Gerçekçi Vaka Analizi: Kartal'da 10 Daireli Bir Apartmanın Karottan İskâna Adım Adım Dönüşüm Takvimi ve Bütçesi
Örnek Vaka Profili: Kartal’da 480 m² Arsada 10 Daireli Apartman
Soyut mevzuat cümleleri yerine gerçek şantiye rakamlarıyla konuştuğumuzda, kentsel dönüşüm sürecindeki tüm belirsizlik dağılır. Bu kapsamlı vaka analizinde, Kartal’ın Karlıktepe, Esentepe, Petroliş ve Atalar mahallelerinde yüzlerce benzeri bulunan en tipik apartman modelini masaya yatırıyoruz. Nitekim 10 daireli apartman Yarısı Bizden dönüşüm projesi referans kurgumuzda da aynı mühendislik ve finansman disiplini uygulanmaktadır.
Vaka Parametrelerimiz:
- Arsa ve Mevcut Durum: 480 m² yüzölçümlü ayrık/ikiz nizam parsel; 1991 yapımı, Zemin + 4 Normal Kat olmak üzere toplam 5 katlı, her katta 2 daire bulunan 10 konutluk (mevcut brüt ~110 m², otoparksız, asansörsüz, C10 betonlu) eski apartman.
- Yeni İmar ve Mimari Proje: Parselin imar emsali geçmişte büyük ölçüde kullanıldığı için müteahhide ekstra kat çıkmıyor; bu nedenle tüm dairelerin maliklerde kaldığı 6306 + Yarısı Bizden Anahtar Teslim Bina Yenileme modeli seçiliyor. Yeni bina: 1 Bodrum Kat (Kapalı Otopark + Sığınak + Su Deposu: ~320 m²) + Zemin + 4 Normal Kat (10 adet modern daire, toplam üst yapı brüt alanı: ~1.130 m²) olmak üzere toplam 1.450 m² ruhsatlı inşaat alanına sahip.
0–6. Ay: İmar Etüdü, Karot, Tahliye, Yıkım ve Yapı Ruhsatı
Yüksek Mimar İdris YAĞMAHAN ve İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN yönetiminde sürecin ilk 6 aylık “bürokrasi, yıkım ve ruhsat” fazı gün kaybı yaşanmadan paralel adımlarla yürütülür:
- 1. Ay (İmar Arşivi ve Ön Mutabakat): Kartal Belediyesi İmar Arşivi’nden eski ruhsat projesi ve güncel imar çapı çekilir. BIM ortamında bodrum kapalı otoparklı yeni avan kat planları çizilir; 10 malikin tamamının (veya en az %50+1 çoğunluğun, Yarısı Bizden tam uzlaşma hedefiyle) onayı apartman karar tutanağı ile kayıt altına alınır ve karot alınarak ARAAD riskli yapı başvurusu yapılır.
- 2. ve 3. Ay (Kesinleşme ve Tahliye): 15 günlük askı süresinin ardından riskli yapı kesinleşir. Daireler 60–90 gün içinde boşaltılır; AYEDAŞ, İSKİ ve İGDAŞ kesme yazıları ile asbest raporu tamamlanarak Kartal Belediyesi’nden Yıkım Ruhsatı alınır.
- 4., 5. ve 6. Ay (Yıkım, Zemin Sondajı, Ruhsat ve Hibe Sözleşmesi): Bina iş güvenliği tedbirleriyle yıkılır ve Yanan ve Yıkılan Yapılar Formu onaylanır. Boşalan arsada sondajlı ve sismik zemin etüdü yapılır; statik, mimari, mekanik, elektrik ve akustik uygulama projeleri Yapı Denetim ve Kartal Belediyesi onayından geçerek Yeni Yapı Ruhsatı çıkarılır. Eşzamanlı olarak Yarısı Bizden hibe/kredi sözleşmeleri imzalanır ve ilk dilim (%30) şantiye başlangıç ödemesi tetiklenir.
6–18. Ay: Radye Temel, C35 Karkas, İnce İşler ve İskân Alımı
Yapı ruhsatı alındığı gün 12 aylık aktif şantiye imalat takvimi başlar:
- 6. – 10. Ay (Kazı, İksa ve Betonarme Karkas): Komşu parsele bitişik cephe varsa mini kazıklı iksa yapılır, temel çukuru açılır, çift kat membran bohçalama su yalıtımı üzerine 75 cm kalınlığında C35/45 radye temel ve bodrum perdeleri dökülür (Belediye subasman/temel üstü vizesi alınır). Ardından her 14–18 günde bir kat betonu dökülerek çatı kapatılır ve Yarısı Bizden’in 2. dilim (%30) ödemesi serbest kalır.
- 10. – 15. Ay (Cephe, Tesisat ve İnce İşler): Gazbeton duvarlar, yangın yönetmeliğine uygun taşyünü dış cephe mantolaması, ısıcamlı konfor PVC/alüminyum doğramalar, yerden ısıtma veya kombi mekanik hatları, elektrik/data tesisatı, 10 kişilik engelli uyumlu asansör, şap, seramik, vitrifiye, lake kapılar ve mutfak mobilyaları tamamlanır (3. dilim %30 hakediş).
- 16. – 18. Ay (Testler, SGK İlişiksizlik ve İskân): AYEDAŞ, İSKİ, İGDAŞ ana kolon bağlantıları açılır, asansör yeşil etiket tescili ve Enerji Kimlik Belgesi (EKB) alınır, SGK prim ilişiksizliği kapatılarak Kartal Belediyesi’nden Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân) ve 10 malikin Kat Mülkiyeti Tapuları teslim edilir (son %10 hakediş).
10 Daireli Apartman 18 Aylık Takvim ve Bütçe Bilançosu Tablosu
2026/2027 piyasa birim maliyetleri baz alınarak 1.450 m² toplam inşaat alanına sahip (10 daire + kapalı otoparklı bodrum) örnek Kartal apartmanının kalem kalem bütçesi ve daire başına düşen net finansman özeti aşağıdaki tabloda şeffafça sunulmuştur:
| Bütçe ve Finansman Kalemi | Kapsam ve Teknik Açıklama | 10 Daire Toplam Tutar | 1 Daireye Düşen Pay |
|---|---|---|---|
| 1. Yıkım, Zemin Etüdü, Proje ve Yapı Denetim | Karot, yıkım, zemin sondajı, 4 grup proje, yapı denetim (harç muafiyetli) | 2.400.000 TL | 240.000 TL |
| 2. Anahtar Teslim İnşaat Yapımı (%1 KDV Dahil) | 1.450 m² × A sınıfı şartname (radye, C35, otopark, asansör, iç mimari) | 30.600.000 TL | 3.060.000 TL |
| TOPLAM ANAHTAR TESLİM MALİYET | Karottan İskânlı Kat Mülkiyeti Tapusuna Her Şey Dahil | 33.000.000 TL | 3.300.000 TL |
| (-) Yarısı Bizden Karşılıksız Hibe Desteği | Devlet tarafından geri ödemesiz karşılanan hibe (10 konut × 875.000 TL) | -8.750.000 TL | -875.000 TL |
| (-) Yarısı Bizden 10 Yıl Vadeli Yapım Kredisi | İnşaat bitip +2 yıl sonra ödemesi başlayan kredi (10 × 875.000 TL) | -8.750.000 TL | -875.000 TL |
| İNŞAAT SÜRESİNCE MALİK ÖZKAYNAK FARKI | 14–16 aya yayılan kademeli hakediş taksitleriyle ödenecek net fark | 15.500.000 TL | 1.550.000 TL |
Yarısı Bizden Hibe/Kredi Mahsubu ve Malik Özkaynak Ödeme Planı
Tablodaki rakamlara yakından baktığımızda sistemin gücü tüm açıklığıyla görülür: Daire başına düşen toplam 3.300.000 TL anahtar teslim maliyetin tam 1.750.000 TL’lik kısmı (%53’ü!) Yarısı Bizden hibe ve kredisiyle finanse edilmektedir (ayrıca dairede fiilen ikamet eden kiracıya, kiracı yoksa bizzat oturan malike tek seferlik 125.000 TL tahliye desteği ödenmektedir).
Geriye kalan daire başı 1.550.000 TL malik özkaynak farkı da tek seferde peşin ödenmez! Sözleşme takvimine göre örneğin yapı ruhsatında %20 (310.000 TL), kalan %80’lik kısım ise şantiyedeki fiziksel ilerlemeye (temel, kaba inşaat, cephe, ince iş ve iskân aşamalarına) paralel olarak 14–15 aya yayılan hakediş dilimleriyle ödenir. 875.000 TL’lik devlet yapım kredisinin geri ödemesi ise siz yeni dairenize taşındıktan 2 yıl sonra, ilk yıl faizsiz ve devam eden yıllarda TÜFE’nin yarısını aşmayan son derece düşük taksitlerle 10 yıla yayılarak erir.
Yatırım Geri Dönüşü (ROI): Harcanan Bütçe vs Kazanılan Servet
Peki bu 18 aylık yolculuğun sonunda 10 kat malikinin elindeki gayrimenkul serveti nereye ulaşır? Dönüşümden önce Kartal Karlıktepe / Atalar aksındaki 35 yıllık, C10 betonlu, otoparksız eski dairenizin piyasa değeri yaklaşık 4.300.000 TL seviyesindeyken; kapalı otoparklı, asansörlü, C35 betonlu, sıfır iskânlı yeni dairenizin güncel Kartal piyasa satış değeri 9.200.000 TL – 10.500.000 TL bandına yükselmektedir!
Özetle: Cebinizden çıkan 1.550.000 TL özkaynak + uzun vadeli 875.000 TL düşük maliyetli devlet kredisi (toplam 2.425.000 TL malik maliyeti) karşılığında; ailenizin depremdeki can güvenliğini %100 sağladığınız gibi, mülkünüzün değerini de net +5.000.000 TL’nin üzerinde büyütmüş olursunuz! Kendi apartmanınızın arsa metrekaresi ve daire sayısına göre anlık bütçe simülasyonunu maliyet hesaplama aracımızla hemen çıkarabilir, apartmanınıza özel sunum için ücretsiz imar ve fizibilite etüdü randevusu oluşturabilirsiniz.
