Riskli Yapı Kesinleştikten Sonra Kiracı Tahliyesi, İhtar Süreleri ve Elektrik-Su-Doğalgaz Kesim Prosedürü
TBK Tahliye Davası Değil: 6306 Sayılı Kanun İdari Tahliye Rejimi
Kartal’da kentsel dönüşüme hazırlanan apartmanlarda ev sahiplerinin en büyük endişelerinden biri, düşük kira ödeyen veya çıkmak istemeyen kiracıların süreci 2–3 yıl süren Sulh Hukuk Mahkemesi tahliye davalarıyla kilitlemesidir. Hemen vurgulamak gerekir ki; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında “Riskli Yapı” olarak kesinleşen bir binada Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK m. 350/2) olağan yeniden inşa tahliye davası prosedürü değil, doğrudan kamu düzenine ve yaşam hakkına dayanan 6306 sayılı Kanun’un emredici idari tahliye rejimi uygulanır!
Depremde yıkılma riski bilimsel karot ve statik performans raporuyla saptanmış bir binada ne ev sahibinin ne de kiracının “ben sözleşmem bitene kadar oturmaya devam edeceğim” deme hakkı vardır. Bina riskli yapı olarak kesinleştiği andan itibaren kira sözleşmesi ifa imkânsızlığı ve kanuni zorunluluk nedeniyle sona erme sürecine girer; tahliye için mahkeme kararı beklenmez, Kartal Belediyesi ve Mülki İdare (Kaymakamlık) eliyle idari takvim işletilir.
Riskli Yapı Kesinleşmesi ve Tek Aşamalı Azami 90 Gün Süresi
7471 sayılı Kanun ile 6306 sayılı Kanun’un 5. ve 6/A maddelerinde yapılan kritik değişiklik sonrasında, eskiden “60 gün + 30 gün ek süre” şeklinde iki kademeli işleyen tahliye prosedürü sadeleştirilerek hızlandırılmıştır. Güncel yasal işleyiş Kartal’da şu sırayla ilerler:
- Riskli Yapı Tespiti ve Askı Tebligatı (15 Gün): Bakanlık lisanslı kuruluşunun hazırladığı riskli yapı raporu ARAAD sistemine girilir ve Kartal Belediyesi / İdare incelemesinden geçerek tapu kütüğüne “Riskli Yapı” beyanı işlenir. Rapor özeti binanın kapısına asılır, muhtarlıkta ilan edilir ve maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir. Maliklerin rapora yalnızca teknik yönden 15 gün içinde itiraz hakkı vardır (kiracıların riskli yapı raporuna itiraz sıfatı yoktur!).
- Kesinleşme ve Tek Aşamalı Azami 90 Gün Tahliye Tebligatı: 15 gün içinde itiraz edilmezse veya Üniversite/Bakanlık Teknik Heyeti itirazı reddederse riskli yapı kararı kesinleşir. Bunun üzerine Kartal Belediyesi tarafından binanın tahliyesi ve yıktırılması için tek seferde toplam en fazla 90 güne kadar süre verilir ve bu bildirim bina kapısına asılarak hem maliklere hem de binada oturan kiracılara/kullanıcılara ilan edilmiş olur.
Kiracıya Noter İhtarnamesi, Depozito ve Taşınma Yardımı Hakları
Yüksek Mimar İdris YAĞMAHAN ve İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN yönetimindeki riskli yapı tespiti ve imar ruhsatı süreçlerimizde, komşuluk hukukunu zedelemeden kiracı tahliyesini sorunsuz tamamlamak için idari askı tutanağıyla eşzamanlı olarak ev sahiplerinin kiracılarına Noter kanalıyla bilgilendirme ve tahliye ihtarnamesi göndermesini tavsiye ediyoruz.
Bu ihtarnamede kiracıya; binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında kesinleşmiş riskli yapı olduğu, belediyenin verdiği kesin tahliye tarihi, tahliye günü daire boş teslim edildiğinde depozitosunun (güvence bedelinin) kesintisiz iade edileceği ve kiracının devletten alabileceği karşılıksız taşınma yardımı için gerekli evraklarda ev sahibinin tam destek vereceği şeffafça bildirilir. Nitekim riskli yapıda ikamet eden kiracılar devlet taşınma ve tahliye desteğinden (2 aylık kira yardımı karşılığı taşınma ödeneği veya Yarısı Bizden kapsamındaki yüksek tutarlı tek seferlik tahliye hibesinden) doğrudan kendi banka hesaplarına ödeme alarak taşınma masraflarını karşılayabilmektedir.
Karottan Yıkıma Gün Bazlı Tahliye ve Altyapı Kesim Tablosu
Kartal’da karot alımından binanın tamamen boşaltılıp yıkım ruhsatının düzenlenmesine kadar geçen resmi süreç ve kurum adımları aşağıdaki tabloda gün bazlı olarak gösterilmiştir:
| Süreç Aşaması | Yetkili Kurum / Aktör | Yasal Süre | Uygulanan Hukuki ve Teknik İşlem |
|---|---|---|---|
| 1. Karot, Analiz ve ARAAD Onayı | Lisanslı Kuruluş & Kartal Belediyesi | 15 – 25 Gün | Zemin/beton/donatı tespiti, ARAAD kaydı ve Tapuya şerh bildirimi |
| 2. Askı İlanı ve Teknik İtiraz Süresi | Muhtarlık, Bina Girişi & Teknik Heyet | 15 Gün | Bina kapısına askı tutanağı; itiraz yoksa rapor kesinleşir |
| 3. Resmi Tahliye Süresi ve Noter İhtarı | Kartal Belediyesi & Kat Malikleri | Azami 90 Gün | Kiracı ve maliklerin daireleri boşaltması + taşınma yardımı hazırlığı |
| 4. Elektrik, Su ve Doğalgaz Kesimi | AYEDAŞ, İSKİ, İGDAŞ & Türk Telekom | 7 – 15 Gün | Belediye resmi kesim yazısı ile sayaçların ve ana kolonların iptali |
| 5. İdari Tahliye ve Yıkım Ruhsatı | Kartal Kaymakamlığı & Belediye | 5 – 10 Gün | Çıkmayan varsa kolluk marifetiyle tahliye, asbest raporu ve yıkım ruhsatı |
AYEDAŞ, İSKİ, İGDAŞ Hizmet Kesimi ve Kaymakamlık Tahliyesi
Verilen azami 90 günlük tahliye süresi dolduğunda dairelerin büyük çoğunluğu rızayla boşaltılmış olur. Ancak binada hâlâ çıkmamakta direnen bir kiracı veya muhalif malik kalmışsa 6306 sayılı Kanun’un 5. maddesindeki iki kesin yaptırım devreye girer:
- Altyapı Hizmetlerinin Zorunlu Durdurulması: Kartal Belediyesi ilgili müdürlüğü tarafından AYEDAŞ (elektrik), İSKİ (su ve atık su) ve İGDAŞ (doğalgaz) bölge müdürlüklerine resmi “Riskli Yapı Hizmet Durdurma Yazısı” gönderilir. İlgili dağıtım şirketleri kiracının veya abonenin rızasını aramaksızın hem bireysel sayaçları hem de binanın sokak ana besleme bağlantılarını (servis kutusunu) kesmekle kanunen yükümlüdür!
- Mülki İdare Amiri İzniyle Kolluk Tahliyesi: Altyapı kesimine rağmen kilitli tutulan veya boşaltılmayan bağımsız bölümler, mahkeme ilamı gerekmeksizin mülki idare amirinin (Kartal Kaymakamlığı) yazılı izni ve yeterli kolluk kuvveti refakatinde çilingirle açılarak eşyalar tutanakla yediemine/depoya kaldırılmak suretiyle idari olarak tahliye edilir.
Tüm aboneliklerden “İlişik Kesme / Hizmet Sonlandırma Yazıları” ve lisanslı uzman tarafından hazırlanan Asbest ve Tehlikeli Atık Envanter Raporu tamamlandığında Kartal Belediyesi Yıkım Ruhsatını düzenler. Uygulamada apartman yöneticilerinin sıklıkla atladığı teknik bir ayrıntı da Türk Telekom / fiber internet kabloları ile bina cephesine sabitlenmiş sokak aydınlatma armatürleridir; yıkım ekskavatörü sahaya girmeden önce bu zayıf akım ve sokak hatlarının da ilgili kurumlara dilekçe verilerek deplase ettirilmesi iş güvenliği açısından büyük önem taşır.
Yeni Binada Eski Kiracının Yeniden Kiralama Önceliği Var mı?
Ev sahiplerinin çok merak ettiği bir diğer hukuki incelik de şudur: “İnşaat 18 ay sonra bitip sıfır dairemi teslim aldığımda eski kiracımı tekrar ucuza oturtmak zorunda mıyım?” Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi (yeniden kiralama yasağı ve 3 yıl kuralı) ile 350. maddesindeki öncelik hakkı kural olarak ev sahibinin kendi iradesiyle açtığı yeniden inşa tahliye davalarında gündeme gelir; ancak Yargıtay Hukuk Dairelerinin yerleşik kararlarında 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı nedeniyle yapılan tahliyenin ev sahibinin keyfi iradesine değil kamusal zorunluluğa dayandığı vurgulanmaktadır. Kaldı ki TBK m. 355 kapsamında eski kiracıya noterden bildirim yapılsa dahi kira bedeli eski düşük kira değil, yeni yapılan sıfır binanın güncel piyasa emsal kira bedeli üzerinden teklif edilir! Ayrıca dairenin yıkım öncesi son halini ve teslim tutanağını karşılıklı imzalamak, depozito ve aidat mahsuplaşmalarında ileride doğabilecek tüm alacak ihtilaflarını kesin biçimde kapatır. Sürecinizi hatasız yönetmek için apartman karar tutanağı oluşturucu aracımızdan faydalanabilir veya ücretsiz imar ve fizibilite etüdü başvurusu yapabilirsiniz.
