Emsali Dolmuş Kartal Apartmanlarında Hangisi Kârlı: Yarısı Bizden + İlave Ödeme mi, m² Küçültmeli Kat Karşılığı mı?

Kartal Apartmanlarının %80’inde Görülen “Emsal Doluluğu” Gerçeği

Kartal’ın Atalar, Petroliş, Cevizli, Orhantepe, Karlıktepe, Yukarı ve Soğanlık Yeni mahallelerindeki apartman toplantılarında maliklerin ilk beklentisi doğal olarak şudur: “Müteahhit binamızı yıksın, cebimizden hiç para çıkmasın ve mevcut 100 m² net 3+1 dairemizi bize aynı büyüklükte geri versin.”

Ancak matematik yalan söylemez: Sıfır ödemeli ve metrekare kayıpsız kat karşılığı ancak arsanın kullanılmamış boş imar emsali varsa (örneğin 3 katlı eski binanın yerine güncel imarda 8 kat yapılabiliyorsa) mümkündür. Oysa Kartal’da 1982–1998 arasında yapılan 5 katlı, 10 veya 12 daireli apartmanlar, parselin bugünkü KAKS = 1,75 imar hakkını zaten sonuna kadar kullanmış, hatta çıkmalarla aşmıştır. Müteahhidin tüm inşaat maliyetini üstlenip kâr edebilmesi için toplam inşaat alanının %35 ila %45’ini satılabilir daire olarak alması gerekir. İmar artmadığına göre bu pay nereden çıkacaktır? İşte tam bu noktada apartmanın önünde iki gerçekçi yol belirir ve yanlış seçim daire başına 2,5 ila 4 milyon TL net servet kaybına yol açar.

Model A: Yarısı Bizden Desteği + Taksitli Fark Ödemesiyle m² Koruma

Birinci modelde (Yarısı Bizden destekli bina yenileme / taahhüt modeli), apartman malikleri arsa emsalinin tek bir metrekaresini bile dışarıya devretmez. Parselin ürettiği tüm inşaat hakkı 10 mevcut malike bölüştürülür; böylece her malik yeniden geniş ve ferah 3+1 dairesinin (örneğin ~112 m² brüt / 86–88 m² net + kapalı otopark) sahibi olur.

Daire başına düşen toplam anahtar teslim inşaat maliyetinden devletin sunduğu 875.000 TL geri ödemesiz hibe + 875.000 TL 2 yıl ödemesiz 10 yıl vadeli kredi (1.750.000 TL yapım paketi) düşülür; dairede bizzat malik oturuyorsa ayrıca tek seferlik 125.000 TL tahliye desteği alır (kiracı oturuyorsa tahliye desteği kiracıya ödenir). Malik, müteahhide inşaat süresince (14–18 ay) yalnızca kalan inşaat maliyet farkını öder. İnşaat bittiğinde malikin elinde Kartal piyasasında 10.000.000 TL – 12.500.000 TL değerinde sıfır bir 3+1 daire oluşur.

Model B: m² Küçültmeli Sıfır Ödemeli Kat Karşılığının Gizli Servet Kaybı

İkinci modelde apartman malikleri “Cebimizden nakit çıkmasın, dairemiz küçülürse küçülsün” diyerek kat karşılığı anlaşma yoluna gider. Aynı 500 m² arsada aynı toplam inşaat alanı içinde bu kez 10 malik dairesi yerine müteahhidin satacağı 5 veya 6 daire de üretilmek zorundadır (toplam 15–16 küçük daire). Sonuçta maliklerin eski 92 m² net 3+1 daireleri, yeni binada 56–60 m² net (1+1 veya küçük 2+1) boyutuna düşer!

Finansal yanılsama burada gizlidir: Malik cebinden nakit para vermediğini düşünürken aslında iki büyük kayba uğramıştır: (1) Devletin karşılıksız verdiği 875.000 TL hibeyi ve sübvansiyonlu krediyi masada bırakmıştır (çünkü müteahhide kat karşılığı arsa payı devredilen klasik sözleşmelerde malik yapım maliyetini üstlenmediği için süreç farklı işler veya müteahhit daire artışıyla 1,5 kat sınırı zorlanır), (2) Teslim aldığı küçük 2+1 dairenin piyasa değeri 6.800.000 TL – 7.500.000 TL bandında kalırken 3+1 daire değerinden yaklaşık 3,5 ila 4,5 milyon TL daha düşük bir gayrimenkule razı olmuştur!

10 Daireli Örnek Kartal Apartmanında 3 Dönüşüm Modeli Servet Analizi Tablosu

Mimar İdris YAĞMAHAN ve İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN tarafından 500 m² arsaya sahip (KAKS: 1,75), mevcut 10 daireli tipik bir Atalar / Cevizli apartmanı için hazırlanan karşılaştırmalı daire başı bilanço tablosu gerçeği tüm çıplaklığıyla göstermektedir:

Hangi Kartal Mahallesinde Hangi Model Seçilmeli? (Kordonboyu vs. İç Kesimler)

Peki kat karşılığı model hiçbir zaman mantıklı değil midir? Elbette çok kârlı olduğu istisnai Kartal bölgeleri vardır! Müteahhidin aldığı dairenin satış fiyatı ne kadar yüksekse, maliklerden isteyeceği arsa payı (metrekare kesintisi) o kadar düşer:

• Kordonboyu, Dragos Sahil ve Prestijli Deniz Manzaralı Parseller: Yeni konut metrekare satış fiyatlarının çok yüksek olduğu Kordonboyu ve Orhantepe Dragos aksında müteahhit sadece 2 veya 3 çatı/üst kat dairesini satarak tüm 10–12 daireli binanın lüks inşaat maliyetini çıkarabilir. Bu durumda malikler cüzi bir m² daralmasıyla sıfır ödemeli kat karşılığı yaptırabilir (12 daireli apartman kat karşılığı vaka çalışmamıza bakınız).
• İç ve Kuzey Mahallelerde Emsali Dolu Apartmanlar: Petroliş iç kesimler, Karlıktepe, Esentepe, Soğanlık, Yakacık ve Hürriyet’te emsali dolmuş binalarda ise Model A (Yarısı Bizden Bina Yenileme) veya yan apartmanla birleşerek emsal kazandıran Model C (Tevhidli Dönüşüm) açık ara en yüksek servet kazancını üretir.

Nakit Akışı Sınırlı Malikler İçin Hibrit Finansman ve Tevhid Çözümleri

Apartmandaki 10 komşudan 8’i Yarısı Bizden + fark ödemesiyle 3+1 dairesini korumak isterken, 2 emekli komşunun ilave fark ödeyecek nakit birikimi bulunmayabilir. Bu durumda tüm apartmanı m² küçültmeye mahkûm etmek yerine Bireysel Esnek Mahsuplaşma (Hibrit Model) kurguluyoruz: Nakit ödemek istemeyen 2 komşuya projede daha kompakt m²’li (örneğin 65 m² net 2+1) daire tasarlanarak aradaki inşaat alanı farkı yükleniciye veya büyük daire isteyen diğer komşulara devredilir; böylece hem birikimi olan malik geniş 3+1 dairesini korur hem de emekli komşu cebinden ilave nakit çıkmadan sıfır ve otoparklı evine kavuşur.

Ayrıca binanın zemin katında cadde cepheli ticari potansiyel varsa veya çatı katında yasal çatı piyesi dubleks hacmi üretilebiliyorsa, bu şerefiyeli alanların getirdiği artı değer apartmanın ortak yapım bütçesinden mahsup edilerek tüm maliklerin ödeyeceği fark minimize edilir. Baştan iskâna kadar gerçek şantiye rakamlarını görmek için 10 daireli apartman örnek dönüşüm bütçesi rehberimizi inceleyebilir, kendi apartmanınız için her iki modeli anında yan yana kıyaslamak üzere daire metrekare ve model karşılaştırma aracımızı çalıştırabilir veya ücretsiz fizibilite sunumu isteyebilirsiniz.