01
Projeye Genel Bakış ve Tipoloji Özeti
Kartal’ın balkonu olarak anılan Yakacık Çarşı, Yakacık Yeni, Çavuşoğlu, Gümüşpınar ve Hürriyet üst kotlarındaki %14–22 eğimli yamaç parseller, doğru kotlandırma mühendisliğiyle düz arsalardan çok daha yüksek mimari verim üretir. Mimar İdris YAĞMAHAN’ın kesit tasarımında bina üst kottaki yoldan yaya girişi alırken, alt kottaki sokaktan rampa alanı hiç harcamadan doğrudan kapalı otopark girişi alır ve güney cephedeki açığa çıkan katlar kesintisiz Marmara Denizi – Adalar manzarasına kavuşur. İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN yönetiminde Aydos kuvarsit ve grovak kaya birimlerine (ZB/ZC zemin) kaya bulonlarıyla kenetlenen kademeli radye temel ve rijit çevre perdeleri yamaç stabilitesini kalıcı olarak güvenceye alır. 12 daireli kademeli yapı, 16 aylık süreç sonunda bölgenin en sağlam ve yüksek şerefiyeli apartmanına dönüşür.
02
Mimari Kat Planı ve Çekirdek Yerleşimi
Yamaç eğimine paralel kademelendirilen katlarda toprak altında kalan kuzey cephe boyunca otopark, sığınak, tesisat odaları ve ıslak hacimler konumlandırılır; güney (deniz) cephesinin tamamı ise teraslı salonlara ve ebeveyn odalarına tahsis edilerek eski “rutubetli kot dairesi” algısı tamamen tarihe gömülür. Önerilen daire karması: 2 Adet Alt Bahçe Teraslı 2+1 (Net 82 m²) + 8 Adet Deniz Manzaralı 3+1 (Net 98 m²) + 2 Adet Panoramik Çatı Dubleksi 4+1 (Net 144 m²)
03
Kartal 1/1000 İmar Plan Notları ve Emsal
Kartal 1/1000 Kuzey Uygulama İmar Planı eğimli arazi kotlandırma kuralları (yoldan veya tabii zeminden kot alma, açığa çıkan bodrum katların iskan/emsal hesabı ve kademeli temel uygulaması) harita kot kesitleriyle simüle edilerek maksimum yasal kullanım alanı kazanılır. Hedef emsal alanı: 1.160 m², otopark dahil toplam brüt alan: 1.620 m².
04
Zemin Mekaniği ve Temel Mühendisliği
Yakacık ve Aydos eteklerindeki yüksek dayanımlı kuvarsit-grovak kaya zemin (ZB sınıfı) deprem büyütmesi en düşük zemindir; ancak yamaç kazısında üst yolun ve komşu binaların kaymasını önlemek için püskürtme betonlu (shotcrete) kaya çivisi iksası ve perde arkasında geokompozit temel drenaj hattı titizlikle uygulanır. Temel sistemi: Kademeli Radye Temel + Aydos Kuvarsit Kaya Soketli Zemin Çivisi / Ankrajlı İstinat Perdesi
05
TBDY 2018 Taşıyıcı Sistem ve Betonarme
İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN denetiminde C35/45 Kaya Ankrajlı ve İstinat Perdeli Sismik Beton sınıfı yaklaşık 1.040 m³ hazır beton ve 138 ton B420C sismik nervürlü çelik donatı kullanılır.
06
Kapalı Otopark, Rampa ve Sığınak Çözümü
Alt Kottaki Sokaktan Sıfır Rampa Kaybıyla Doğrudan Düz Girişli 12–14 Araçlık Kapalı Otopark
07
Düşey Sirkülasyon, Yangın ve Akustik
Alt Otoparktan Çatıya Kesintisiz Çalışan 10 Kişilik Asansör · Basınçlandırmalı/Duman Tahliyeli Merdiven
08
Dış Cephe Yalıtımı, Mekanik ve Enerji Sınıfı
Toprak Temaslı Gömülü Perdelerde Geokompozit Drenaj Levhası & Çift Kat İzolasyon · Yüksek Rakım Rüzgarına Dirençli Dübelli 150 kg/m³ Taşyünü Cephe · Yerden Isıtma ve Konfor Low-E Cam
09
Parsel Vaziyet Planı ve Mahalle Uyumu
Yakacık Çarşı, Yakacık Yeni, Çavuşoğlu, Gümüşpınar, Hürriyet üst kotları ve Orhantepe Dragos yamaç sokaklarındaki 520–700 m² eğimli parseller için birebir mühendislik çözümüdür.
10
Anahtar Teslim Mimari & Ruhsat Kapsamı
Kartal Belediyesi imar arşivi müktesep hak kontrolü, karot/riskli yapı raporu, 3B BIM avan proje, statik-mekanik-elektrik uygulama projeleri, yıkım ruhsatı, yeni yapı ruhsatı ve kat mülkiyeti (iskân) alımı Yağmahan İnşaat tarafından tek elden yürütülür.
11
2026/2027 Yaklaşık İnşaat Maliyeti
12 Konut Bağımsız Bölüm kapasiteli bu tipolojinin 2026/2027 A+ teknik şartnameli tahmini anahtar teslim yapım bütçesi 50.500.000 TL ile 59.500.000 TL aralığındadır.
12
Kat Karşılığı ve Yarısı Bizden Mukayesesi
Yakacık’ın rakım avantajıyla 2. kattan itibaren başlayan panoramik Adalar manzarası yeni dairelerin satış değerini yukarı çektiği için KAKS boşluğu olan yamaç parsellerde Kat Karşılığı anlaşma oranları malikler lehine yükselir. Emsali dolmuş 12 daireli binalarda ise 21.000.000 TL Yarısı Bizden yapım paketi (10,5 Milyon TL hibe + 10,5 Milyon TL kredi; ayrıca dairelerde fiilen oturan kiracı veya maliklere toplam 1,5 Milyon TL tahliye desteği) ile m² korunarak dönüşüm tamamlanır. Önerilen ana model: Panoramik Manzara Şerefiyeli Kat Karşılığı veya 21.000.000 TL Yarısı Bizden Yapım Destekli Model
13
Yarısı Bizden Devlet Desteği Matematiği
Bu bina tipolojisinde inşaat yapım hesabına toplam 10.500.000 TL geri ödemesiz hibe ve 10.500.000 TL 10 yıl vadeli kredi olmak üzere toplam 21.000.000 TL Bakanlık yapım desteği aktarılır. İnşaat bütçesi haricinde, yalnızca bağımsız bölümlerde fiilen ikamet eden/kullanan kiracılara (kiracı yoksa malike) tek seferlik toplam 1.500.000 TL tahliye desteği (birim başı 125.000 TL; 18 aylık kira yardımıyla birleşmeksizin) ayrıca ödenir.
14
6306 %50+1 Salt Çoğunluk ve Teminat Hukuku
12 bağımsız bölümlü binada eşit arsa payında 6 malik %50,00’de kaldığı için en az 7 malikin (%58,33) kararıyla 6306 süreci yürütülür. Eğimli parsellerde eski kot altı daireler ile üst katlar arasındaki değer dengesi 3 boyutlu manzara simülasyonu ve SPK şerefiye puanlamasıyla sözleşme cetveline işlenir.
Pafta 15 & 16:
Aşağıda bu bina tipolojisine özel 5 Sıkça Sorulan Soru (Bölüm 15) ve Ücretsiz Mimari/Maliyet Etüdü Başvurusu (Bölüm 16) yer almaktadır. Tahmini inşaat süresi: 16 Ay.
Dragos Prestij · Az Katlı Sahil Tipolojisi
