İskânsız, Çatı Piyesli veya İmar Barışlı (Yapı Kayıt Belgeli) Kartal Apartmanlarında Kentsel Dönüşüm Çözümleri
Kartal’da İskânsız ve Yapı Kayıt Belgeli Bina Gerçeği
Kartal’ın 1980–2000 döneminde hızla yapılaşan Karlıktepe, Esentepe, Petroliş, Atalar ve Yakacık Çarşı gibi mahallelerinde mevcut bina stokunun önemli bir kısmında tapu senedinin üzerinde “Kat Mülkiyeti” yerine “Kat İrtifakı” veya doğrudan “Arsa” ibaresi yer alır. Dönemin müteahhitleri inşaat ruhsatını alıp binayı tamamlamış; ancak SGK prim borçları, sığınak/otopark eksikleri, çekme mesafesi taşmaları veya ruhsata aykırı büyütülen çatı arası piyesleri yüzünden Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân) almadan daireleri teslim etmiştir.
2018 yılında yürürlüğe giren 3194 sayılı İmar Kanunu Geçici 16. Madde (kamuoyunda bilinen adıyla İmar Barışı) sürecinde ise binlerce Kartal apartmanı; kimi zaman tüm bina için, kimi zaman da yalnızca kaçak çatı katı, kapatılan teras veya bahçe dükkanı için Yapı Kayıt Belgesi (YKB) almıştır. Bugün bu apartmanlar deprem riski nedeniyle yenilenmek istediğinde, komşular arasında en çok tartışılan konu “Yapı Kayıt Belgem var, yeni binada da aynı büyüklükte bağımsız daire alabilir miyim?” ya da “Binamız iskânsız, devletin kentsel dönüşüm desteklerinden yararlanabilir miyiz?” sorularıdır.
Yapı Kayıt Belgesi Bina Yıkıldığında Ek İmar Hakkı Verir mi?
Kentsel dönüşüm masasında hayal kırıklığı ve hukuki ihtilaf yaşanmaması için en net mühendislik ve imar hukuku kuralını baştan koymak gerekir: 3194 sayılı Kanun Geçici 16. Madde uyarınca Yapı Kayıt Belgesi, yalnızca mevcut yapının yıkılıncaya veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçici kullanımına izin verir; bina yıkıldığı anda Yapı Kayıt Belgesi hukuken hükümsüz kalır ve yeni yapılacak binada müktesep (kazanılmış) ilave imar/emsal hakkı doğurmaz!
Başka bir ifadeyle, 4 kat imarlı bir Kartal parselinde geçmişte kaçak olarak 5. kat çıkılmış ve bu 5. kat için 2018’de Yapı Kayıt Belgesi alınmışsa, bina yıkılıp yeniden yapılırken Kartal Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü yeni yapı ruhsatını Yapı Kayıt Belgesindeki 5 kata göre değil, yürürlükteki 1/1000 ölçekli Kartal Uygulama İmar Planı ve Plan Notlarındaki yasal KAKS (Emsal) ve kat adedi sınırlarına göre düzenler. Yüksek Mimar İdris YAĞMAHAN’ın her apartman toplantısında vurguladığı üzere, karot alınıp riskli yapı şerhi işlenmeden önce Kartal Belediyesi imar arşivi müktesep hak incelemesi yapılması tam da bu nedenle hayati bir zorunluluktur. Çünkü ilk yasal yapı ruhsatındaki onaylı projeden gelen haklar ile sonradan yapılan ruhsatsız eklentilerin hukuki rejimi birbirinden tamamen farklıdır.
İskânsız (Kat İrtifaklı) ve Arsa Tapulu Binalarda 6306 Hakları
İskânı olmayan Kartal apartmanları için sevindirici haber şudur: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında binanın “Riskli Yapı” ilan edilebilmesi, harç muafiyetlerinden faydalanabilmesi ve Yarısı Bizden kampanyasına başvurabilmesi için binanın iskânlı (kat mülkiyetli) olması şart değildir!
- Kat İrtifaklı (İskânsız) Binalar: Tapuda her dairenin bağımsız bölüm numarası ve arsa payı zaten tanımlı olduğu için riskli yapı tespiti, %50+1 arsa payı salt çoğunluk kararı, kira yardımı ve Yarısı Bizden hibe/kredi desteği tıpkı kat mülkiyetli binalardaki gibi eksiksiz uygulanır. Üstelik yeni bina tamamlandığında eski iskân sorunu tarihe karışır ve yepyeni Kat Mülkiyetli (İskânlı) tapular alınır.
- Hisseli Arsa Tapulu (Üzerinde Fiili Bina Bulunan) Yapılar: Tapuda cins tashihi veya kat irtifakı hiç kurulmamış “Arsa” vasıflı parsellerde dahi, parsel üzerinde fiilen mevcut riskli bir bina bulunuyorsa; numarataj kaydı, elektrik/su/doğalgaz abonelik geçmişi, emlak vergisi beyannamesi veya Yapı Kayıt Belgesi ile fiili bağımsız bölüm sahipliği belgelenerek 6306 sayılı Kanun desteklerinden yararlanılabilmektedir.
Çatı Piyesli Dubleksler ve Sonradan Eklenen Katların Paylaşımı
Kartal’daki apartmanlarda ikinci kritik düğüm, son kattaki çatı arası piyesli dubleksler veya apartmanın ortak terasına yapılmış kaçak dairelerdir. Mevcut binada 4. kat maliki çatı arasını tam kata çevirip ayrı bir kiracıya vermiş veya Yapı Kayıt Belgesi ile ayrı tapu/numarataj almış olabilir. Yeni imar planında ise binanın toplam inşaat alanı (emsal) 10 yerine örneğin 9 veya 10 yasal daire üretmeye yetiyorsa nasıl uzlaşılır?
- Yasal Çatı Piyesi Tasarımı ile Koruma: Kartal 1/1000 plan notları ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin izin verdiği çatı eğimi (%33–%45 kuralları ve parapet sınırları) dahilinde, son kat dairelerle bağlantılı yasal ve nitelikli çatı piyesli dubleksler tasarlanarak üst kat maliklerinin dubleks kullanım konforu yasal zemine taşınır.
- Toplam Emsal Havuzunun Yeniden Dağıtımı: Eğer eski binada tapulu/YKB’li bir çatı katı hissesi varsa ve bu malikin tapuda belirli bir arsa payı mevcutsa, tüm malikler daire metrekare ve model karşılaştırma simülasyonu üzerinden daire metrekarelerini %5–%8 oranında optimize ederek (örneğin daire sayısını koruyup plan verimliliğini BIM tasarımıyla artırarak) her hak sahibine yasal ve iskânlı bir bağımsız bölüm üretebilir.
- Şerefiye ve Nakdi Denkleştirme (Mahsuplaşma): Tapuda arsa payı olmayan, yalnızca apartman ortak alanına (çatıya veya sığınağa) müdahale edilerek oluşturulmuş bir eklenti söz konusuysa, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca ortak alandaki kaçak kullanım mülkiyet payı doğurmaz; ancak apartman barışını ve süreci hızlandırmak adına ilgili malike enkaz/muhdesat bedeli veya şerefiye farkı üzerinden uzlaşma formülü sunulabilir.
Tapu ve Ruhsat Statüsüne Göre Dönüşüm Hakları Tablosu
Kartal’daki apartmanların mevcut tapu ve ruhsat siciline göre kentsel dönüşüm sürecindeki yasal haklarını aşağıdaki tabloda karşılaştırmalı olarak inceleyebilirsiniz:
| Mevcut Bina Tapu & İmar Statüsü | 6306 Riskli Yapı & Harç Muafiyeti | Yarısı Bizden Hibe/Kredi Uygunluğu | Yeni Binada Emsal (İnşaat Hakkı) Esası | Dönüşüm Sonu Tapu Niteliği |
|---|---|---|---|---|
| Kat Mülkiyetli (İskânlı) Apartman | Tam kapsamda yararlanır | Tam uygun (konut/işyeri paketleri) | Güncel 1/1000 Kartal imar planı + plan notu hakları | Kat Mülkiyetli (İskânlı) Sıfır Tapu |
| Kat İrtifaklı (Ruhsatlı ama İskânsız) | Tam kapsamda yararlanır | Tam uygun (bağımsız bölüm kaydı mevcut) | Güncel 1/1000 imar planı (ruhsatsız taşmalar hariç) | İskân sorunu çözülür, Kat Mülkiyetli Tapu alınır |
| Yapı Kayıt Belgeli (Cins Tashihli YKB Tapusu) | Yararlanır (YKB yıkımla sona erer) | Yeni imarda üretilebilen bağımsız bölüm sınırı dahilinde uygun | YKB ek emsal vermez; güncel 1/1000 imar planı esas alınır | Yeni imara uygun yasal Kat Mülkiyeti Tapusu |
| Hisseli Arsa Tapulu (Ruhsatsız Fiili Bina) | Numarataj ve abonelik tespitiyle yararlanır | Fiili bağımsız bölüm ve hisse tespiti sonrası koşullu uygun | Parselin güncel imar durumu (tevhid şartı varsa kontrol edilir) | Arsa paylı hisseden tam yasal Kat Mülkiyetine geçiş |
Karot Öncesi Kartal Belediyesi Arşiv Kontrolü ve Yol Haritası
İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN’ın teknik saha uyarısı nettir: İskânsız veya çatı piyesli bir Kartal apartmanında imar dosyası incelenmeden doğrudan karot aldırılması, maliklerin en sık yaptığı stratejik hatadır. Çünkü karot sonucu riskli çıktığında 90 günlük tahliye ve yıkım saati işlemeye başlar; eğer yıkım sonrası parselin yasal imarı mevcut daire sayısını veya çatı katını karşılamıyorsa, apartman yıkılmış ancak paylaşım protokolü imzalanamamış bir krize sürüklenir.
Doğru mühendislik prosedürü üç adımdan oluşur: İlk olarak Kartal Belediyesi İmar Arşivi’nden binanın ilk ruhsat projesi, varsa tadilat ruhsatları ve güncel imar durumu çekilir. İkinci olarak komşu parsellerle tevhid (birleştirme) emsal artışı veya çatı piyesi optimizasyonu ile tüm mevcut bağımsız bölümlerin yasal olarak nasıl korunacağı mimari etütle çizilir. Üçüncü adımda ise tüm maliklerin hangi kattan kaç metrekare yasal daire alacağını gösteren ön uzlaşma tutanağı apartman karar tutanağı oluşturucu üzerinden kayıt altına alındıktan sonra riskli yapı tespiti ve imar ruhsatı süreci başlatılır.
