Uğur Mumcu ve Soğanlık’taki Çok Bloklu Sitelerde ve Eski Kooperatiflerde Kentsel Dönüşüm Uzlaşma Rehberi
Uğur Mumcu ve Soğanlık’taki 1988–2000 Dönemi Kooperatif Sitelerinin Yapısı
Kartal’ın E-5 kuzeyinde konumlanan Uğur Mumcu, Soğanlık Yeni, Orta Mahalle ve Yakacık Yeni aksları, 1980’lerin sonu ile 1990’lı yıllar boyunca İstanbul’un en yoğun toplu konut ve yapı kooperatifi hamlelerine sahne olmuştur. Bugün bölgedeki konut dokusunun omurgasını 3.000 m²’den 25.000 m²’ye varan geniş parseller üzerinde kurulmuş 4 ila 16 bloklu, 60 ila 350 daireli siteler oluşturur.
Geniş arsa payları, açık otopark alanları ve sağlam zemin avantajına rağmen bu sitelerin büyük bölümü tünel kalıp veya konvansiyonel çerçeve sistemle 1999 Marmara Depremi öncesinde inşa edilmiş, dış cephe ısı ve su yalıtımı ömrünü tamamlamış, kapalı otoparkı ve asansörü yetersiz yapılardır. Ne var ki 10 daireli tek bir apartmanda 6 komşunun el sıkışmasıyla çözülebilen dönüşüm kararı, 120 daireli bir Uğur Mumcu sitesinde doğru hukuki ve teknik yönetişim kurulmadığında yıllarca süren kısır genel kurul tartışmalarına dönüşebilmektedir. Site ve kooperatif kentsel dönüşüm uzmanlığımız tam olarak bu çok paydaşlı düğümü çözmek üzere yapılandırılmıştır.
Tek Parselde Çok Blok Bulunan Sitelerde Karot ve %50+1 Kuralı Nasıl İşler?
Çok bloklu Kartal sitelerinde ilk hukuki ayrım, blokların tek bir imar parseli üzerinde mi yoksa her bloğun kendi müstakil parselinde olup ortak sosyal tesis parseline bağlandığı çok parselli düzende mi kurulduğudur. 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği bu konuda çok net kurallar koyar:
- Tek Parselde Çok Blok Bulunması Halinde: Aynı parsel üzerindeki 6 bloktan yalnızca 1 tanesinde karot alınıp “Riskli Yapı” kararı kesinleşse dahi tapu kütüğündeki riskli yapı belirtmesi sadece o riskli bloğa işlenir; sağlam veya henüz karot alınmamış diğer bloklar kendiliğinden yıkım kapsamına girmez. Ancak parselin tamamında yeni bir vaziyet planı, birleşik yeraltı otoparkı ve ortak imar projesi uygulanabilmesi için tüm blokların sürece entegre edilmesi ve parsel bazında toplam %50+1 arsa payı salt çoğunluğunun sağlanması gerekir.
- Kısmi Blok Yıkımı Çıkmazı: Sadece A Blok yıkılıp B, C ve D bloklar ayakta kaldığında Kartal Belediyesi’nden yalnızca A Blok için kısmi yeniden yapım ruhsatı alınabilmesi, diğer blok maliklerinin muvafakatine veya parselin ifraz edilebilirlik şartlarına takılabilir. Bu nedenle çok bloklu sitelerde bireysel ve kopuk karot hamleleri yerine site genelinde eşgüdümlü master plan hazırlanması hayati önem taşır.
Ferdileşmemiş Kooperatif Hisseleri, Kapıcı Daireleri ve Miras Çözümü
1990’larda kurulan bazı Soğanlık ve Uğur Mumcu yapı kooperatiflerinde inşaat bitip oturum başlamış olmasına rağmen kooperatif tüzel kişiliği tasfiye edilmemiş, kat mülkiyetine veya ferdileşmeye geçilmemiş ya da site içi ticari üniteler (market, yönetim binası, ısı merkezi, kapıcı daireleri) ortak mülkiyette bırakılmıştır. Benzer şekilde 35 yıllık süreçte vefat eden ilk kooperatif üyelerinin mirasçıları arasında intikal işlemleri tamamlanmamış olabilir.
Mimar İdris YAĞMAHAN ve hukuk danışmanlarımız öncülüğünde dönüşüm takviminden önce Tapu Sicil ve Ticaret Sicil Temizlik Fazı yürütülür: Tasfiye halindeki kooperatiflerde genel kurul kararıyla ferdileşme tamamlanır; mirasçılı hisselerde veraset ve elbirliği mülkiyeti çözümleri işletilir; ortak mülkiyetteki kapıcı dairesi ve dükkanların yeni projede site yönetimine gelir getirecek mülk olarak mı korunacağı yoksa inşaat maliyetinden düşülmek üzere yükleniciye mi devredileceği şeffafça karara bağlanır.
Tek Apartman vs. Çok Bloklu Site / Kooperatif Dönüşümü Karşılaştırma Tablosu
Tekil bir apartman yenilemesi ile 60–250 daireli çok bloklu bir Kartal sitesinin kentsel dönüşümü arasındaki yönetimsel, teknik ve finansal farkları aşağıdaki tabloda görebilirsiniz:
| Yönetim ve Teknik Parametre | Tekil Apartman (8–16 Daire) | Çok Bloklu Site / Kooperatif (60–300+ Daire) |
|---|---|---|
| Karar Alma ve Temsil Mekanizması | Doğrudan tüm maliklerin katıldığı apartman toplantısı | Her bloktan seçilen temsilcilerden oluşan Dönüşüm Komisyonu + Genel Kurul |
| Mimari Vaziyet ve Emsal Kurgusu | Sabit çekme mesafeleri içinde tek kütle tasarımı | Blok adedi optimizasyonu, geniş iç avlu peyzajı, ortak tek katmanlı yeraltı otoparkı |
| Şerefiye Dağılım Hassasiyeti | Çoğunlukla mevcut kat ve cephenin birebir korunması | Blok sayısı değiştiğinde SPK puan matrisiyle manzara/kat/cephe denkleştirmesi |
| Finansman ve Maliyet Avantajı | Standart şantiye birim maliyeti, bireysel Yarısı Bizden paketi | Toplu satın alma gücüyle %12–%16 düşük birim maliyet + Alan/Bina bazlı destek modelleri |
Adalar ve Aydos Manzaralı Bloklar Arasında SPK Şerefiye Matrisi
Uğur Mumcu ve Soğanlık’ın yüksek rakımlı topoğrafyasında aynı sitenin güney cepheli ön blokları kesintisiz Marmara Denizi ve Prens Adaları panoramasına bakarken, kuzey blokları Aydos Ormanı’na veya site içi bahçeye yönelebilmektedir. Yeni projede örneğin eski 8 adet 5 katlı blok yerine daha ferah bahçe bırakan 4 adet 10 katlı modern blok tasarlandığında “kimin hangi blokta kaçıncı kata yerleşeceği” sorusu ancak bilimsel SPK Şerefiye Puanlama Matrisi ile tartışmasız biçimde çözülür.
Mevcut durumdaki her bağımsız bölüme kat yüksekliği, cephe yönü, deniz/orman manzarası, güneşlenme açısı ve yola yakınlık kriterleriyle objektif mevcut şerefiye puanı verilir; yeni projedeki daireler de aynı matematiksel algoritmayla puanlanarak hiçbir malikin komşusu karşısında hak kaybına uğramadığı adil eşleştirme tablosu noter sözleşmesinin ayrılmaz eki haline getirilir. Örnek kitle ve bütçe simülasyonunu 60 daireli çok bloklu kooperatif site dönüşümü vaka çalışmamızda inceleyebilirsiniz.
Dönüşüm Komisyonu Yönetişimi, İhale Şartnamesi ve Site Finansmanı
Büyük sitelerde dönüşümün başarıya ulaşmasının altın kuralı, farklı müteahhitlerin birbirinden tamamen kopuk projeler ve muğlak metrekare vaatleriyle site sakinlerinin kafasını karıştırmasını önlemektir. İlk adımda site yönetimi altında teknik, hukuki ve mali okuryazarlığı yüksek komşulardan oluşan 5–9 kişilik bir Kentsel Dönüşüm Temsilciler Komisyonu kurulmalıdır. Bu komisyon öncelikle Kartal Belediyesi imar arşivinden sitenin onaylı vaziyet planını, blok kotlarını ve güncel emsal kapasitesini resmi olarak çıkarır; ardından tüm aday yüklenicilerin birebir aynı metrekare, aynı yapısal kalite ve aynı teminat kriterleri üzerinden fiyat/paylaşım teklifi vereceği standart bir Site İhale Teknik ve İdari Şartnamesi oluşturur. Toplantı karar tutanağını hatasız hazırlamak için karar tutanağı oluşturucu aracımızdan yararlanabilirsiniz.
Çok bloklu sitelerde şantiye organizasyonu ve finansman kurgusu da tek apartmandan ayrılır: Parselin büyüklüğü elverdiğinde yeraltı otoparkı tek bir birleşik radye plağı üzerinde kurgulanarak bloklar arası trafik tamamen yer altına alınır ve site üst kotu %100 yaya dostu yeşil koridora dönüştürülür. İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN ve Mimar İdris YAĞMAHAN, Uğur Mumcu ve Soğanlık’taki site yönetim kurulu toplantılarına bizzat katılarak hem Yarısı Bizden kampanyasının çoklu konut desteklerini hem de emsal fazlası bulunan geniş arsalarda kat karşılığı / karma gelir paylaşımı modellerini karşılaştırmalı tablolarla sunar. Sitenizin ada/parsel bilgileriyle ön çalışma başlatmak için ücretsiz imar ve fizibilite etüdü talep edebilirsiniz.
