Yakacık, Uğur Mumcu ve Hürriyet Eğimli Parsellerde Açığa Çıkan Bodrum Katlar ve Kademeli Temel Mühendisliği
Kartal Kuzey Yamaçlarında Eğim ve Kot Farkının Dönüşüme Etkisi
Kartal topoğrafyası Marmara Denizi kıyısından başlayarak kuzeyde 537 metre rakımlı Aydos Tepesi’ne ve Yakacık platosuna doğru sert bir eğimle yükselir. Başta Yakacık Yeni, Yakacık Çarşı, Uğur Mumcu, Hürriyet, Cumhuriyet ve Gümüşpınar olmak üzere kuzey kuşağındaki binlerce apartman %12 ile %30 arasında değişen eğimli yamaç parsellerinde yer alır.
1985–1998 döneminde eski İmar Yönetmeliği boşluklarıyla inşa edilmiş yamaç apartmanlarında “kot altı daireler” emsal dışı üretilmiş olabilir. Bugün bu binalar kentsel dönüşüme girdiğinde doğru mimari kot kurgusu ve kademeli temel mühendisliği yapılmazsa ya mevcut kot altı maliklerin hak kaybı doğar ya da gereksiz kaya hafriyatıyla inşaat bütçesi şişer.
Eğimli Parsellerde ±0.00 Kotu Nereden Alınır?
İstanbul İmar Yönetmeliği ve Kartal 1/1000 uygulama imar plan notları uyarınca binanın subasman (±0.00) kotunun belirlenmesi parselin yol cephesi durumuna göre değişir:
- Tek Yoldan Cephe Alan Eğimli Parseller: Genel kural olarak bina köşe izdüşümlerinin yol bordür tretuvar seviyesindeki en yüksek ve orta noktaları plan notuna göre değerlendirilir; yoldan aşağı doğru düşen arka bahçe yönünde bodrum katlar doğal ışık ve manzara alacak şekilde açığa çıkar.
- İki Farklı Kottaki Yoldan Cephe Alan Parseller: Yakacık ve Gümüşpınar’da sıkça rastlanan üst sokak ve alt sokak arasında 6–9 metre kot farkı bulunan parsellerde, üst yoldan yaya girişi verilirken alt yoldan sıfır rampayla doğrudan kapalı otopark girişi çözülebilmektedir. Bu kurgu daire başına rampa kaybını sıfırlayan muazzam bir mimari avantajdır.
- Yoldan Yüksekte Kalan Dik Yamaç Parselleri: Yol kotunun üzerinde yükselen kaya yamaçlarda kademeli tesviye ve subasman merdiveni/asansör holü kurgusu yapılarak zemin kat dairelerin toprağa gömülmesi önlenir.
Açığa Çıkan Bodrum Katlar Emsale (KAKS) Dahil Edilir mi?
Eski imar uygulamalarının aksine güncel mevzuatta konut veya ticari bağımsız bölüm olarak kullanılan tüm açığa çıkan bodrum kat alanları KAKS (emsal) hesabına dahildir. Ancak eğimli arazide toprağa gömülü kalan arka kesimler kapalı otopark, sığınak, su deposu, kazan dairesi ve ortak depo olarak projelendirildiğinde emsal harici tutulur. Mimar İdris YAĞMAHAN liderliğinde hazırlanan 3B BIM kesitlerinde; eğimin karanlıkta kalan kuzey/yamaç sırtı otopark ve teknik hacimlere ayrılırken, güneye (Marmara Denizi ve Adalar yönüne) açılan aydınlık cephe emsal dahilinde yüksek şerefiyeli bahçe dubleksi veya normal konut katı olarak değerlendirilir.
Parsel Eğim Oranına Göre Temel Sistemi ve Maliyet Tablosu
| Arazi Eğim Sınıfı | Tipik Kartal Bölgeleri | Statik Temel & Perde Çözümü | Maliyet Etkisi |
|---|---|---|---|
| Düşük Eğim (%0 – %8) | Soğanlık Yeni, Orta Mah., Atalar | Tek Düzlem Radye Jeneral Temel | Baz Maliyet (Standart Hafriyat) |
| Orta Eğim (%8 – %18) | Esentepe Üst, Hürriyet, Cumhuriyet | Tek Kademeli Radye + Rijit Bodrum Çevre Perdesi | Doğal Rampasız Otopark Avantajı |
| Yüksek Yamaç Eğimi (%18+) | Yakacık Yeni, Yakacık Çarşı, Uğur Mumcu Üst | Kaya Bulonlu İksa + Dişli/Kademeli Radye Temel | +%4–7 Kaya Kırım / Sıfır Zemin Islahı |
ZB Kuvarsit Kaya Kazısı, Ankrajlı Perde ve Kademeli Radye Temel
Yakacık ve Aydos eteklerindeki eğimli parsel kademeli temel apartman projelerinde zemin ZB sınıfı sağlam kuvarsit-kumtaşı kayadan oluşur. Bu zeminde sahildeki gibi pahalı jet-grout veya fore kazık zemin iyileştirmesine hiç ihtiyaç duyulmaz. Ancak TBDY 2018 uyarınca binanın tek bir derin kazı çukuruna oturtulması yerine, kaya aynasını örselemeyen kontrollü kırım ve yüksek rijitlikli kademeli radye temel + ankrajlı betonarme istinat perdeleri uygulanır. Ayrıca yamaçtan süzülen yüzey ve çatlak sularını binadan uzaklaştırmak için perde arkasında geokompozit drenaj levhası ve çift kademeli temel drenaj hattı zorunlu mühendislik detayımızdır.
Yamaç Apartmanlarında Alt Kot Dairelerin Manzara ve Şerefiye Kurgusu
Yakacık ve Uğur Mumcu’nun en büyük artısı, yoldan bakıldığında 1. bodrum gibi görünen kotun arka cephede önü tamamen açık Marmara Denizi ve Adalar panoramasına bakmasıdır. SPK değerleme tabanlı şerefiye hesabımızda bu daireler karanlık bodrum olarak değil, güney cepheli teras/bahçe katı konforunda tasarlanarak tüm apartman maliklerinin toplam proje değerini yukarı taşır.
