01
Projeye Genel Bakış ve Tipoloji Özeti
İstanbul Anadolu Adalet Sarayı, Lütfi Kırdar Şehir Hastanesi ve M4 Kadıköy–Sabiha Gökçen Metro hattının kesiştiği Kartal E-5 (D-100) koridoru, konut ve profesyonel iş dünyasının bir arada talep gördüğü stratejik bir yatırım merkezidir. 920–1.280 m² büyüklüğündeki TİCK imarlı parsellerde geliştirilen 20 konut + 3 cadde mağazalı karma dönüşüm projesi; zemin katta kurumsal perakendeye, ara katlarda avukatlık büroları ve muayenehanelere, üst katlarda ise aile konutlarına hitap eder. Mimar İdris YAĞMAHAN tarafından tasarlanan prestijli cephe ve kontrollü lobi akışı sayesinde ticari ziyaretçi trafiği konut mahremiyetine karışmaz. İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN yönetiminde 2.310 m³ C40/50 beton ve 100 cm radye temelle inşa edilen 3.580 m² brüt yapı, 20 ayda yüksek kira getirili bir gayrimenkul varlığına dönüşür.
02
Mimari Kat Planı ve Çekirdek Yerleşimi
Zemin kattaki 3 bulvar mağazası doğrudan caddeden giriş alırken, ara katlardaki hukuk/klinik uyumlu birimler kartlı geçişli lobi resepsiyonundan yönlendirilir ve üst 6 konut katı sessiz yaşam bölgesi olarak ayrılır. E-5 karayolu uğultusunu kesmek üzere bulvar cephesinde 38 dB akustik lamine Konfor cam ve 150 kg/m³ taşyünü cephe kabuğu uygulanır. Önerilen daire karması: 3 Adet Bulvar Mağazası (Net 115–150 m²) + 4 Adet Hukuk/Klinik Uyumlu 2+1 Ofis-Konut (Net 86 m²) + 16 Adet Panoramik 3+1 Konut (Net 102 m²)
03
Kartal 1/1000 İmar Plan Notları ve Emsal
Kartal 1/1000 Uygulama İmar Planı D-100 yan yol ve metro istasyon etki alanı TİCK plan notları doğrultusunda ticaret/konut kullanım oranları, ticari birimler için artırılmış otopark katsayısı (her 50 m² ticari alan için ilave otopark) ve engelli erişim standartları eksiksiz karşılanır. Hedef emsal alanı: 2.450 m², otopark dahil toplam brüt alan: 3.580 m².
04
Zemin Mekaniği ve Temel Mühendisliği
E-5 koridoru ve metro tüneli etki kuşağında yer alan derin kazılarda İBB Raylı Sistemler koruma kriterlerine uygun öngermeli ankrajlı fore kazık iksa ve titreşim izleme sensörleri kullanılır; ZC sınıfı grovak zemin üzerinde 100 cm radye temel ve çift yönlü perde çekirdeği imal edilir. Temel sistemi: 100 cm Radye Jeneral Temel + Öngermeli Ankrajlı Fore Kazık İksa ve Yüksek Rijitlikli Çekirdek Perdeleri
05
TBDY 2018 Taşıyıcı Sistem ve Betonarme
İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN denetiminde C40/50 Çift Çekirdek Perdeli Yüksek Sünek Sismik Beton sınıfı yaklaşık 2.310 m³ hazır beton ve 308 ton B420C sismik nervürlü çelik donatı kullanılır.
06
Kapalı Otopark, Rampa ve Sığınak Çözümü
1.100 m² 2 Bodrum Katta Konut ve Ticari Misafir Ayrımı Yapılmış 32–36 Araçlık Kapalı Otopark + EV Şarj
07
Düşey Sirkülasyon, Yangın ve Akustik
2 Adet 13 Kişilik (1.000 kg) Yüksek Hızlı Asansör · Basınçlandırmalı Yangın Merdiveni · Tam Otomatik Sprinkler & Duman Tahliye
08
Dış Cephe Yalıtımı, Mekanik ve Enerji Sınıfı
Alüminyum Giydirme Vitrin + Havalandırmalı Sinterflex/Taşyünü Cephe · VRF İklimlendirme Altyapısı · Merkezi Kalorimetreli Isıtma · Fiber Optik Omurga ve Tam Kapasite Jeneratör
09
Parsel Vaziyet Planı ve Mahalle Uyumu
Cevizli (Anadolu Adliyesi ve Hastane çevresi), Esentepe Metro aksı, Soğanlık E-5 yan yol, Karlıktepe ve Topselvi D-100 koridorundaki 920–1.280 m² karma TİCK parselleri için referans projedir.
10
Anahtar Teslim Mimari & Ruhsat Kapsamı
Kartal Belediyesi imar arşivi müktesep hak kontrolü, karot/riskli yapı raporu, 3B BIM avan proje, statik-mekanik-elektrik uygulama projeleri, yıkım ruhsatı, yeni yapı ruhsatı ve kat mülkiyeti (iskân) alımı Yağmahan İnşaat tarafından tek elden yürütülür.
11
2026/2027 Yaklaşık İnşaat Maliyeti
20 Konut + 3 Ticari Dükkan kapasiteli bu tipolojinin 2026/2027 A+ teknik şartnameli tahmini anahtar teslim yapım bütçesi 116.000.000 TL ile 136.000.000 TL aralığındadır.
12
Kat Karşılığı ve Yarısı Bizden Mukayesesi
Adliye ve metro aksında mağaza ve hukuk ofisi m² satış/kira bedelleri çok yüksek olduğundan KAKS artışı bulunan parsellerde Kat Karşılığı model en güçlü nakitsiz dönüşüm seçeneğidir. Yarısı Bizden kullanılmak istendiğinde ise ayrı maliklere ait 20 ilk konut (35.000.000 TL yapım paketi) + 3 ilk işyeri (3 x 875.000 TL = 2.625.000 TL; toplam 1.312.500 TL işyeri hibesi + 1.312.500 TL işyeri kredisi) ile inşaat hesabına toplam 37.625.000 TL yapım paketi girer; ayrıca fiilen kullanan kiracı veya maliklere toplam 2.875.000 TL tahliye desteği ayrı ödenir. Önerilen ana model: Yüksek Ticari Kira Çarpanlı Kat Karşılığı veya 37.625.000 TL Yarısı Bizden Yapım Destekli Hibrit Model
13
Yarısı Bizden Devlet Desteği Matematiği
Bu bina tipolojisinde inşaat yapım hesabına toplam 18.812.500 TL geri ödemesiz hibe ve 18.812.500 TL 10 yıl vadeli kredi olmak üzere toplam 37.625.000 TL Bakanlık yapım desteği aktarılır. İnşaat bütçesi haricinde, yalnızca bağımsız bölümlerde fiilen ikamet eden/kullanan kiracılara (kiracı yoksa malike) tek seferlik toplam 2.875.000 TL tahliye desteği (birim başı 125.000 TL; 18 aylık kira yardımıyla birleşmeksizin) ayrıca ödenir.
14
6306 %50+1 Salt Çoğunluk ve Teminat Hukuku
20 konut ve 3 ticari üniteden oluşan 23 bağımsız bölümlü yapıda 6306 sayılı Kanun salt çoğunluğu tapudaki arsa paylarının %50,01’i ile sağlanır (eşit arsa payı varsayımında en az 12 bağımsız bölüm / %52,17). Yönetim planında ara katların büro/hukuk ofisi olarak kullanılabilmesine ilişkin yetki maddesi tapuya açıkça şerh edilir.
Pafta 15 & 16:
Aşağıda bu bina tipolojisine özel 5 Sıkça Sorulan Soru (Bölüm 15) ve Ücretsiz Mimari/Maliyet Etüdü Başvurusu (Bölüm 16) yer almaktadır. Tahmini inşaat süresi: 20 Ay.
Dragos Prestij · Az Katlı Sahil Tipolojisi
