Kartal’da Yarısı Bizden Kampanyası (2026/2027): 1.750.000 TL Konut Yapım Desteği, 4 Taksitli Hakediş ve 1,5 Kat Kuralı
2026/2027 Yarısı Bizden Destek Tutarları: Konut, İkinci Daire ve İşyeri
İstanbul’daki deprem riskli konut stoğunu hızla yenilemek amacıyla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yürütülen Yarısı Bizden Kampanyası, özellikle Kartal gibi 1980–1999 dönemi apartmanlarının emsalini doldurduğu ilçelerde kentsel dönüşümün bir numaralı finansman motoru haline gelmiştir. Cumhurbaşkanı Kararları ile 31 Aralık 2027 tarihine kadar uzatılan güncel 2026/2027 uygulama döneminde, vatandaşların kendi seçtikleri yüklenici (müteahhit) ile bina bazlı dönüşüm yapmaları halinde sağlanan resmi devlet destekleri şöyledir:
- Malikin 1. Konutu İçin 1.750.000 TL İnşaat Yapım Desteği: Hak sahibinin ilk konutu için inşaat yapım hesabına 875.000 TL geri ödemesiz HİBE + 875.000 TL uygun vadeli KREDİ olmak üzere toplam 1.750.000 TL yapım finansmanı sağlanır.
- Aynı Malik İçin İkinci ve Sonraki Her Bir Konut: Apartmanda veya İstanbul genelinde birden fazla dairesi bulunan hak sahipleri ikinci ve sonraki her bir konutu için hibe almaksızın 1.750.000 TL uygun koşullu yapım kredisi kullanabilir.
- Malikin 1. İşyeri (Dükkan) İçin 875.000 TL İnşaat Yapım Desteği: Hak sahibinin ilk ticari işyeri için inşaat yapım hesabına 437.500 TL HİBE + 437.500 TL KREDİ = 875.000 TL yapım desteği; aynı malikin ikinci ve sonraki her bir işyeri için ise hibe olmaksızın 875.000 TL uygun vadeli yapım kredisi tanımlanmıştır.
- Fiilen Kullanan İçin Ayrı 125.000 TL Tahliye (Taşınma) Desteği: İnşaat yapım paketi haricinde, tahliye edilen konut veya işyerinde kiracı varsa kiracıya, kiracı yoksa bizzat oturan/kullanan malike tek seferde 125.000 TL tahliye desteği ödenir (kiracılı mülkte malik ayrıca taşınma desteği alamaz ve bu destek bina inşaat havuzuna eklenmez).
Ayrı maliklere ait 10 daireli tipik bir Kartal apartmanında bu destek, devletten apartman inşaat yapım havuzuna toplam 17.500.000 TL doğrudan kaynak girmesi (ve dairelerde fiilen oturanlara toplam 1.250.000 TL tahliye desteği ödenmesi) anlamına gelir! Gerçek bir Kartal apartmanında bu kaynağın inşaat bütçesini nasıl düşürdüğünü 10 daireli apartman Yarısı Bizden örnek projemizde kalem kalem inceleyebilirsiniz.
875.000 TL Kredinin Geri Ödeme Planı, TÜFE Sınırı ve Gelir Şartı Muafiyeti
Emekli, ev hanımı veya sabit gelirli Kartal sakinlerinin en büyük endişesi “Banka bana kredi verir mi ve faizi altından kalkamayacağım kadar yükselir mi?” sorusudur. Yarısı Bizden kredisini ticari banka konut kredilerinden ayıran üç benzersiz sosyal güvence mevcuttur:
- Gelir Belgesi, Yaş Sınırı ve Kredi Puanı (Findeks/KKB) Şartı Yoktur: Hak sahiplerinin gelir durumuna, emekli maaşına, yaşına veya kredi sicil puanına bakılmaksızın tüm tapu maliklerine kredi tahsis edilir.
- İnşaat Süresince ve Ruhsattan Sonra 2 Yıl Geri Ödemesiz Dönem: Yapı ruhsatı alındıktan itibaren ilk 24 ay boyunca hiçbir taksit ödemesi yapılmaz; yani malik hem dışarıda kira öderken hem kredi taksiti ödeme yükü altına girmez, yeni evine taşındıktan sonra ödemeye başlar.
- 10 Yıl Vade, İlk Yıl Faizsiz, Sonraki Yıllar TÜFE Yarısı Tavanı: Toplam vade 10 yıldır (2 yıl ödemesiz + 8 yıl / 96 ay taksit). Taksitlerin başladığı ilk yıl faiz %0 (sıfır) olarak uygulanır; takip eden yıllarda ise kalan anapara bakiyesi yıllık TÜFE artış oranının en fazla yarısı (%50’si) oranında güncellenir. Enflasyonist ortamda bu oran krediyi reel olarak hibe niteliğine yaklaştırır.
Yarısı Bizden Destek Kalemleri ve 4 Aşamalı Müteahhit Hakediş Tablosu
Devlet, 1.750.000 TL’lik yapım desteğini (875.000 TL Hibe + 875.000 TL Kredi) suiistimalleri önlemek ve inşaatın bitirilmesini garanti altına almak için malike nakit vermez; inşaatın sahadaki fiziksel ilerlemesini Yapı Denetim ve Bakanlık teknik personeliyle denetleyerek doğrudan sözleşmeli müteahhidin (yüklenicinin) banka hesabına 4 taksitte aktarır:
| Hakediş Dilimi ve Şantiye Seviyesi | Ödeme Oranı | Konut Başına Aktarılan Tutar | Bakanlık / Yapı Denetim Kontrol Şartı |
|---|---|---|---|
| 1. Taksit: İş Başlangıcı & Ruhsat Onayı | %30 | 525.000 TL | Eski binanın yıkımı, Kartal Belediyesi yeni yapı ruhsatı ve hibe/kredi taahhütnamesi imzası |
| 2. Taksit: Taşıyıcı Sistemin (Kaba İnşaat) Bitimi | %30 | 525.000 TL | Subasman, tüm kat kolon/perde/döşeme betonarme karkasın tamamlanması seviye tespiti |
| 3. Taksit: İnce İnşaatın Tamamlanma Aşaması | %30 | 525.000 TL | Dış cephe, doğrama, mekanik/elektrik tesisat, şap ve sıva imalatlarının bitim onayı |
| 4. Taksit: Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) | %10 | 175.000 TL | Kartal Belediyesi’nden resmi İskan belgesinin alınması ve anahtar teslimi (+125.000 TL tahliye ayrı ödenir) |
Kritik “1,5 Kat İnşaat Alanı Kuralı” Kartal Binalarında Nasıl Hesaplanır?
Yüklenici ile bina bazlı Yarısı Bizden kampanyasının en kritik teknik uygunluk şartı “1,5 Kat Kuralı”dır: Yeni yapılacak binanın otopark ve sığınak alanları hariç toplam brüt inşaat alanı, yıkılan eski riskli binanın toplam inşaat alanının en fazla 1,5 katı (1,50x) olabilir. Örneğin eski ruhsatlı veya mevcut tespitli inşaat alanı 1.000 m² olan bir Atalar apartmanında, yeni yapılacak binanın otopark ve sığınak dışı alanı 1.500 m²’yi geçmiyorsa bina kampanyaya %100 uygundur.
Kartal’daki 4–6 katlı yaşlı apartmanların neredeyse tamamı zaten mevcut imar emsalini doldurduğu için yeni projede inşaat alanı eski binanın 1,00 ila 1,25 katı civarında çıkmakta ve 1,5 kat kuralını rahatlıkla sağlamaktadır. Buna karşılık 2 katlı küçük bir gecekondu yıkılıp yerine 10 katlı büyük bir apartman yapılacaksa inşaat alanı 1,5 katı aşacağı için o parselde Yarısı Bizden yerine doğrudan sıfır ödemeli kat karşılığı inşaat modeli tercih edilir. Ayrıca Yarısı Bizden yapım desteğinden yararlanılan bağımsız bölümlerde 18 aylık düzenli kira yardımı alınamaz (bunun yerine malik yapım hesabına hibe+kredi alır; mülkte fiilen oturan kiracı veya malik tek seferlik 125.000 TL tahliye desteği alır); detayları kira yardımı ve harç muafiyetleri rehberimizde karşılaştırabilirsiniz.
Kartal’da Adım Adım Başvuru, Belediye Ruhsatı ve Bakanlık Sözleşme Akışı
Güncel mevzuatta artık önceden e-Devlet çekilişi beklemeye gerek yoktur. Süreç şu sırayla ilerler: (1) Ön imar etüdü ve %50+1 çoğunluk mutabakatı sonrası Bakanlık lisanslı kuruluşça Riskli Yapı Tespiti kesinleştirilir, (2) Bina tahliye edilerek Kartal Belediyesi yıkım ruhsatıyla yıktırılır ve ARAAD sistemine yıkım bilgisi işlenir, (3) Yüklenici firmamızla noter yapım sözleşmesi imzalanarak Kartal Belediyesi’nden yeni Yapı Ruhsatı çıkarılır, (4) İlçe Belediyesi üzerinden Bakanlık randevusu açılarak hak sahipleri kamu bankasında hibe ve kredi sözleşmelerini imzalar ve 1. dilim (%30) ödemesiyle şantiye hızla yükselir.
Yarısı Bizden Projelerinde Doğru Müteahhit Seçimi ve Bütçe Tamamlama
Tabloda görüldüğü üzere devlet ilk %30’luk dilimi yapı ruhsatı çıktıktan sonra, kalan %70’i ise müteahhit inşaatı kendi özsermayesiyle kaba ve ince aşamaya getirdikten sonra öder. Dolayısıyla özsermayesi zayıf, Müteahhitlik Yetki Belgesi yetersiz aracı/çanta firmalar Yarısı Bizden şantiyesini yarıda bırakma riski taşır. 1980’den gelen kurumsal gücüyle Kartal Yarısı Bizden bina yenileme projelerini üstlenen Mimar İdris YAĞMAHAN ve İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN, devletin 1.750.000 TL yapım paketini (875 bin hibe + 875 bin kredi) ana inşaat bütçesinden düşerek kalan malik fark ödemesini inşaat ilerlemesine paralel vadelendirir. Kendi dairenize düşecek net farkı hemen maliyet hesaplama aracımızla hesaplayabilirsiniz.
