahçe mesafeleri, yüksek konut şerefiyesi | Eski binalarda emsal aşımı ve yüksek yeraltı su seviyesinde bodrum otopark izolasyonu |
| Kartal Güneyi Merkez Konut Dokusu (Atalar, Petroliş, Cevizli, Yukarı, Karlıktepe) | Ayrık / İkiz / Blok · KAKS 1,75 – 2,07 (Ticaret akslarında T1/T2 karma fonksiyon) | Tevhid (parsel birleştirme) ile kademeli KAKS artışı teşvik potansiyeli | 300–450 m² dar parsellerde rampa ve çekme mesafesi kaynaklı taban kaybı |
| Kartal Merkez & Alt Merkez Dönüşüm Aksı (Esentepe, Yunus, Çavuşoğlu, E-5 Koridoru) | Karma Kullanım (K+T / MİA Etkileşim) · KAKS 1,75 – 2,50 | Adliye–Hastane–Metro entegrasyonu, ofis + konut + cadde mağaza esnekliği | Kamusal donatı terk oranları, otopark kapasite zorunluluğu ve İSKİ dere bantları |
| Kartal Kuzeyi ve Aydos Yamaç Kuşağı (Soğanlık, Uğur Mumcu, Yakacık, Hürriyet, Cumhuriyet) | Ayrık Nizam / Toplu Yapı · KAKS 1,10 – 1,75 · Mania İrtifa Kontrollü | Büyük kooperatif parselleri, eğimli arazide kotlandırma ve kaya zemin avantajı | Eğimden açığa çıkan bodrumların iskan/emsal sınırı, orman mesafesi ve mania kotu |
%30 Emsal Harici Alanlar ve Daire Net Metrekare Verimliliği
İstanbul İmar Yönetmeliği ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği çerçevesinde, bir binadaki tüm inşaat alanları KAKS hesabına birebir dahil edilmez. Mimari mühendisliğin gerçek ustalığı, yasal emsal harici alanları kayıpsız kurgulayarak arsa sahiplerinin “süpürülebilir net kullanım alanını” büyütmektir. İki kademeli muafiyet mekanizması şöyle çalışır:
- Tamamen Emsal Dışı Zorunlu Ortak Alanlar: Bodrum katlarda tesis edilen zorunlu kapalı otopark alanları, sığınak, su deposu, hidrofor ve mekanik tesisat odaları ile yangın kaçış merdivenlerinin ilgili yönetmelik sınırları içindeki bölümleri KAKS hesabından tamamen muaftır.
- %30 Sınırına Tabi Emsal Harici Alanlar: Tamamen muaf tutulan alanlar düşüldükten sonra; asansör boşlukları, kat sahanlıkları, ana merdiven evi, bina giriş holü, açık çıkma balkonlar, kat bahçesi/nişler gibi kalemlerin toplamı, parselin toplam emsal (KAKS) hakkının %30’unu aşmamak kaydıyla emsal harici tutulur.
Örneğin baz emsali 1.000 m² olan bir Kartal apartmanında, Mimar İdris YAĞMAHAN liderliğinde 3 boyutlu BIM (Yapı Bilgi Modellemesi) yazılımıyla optimize edilen kompakt merdiven-asansör çekirdeği sayesinde ortak sirkülasyon hollerinde gereksiz m² israfı önlenir. Böylece %30’luk emsal harici havuzun kalan kısmı doğrudan dairelerin ferah açık balkonlarına ve yaşam alanlarına kazandırılarak her bağımsız bölümde 6 ila 11 m² arasında ekstra kullanılabilir alan üretilir. Kendi parselinizdeki metrekare dönüşüm karşılığını daire metrekare ve model karşılaştırma aracımız üzerinden simüle edebilirsiniz.
Çatı Piyesi Tasarımı ve Eğimli Parsellerde Bodrum Kat Kuralları
Kartal’daki apartman genel kurullarında en çok tartışılan iki mimari konu çatı arası piyes (dubleks üst katı) ve eğimden dolayı açığa çıkan bodrum katların statüsüdür:
Çatı Piyesi Kuralları: Kartal 1/1000 plan notları ve İstanbul İmar Yönetmeliği uyarınca çatı aralarında bağımsız bölüm (ayrı tapulu müstakil daire) oluşturulamaz; çatı piyesi yalnızca son normal kattaki bağımsız bölüme içeriden merdivenle bağlanan eklenti mekan olarak projelendirilebilir. Saçak ucundan itibaren yönetmelikte tanımlanan çatı eğim zarfı (%33–%45 eğim düzlemi ve minimum temiz iç yükseklik şartları) aşılamaz; teras korkuluk ve parapet çekme mesafelerine uyulması zorunludur. Çatı piyesli dairelerin şerefiye ve arsa payı dengesi sözleşme aşamasında netleştirilmelidir.
Açığa Çıkan Bodrum Katlar: Özellikle Yakacık, Uğur Mumcu, Hürriyet, Esentepe ve Dragos yamaçlarında ön yol ile arka bahçe arasında 3 ila 8 metre kot farkı bulunan parsellerde 1. bodrum kat arka/yan cepheden tamamen gün ışığı alabilir. Güncel plan notlarına göre toprağa gömülü olmayan ve konut/ticaret olarak iskan edilen bodrum bölümleri doğrudan KAKS (emsal) hesabına dahil edilir. Dolayısıyla geçmişte kot farkından emsal dışı kazanılmış bodrum dairelerinin yeni binada otomatik olarak emsal dışı sayılacağı varsayımı yanlıştır; bu binalarda mutlaka karot öncesi imar arşivi ve müktesep hak incelemesi yapılmalıdır.
Mimari Etüt Doğrulaması ve Kartal Belediyesi Ruhsat Süreci
Sağlıklı bir kentsel dönüşüm projesi sözlü vaatlerle değil; güncel aplikasyon krokisi, resmi imar durumu, yol kotu tutanağı ve plan notu kesit etüdü birleştirilerek hazırlanır. Kartal Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nde yürütülen avan proje ve yapı ruhsatı onay süreçlerinde İBB Meclis kararlarıyla revize edilen plan notu değişiklikleri ve olası yargı iptalleri anlık takip edilmelidir. Binanızın mevcut tapu kaydı ve ada/parsel bilgisiyle milimetrik emsal hesabını öğrenmek için ücretsiz imar ve fizibilite etüdü formumuzdan teknik ekibimize başvurabilir veya riskli yapı tespiti ve imar ruhsatı hizmetimiz hakkında kapsamlı bilgi alabilirsiniz.
