Kartal Çarşı Dükkan Üstü Ticari Apartman Dönüşümü: TİCK İmar Planı, Yumuşak Kat Çözümü ve Maliyet

Kartal Çarşı (Yukarı Mahalle, Ankara Caddesi, Hükümet Konağı Caddesi, Üsküdar Caddesi ve Soğanlık Atatürk Caddesi) üzerindeki dükkan üstü apartmanlar, zemin katta bölme duvarların kaldırıldığı geniş vitrinli mağazalar nedeniyle deprem mühendisliğinin en tehlikeli kusuru olan “yumuşak kat / zayıf kat” (TBDY 2018 B1-B2 düzensizliği) riskini taşır. İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN yönetimindeki statik tasarımda C40/50 beton sınıfı ve temelden çatıya kesintisiz yükselen sismik perdeler kullanılarak vitrin açıklığı korunurken zemin kat rijitliği üst katların üzerine çıkarılır. Mimar İdris YAĞMAHAN’ın cephe ve fonksiyon ayrımıyla konut girişi ticari yaya trafiğinden tamamen izole edilir. Kurumsal perakende ve banka şubelerine uygun 4,20 m tavan yüksekliğindeki yeni mağazalar yüksek kira çarpanı üretir.

Zemin kattaki 2 cadde dükkanı kolonsuz geniş vitrin aksına sahip olacak şekilde tasarlanır ve iç merdivenle bodrumdaki özel ticari depolarına bağlanır. Konut sakinlerinin lobi girişi yan cepheye veya korunaklı pasaj aksına alınır; dükkan tavan döşemesinde uygulanan taşyünü akustik/yangın bariyeri sayesinde birinci kat konutlarına gürültü ve yemek kokusu geçişi sıfırlanır. Önerilen daire karması: 2 Adet Kurumsal Cadde Mağazası (Net 110–135 m² + Depo) + 10 Adet Üst Kat 2+1 / 3+1 Konut (Net 84–95 m²)

Kartal 1/1000 Uygulama İmar Planı TİCK (Ticaret + Konut) lejantlı caddelerde zemin katın yol boyu ticari kullanımı, 4,00–4,50 metre zemin kat yüksekliği, asma kat/depo emsal kuralları ve konut-ticaret ayrı baca şaftı mecburiyeti eksiksiz uygulanır. Hedef emsal alanı: 1.140 m², otopark dahil toplam brüt alan: 1.560 m².

Kartal Çarşı ve sahil düzlüklerindeki alüvyon zeminlerde bitişik cadde binalarını korumak üzere kesişen kazık/mini kazık iksa yapılır; zemin kat yüksekliği 4,20 metreye çıktığında narinleşen kolonların burkulma ve kesme tahkikleri TBDY 2018 kapasite tasarımı ilkeleriyle güvenceye alınır. Temel sistemi: 80 cm Radye Jeneral Temel + Zemin Kat Boyunca Kesintisiz Yükselen Rijit Betonarme Perdeler

İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN denetiminde C40/50 Yumuşak Kat Önleyici Sismik Perde Betonu sınıfı yaklaşık 1.010 m³ hazır beton ve 136 ton B420C sismik nervürlü çelik donatı kullanılır.

Arka/Yan Sokaktan Girişli Bodrum Otopark + Mağazalara İçeriden Bağlantılı Bodrum Ticari Depolar

Konut Girişinden Tamamen Bağımsız 10 Kişilik Asansör · Ticari Birimlerden İzole Yangın Kaçış Çekirdeği ve Duman Dedektörü

Zemin Katta Kurumsal Alüminyum Vitrin ve Klima/Baca Şaftı · Konut Katlarında 150 kg/m³ Taşyünü + Kompozit Cephe · Mağaza Tavanında Çift Kat Akustik ve EI90 Yangın Yalıtımı

Kartal Çarşı (Yukarı Mahalle, Ankara Caddesi, Neyzen Tevfik Meydanı çevresi), Atalar Üsküdar Caddesi, Kordonboyu, Soğanlık ve Yakacık Çarşı ticari caddeleri için özel olarak geliştirilmiştir.

Kartal Belediyesi imar arşivi müktesep hak kontrolü, karot/riskli yapı raporu, 3B BIM avan proje, statik-mekanik-elektrik uygulama projeleri, yıkım ruhsatı, yeni yapı ruhsatı ve kat mülkiyeti (iskân) alımı Yağmahan İnşaat tarafından tek elden yürütülür.

10 Konut + 2 Ticari Dükkan kapasiteli bu tipolojinin 2026/2027 A+ teknik şartnameli tahmini anahtar teslim yapım bütçesi 51.500.000 TL ile 60.500.000 TL aralığındadır.

İşlek caddelerdeki dükkan m² değerleri konutların 2,5–3,5 katına ulaştığından Kat Karşılığı anlaşmalarda müteahhit iştahı çok yüksektir. Maliklerin mülklerini tamamen koruduğu Yarısı Bizden modelinde ise ayrı maliklere ait 10 ilk konut (17.500.000 TL yapım paketi) + 2 ilk işyeri (2 x 875.000 TL = 1.750.000 TL; işyeri başı 437.500 TL hibe + 437.500 TL kredi) ile inşaat hesabına toplam 19.250.000 TL resmi yapım desteği girer; ayrıca bağımsız bölümleri fiilen kullanan kiracı veya maliklere birim başı 125.000 TL (toplam 1.500.000 TL) tahliye desteği ayrı ödenir. Önerilen ana model: Yüksek Mağaza Şerefiyeli Kat Karşılığı veya 19.250.000 TL Yarısı Bizden Yapım Destekli Karma Model

Bu bina tipolojisinde inşaat yapım hesabına toplam 9.625.000 TL geri ödemesiz hibe ve 9.625.000 TL 10 yıl vadeli kredi olmak üzere toplam 19.250.000 TL Bakanlık yapım desteği aktarılır. İnşaat bütçesi haricinde, yalnızca bağımsız bölümlerde fiilen ikamet eden/kullanan kiracılara (kiracı yoksa malike) tek seferlik toplam 1.500.000 TL tahliye desteği (birim başı 125.000 TL; 18 aylık kira yardımıyla birleşmeksizin) ayrıca ödenir.

10 konut ve 2 işyerinden oluşan toplam 12 bağımsız bölümlü cadde binalarında kritik kural; 6306 sayılı Kanun’daki %50+1 hesabının “daire adedi” üzerinden değil **tapu arsa payı** üzerinden yapılmasıdır. Zemin dükkanların arsa payı yüksek olduğundan dükkan malikleri ile konut maliklerinin uzlaşması SPK lisanslı ticari-konut şerefiye değerlemesiyle adil sözleşmeye bağlanır.