Mirasçılı, Veraset İntikali Yapılmamış, İpotekli veya Hacizli Dairelerin Bulunduğu Binalarda Dönüşüm Nasıl İlerler?
Kartal’ın 40 Yıllık Apartmanlarında Kronik Mülkiyet Düğümleri
Orhantepe, Atalar, Karlıktepe, Yukarı Mahalle veya Uğur Mumcu’daki eski apartman ve sitelerde teknik ve mimari proje hazır olsa bile süreci yavaşlatan en yaygın sorun tapu sicilindeki pürüzlerdir. 1980’li yıllarda daireyi satın alan birinci kuşak maliklerin vefat etmiş olması, mirasçılar arasında küslük veya tereke davası bulunması, bir mirasçının Almanya veya Hollanda’da yaşayıp konsolosluktan vekalet göndermemesi ya da dairelerden birinin üzerinde banka ipoteği, vergi/SGK kamu haczi veya icra şerhi bulunması apartman yöneticilerini çaresiz bırakabilmektedir.
Oysa 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da yapılan son yasal düzenlemeler (özellikle 7471 sayılı Kanun değişiklikleri ve Uygulama Yönetmeliği), tam da bu “kilitlenmiş mülkiyet” engellerini aşmak için olağanüstü idari yetkiler getirmiştir. Yüksek Mimar İdris YAĞMAHAN ve İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN koordinasyonundaki dönüşüm hukuku süreçlerimizde bu düğümler mahkeme kapılarında yıllar kaybetmeden adım adım çözülmektedir.
Vefat Etmiş ve Veraset İntikali Yapılmamış Dairelerde Çözüm
Apartmandaki 10 daireden birinin tapu maliki 8 yıl önce vefat etmiş, ancak 4 mirasçı aralarında anlaşamadığı veya ihmal ettiği için veraset ilamı (mirasçılık belgesi) çıkarıp tapuda miras intikali yaptırmamışsa ne olur? Klasik Borçlar ve Eşya Hukuku’nda tüm mirasçılar intikal yaptırmadan hiçbir işlem yapılamazken, 6306 sayılı Kanun bu kilidi kırar:
- İdarenin Re’sen Mirasçılık Belgesi ve İntikal Yetkisi: 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi uyarınca, riskli yapı sürecinde tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması halinde; Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, ilgili Müdürlük veya Belediye, dönüşüm uygulamaları için mirasçılık belgesi çıkarmaya, tapuda mirasçılar adına intikal işlemini tescil ettirmeye veya kayyım tayin ettirmeye doğrudan yetkilidir!
- Tek Bir Mirasçının Karot Başvurusu Yapabilmesi: Riskli yapı tespiti (karot) başvurusu yapmak için tüm mirasçıların bir araya gelmesi gerekmez; noter veya Sulh Hukuk Mahkemesinden alınmış mirasçılık belgesiyle mirasçılardan yalnızca birinin başvurusu dahi binada resmi riskli yapı tespit sürecini başlatmak için hukuken yeterlidir.
- Veraset ve İntikal Harç Kolaylığı: Mirasçılar 6306 süreci kapsamında intikal işlemini tamamladıklarında tapu döner sermaye/harç muafiyetlerinden faydalanarak tescili hızla sonuçlandırabilirler.
Ulaşılamayan Mirasçılar, Yurt Dışı Tebligat ve Vesayet İzni
Geçmişte yurt dışında ikamet eden veya MERNİS adresi güncel olmayan tek bir hissedara uluslararası tebligat yapılması 6 ila 12 ay sürebiliyor ve binanın yıkımını geciktiriyordu. Güncel 6306 sayılı Kanun tebligat rejiminde ise devrim niteliğinde bir hızlandırma yapılmıştır:
- Bina Kapısına Askı + e-Devlet + Muhtarlık Tebligatı: Riskli yapı tespiti, tahliye ve %50+1 çoğunluk kararı sonrası tebligatlar; riskli binanın giriş kapısına 15 gün süreyle tutanakla asılması, maliklerin e-Devlet kapısı üzerinden bilgilendirilmesi ve ilgili Kartal mahalle muhtarlığında ilan edilmesiyle yasal olarak tebliğ edilmiş sayılmaktadır.
- Yurt Dışındaki Gurbetçi Malikler İçin Konsolosluk Vekaleti: Sürece katılmak isteyen yurt dışındaki hissedarlar Türkiye’ye gelmek zorunda kalmadan, bulundukları ülkedeki T.C. Başkonsolosluğu’nda standart “6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kentsel Dönüşüm ve İnşaat Sözleşmesi Düzenleme Vekaletnamesi” vererek 1 iş günü içinde Türkiye’deki yakınlarını veya avukatlarını yetkilendirebilirler.
- Vesayet Altındaki (Kısıtlı) veya İleri Yaşlı Malikler: Demans/Alzheimer rahatsızlığı nedeniyle vasi atanmış kısıtlı maliklerin bulunduğu dairelerde, vasinin doğrudan noterde imza yetkisi yoktur; hazırlanan sözleşme taslağı ve SPK değerleme raporuyla İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemesi’nden (Vesayet Makamından) “kentsel dönüşüm sözleşmesi imzalama izni” alınarak kısıtlı malikin hakkı mahkeme güvencesiyle korunur.
Mülkiyet Şerhi ve Engel Türüne Göre 6306 Çözüm Tablosu
Kartal apartmanlarında en sık rastlanan tapu şerhleri ve mülkiyet pürüzlerinin kentsel dönüşümde nasıl çözüldüğünü aşağıdaki teknik tabloda inceleyebilirsiniz:
| Tapu Sicilindeki Mülkiyet Engeli | Kentsel Dönüşümü Durdurur mu? | 6306 Sayılı Kanun Hukuki Çözüm Yolu | Ortalama Çözüm Süresi |
|---|---|---|---|
| Vefat Etmiş Malik (İntikal Yok) | Hayır | Mirasçı veya İdare eliyle re’sen veraset ve tapu intikali tescili | 1 – 3 Hafta |
| Ulaşılamayan / Muhalif Küçük Hissedar | Hayır (%50+1 varsa) | Askı/muhtarlık/e-Devlet tebligatı + 6306 m.6 açık artırma hisse satışı | 6 – 10 Hafta |
| Banka Konut / Ticari Kredi İpoteği | Hayır | 6306 m.6/1 uyarınca ipotek arsa payına ve yeni daireye taşınır | 2 – 4 Hafta (Banka yazışması) |
| İcra Haczi / Vergi & SGK Kamu Haczi | Hayır | Haciz şerhi sadece borçlu malikin arsa payı ve yeni dairesi üzerinde devam eder | 2 – 4 Hafta (Tapu re’sen nakil) |
| Aile Konutu Şerhi / İntifa Hakkı | Hayır | Eş muvafakati veya şerhin yeni bağımsız bölüme kanuni aktarımı | 1 – 2 Hafta |
| Vesayet Altındaki (Kısıtlı) Malik | Hayır | Anadolu Sulh Hukuk Mahkemesi vesayet makamı sözleşme izni | 4 – 8 Hafta |
Banka İpotekli, Kamu ve İcra Hacizli Dairelerde Kanuni Taşıma
Bir komşunuzun dairesini konut kredisiyle almış olması (üzerinde banka ipoteği bulunması) veya ticari borcu yüzünden dairesine icra/vergi haczi konulmuş olması binanın yıkılıp yeniden yapılmasına kesinlikle engel değildir! 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 1. fıkrası son derece açık bir hüküm kurmuştur: Riskli yapı yıkıldıktan sonra arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğündeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa gibi haklar arsa payı üzerinde devam eder ve yeni yapılacak binada borçlu malike düşecek bağımsız bölümün üzerine kendiliğinden taşınır.
Burada sadece kat karşılığı inşaat modelinde müteahhit açısından çok hassas bir tapu tekniği vardır: Kat karşılığı projede borçlu malikin arsa payının bir kısmı (örneğin %25–%35’i) müteahhide düşecek daireleri oluşturmak üzere müteahhide devredileceği zaman, müteahhit hacizli/ipotekli pay devralmak istemez. Bu durumda ilgili banka veya icra dairesiyle yapılan resmi yazışmada “yeni yapılacak sıfır dairenin piyasa değerinin, eski riskli dairenin değerinden çok daha yüksek olduğu ve alacaklının teminatının güçlendiği” SPK raporuyla gösterilerek, ipotek/haczin münhasıran borçlu malike kalacak yeni bağımsız bölüme tahsis edilmesi (müteahhide geçecek arsa payından fek edilmesi) sağlanır. Yarısı Bizden modelinde ise arsa payı devri olmadığı için süreç çok daha zahmetsiz ilerler.
%50+1 Salt Çoğunluk Hesabında Mirasçı Oyları Nasıl Sayılır?
Miras kalan bir dairede tapu “Elbirliği Mülkiyeti” (iştirak halinde mülkiyet) statüsündeyse, Türk Medeni Kanunu uyarınca mirasçıların hisseleri henüz ayrışmadığı için o bağımsız bölümün arsa payının olumlu oya sayılabilmesi adına elbirliği ortaklarının birlikte hareket etmesi (veya hızla tapuda tek bir mirasçının başvurusuyla/mahkeme kanalıyla Paylı Mülkiyete geçilmesi) gerekir. Paylı mülkiyete geçildiği anda ise her bir mirasçı kendi küçük arsa payı (örneğin dairenin 10/100 arsa payının 1/4’ü olan 2,5/100 pay) oranında bağımsız oy hakkına kavuşur! Böylece 4 kardeşten 3’ü dönüşüme evet dediğinde, o 3 kardeşin arsa payı doğrudan apartmanın %50+1 arsa payı salt çoğunluk hesabına eklenir.
Özellikle çok bloklu site ve kooperatif dönüşümü projelerinde yüzlerce malikin içinde mutlaka onlarca mirasçılı veya takyidatlı daire yer alır. Sürecin başlangıcında tüm apartman için güncel tapu takyidat raporu (PAS / WebTapu dökümü) çıkarılarak vefatlı, ipotekli veya intifa şerhli dairelerin önceden haritalandırılması, inşaat ruhsatı takviminde tek bir gün dahi gecikme yaşanmamasını garanti eder. Apartmanınızdaki mülkiyet tablosunu ücretsiz analiz ettirmek için ücretsiz imar ve fizibilite etüdü formumuzdan bize ulaşabilirsiniz.
