Kartal Sahil ve Merkezde Emsali Düşen Binalar İçin Kat ve Metrekare Kayıpsız Kentsel Dönüşüm Yol Haritası
Müktesep Hak Korunsa Bile Yanlış Mimari Projede Net m² Neden Küçülür?
Kartal’da 1985 yapımı bir apartman 1/1000 Riskli Yapı Plan Notu sayesinde eski ruhsatındaki 1.200 m² müktesep inşaat alanını birebir koruduğunda dahi maliklerin dikkat etmesi gereken ikinci bir teknik detay vardır: 1985 yılında yangın güvenlik holü, çift merdiven kovası, engelli uyumlu geniş asansör ve yüksek yalıtımlı dış duvar zorunlulukları yoktu.
Eğer mimari proje sıradan bir şablonla çizilirse, yangın merdiveni ve çekirdek holü dairelerin net süpürülebilir alanından %10–12 pay çalar. Mimar İdris YAĞMAHAN ve İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN olarak 3 boyutlu BIM tasarımında Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin tanıdığı emsal harici (KAKS dışı) hakları son santimetrekaresine kadar kullanarak bu kaybı sıfırlıyoruz.
Emsal Harici Alan Mühendisliği: Net Daire İçini Büyüten 4 Mimari Çözüm
- Tamamı Emsal Harici Gömülü Bodrum Kapalı Otopark: Zorunlu otopark, sığınak, su deposu ve hidrofor odalarının tamamı iksa perdeli bodrum katlara alınır; böylece zemin ve normal katlardaki müktesep inşaat alanının tek bir metrekaresi teknik hacme harcanmaz.
- %30 Emsal Harici Ortak Alan ve Balkon Dengesi: Yangın merdiveni, asansör boşluğu, kat holü, tesisat şaftları ve açık çıkma balkonların yönetmelikteki emsal harici muafiyet dilimleri hassas biçimde dengelenerek daire içi net oda metrekareleri maksimize edilir.
- Kompakt Çekirdek (Core) Yerleşimi: Özellikle 350–550 m² orta ölçekli 10 daireli ve 12 daireli Kartal apartmanlarında merdiven-asansör çekirdeği parselin kör aksına yerleştirilerek tüm salon ve ebeveyn odalarının cephe alması sağlanır.
- Yola Terk Sonrası Çekme Mesafesi Etüdü: Eski sokak dokusunda 5 metre ön bahçe ve 3 metre yan bahçe çekmeleri nedeniyle kat tabanı daralıyorsa, çıkma (konsol) hakları ve plan notu istisnalarıyla kat oturumu korunur.
Kartal Mahallelerinde Eski Yapı Yoğunluğu vs. Güncel Emsal Tablosu
| Kartal Bölgesi / Mahalle | 1980–1998 Binaların Tipik Durumu | Önerilen Kat & m² Koruma Formülü |
|---|---|---|
| Orhantepe (Dragos) & Kordonboyu | Geniş daireli 4–7 katlı sahil apartmanları | Müktesep Hak / KAKS Kıyaslaması + Kıyı İksa Bodrum Otopark |
| Atalar, Petroliş & Rahmanlar | Bitişik/ikiz nizam veya dar cepheli 5–6 katlı apartmanlar | Müktesep Hak Koruma + 1.750.000 TL Yarısı Bizden Yapım Desteği + Araç Asansörü |
| Karlıktepe, Yukarı & Orta Mahalle | Emsali tamamen dolmuş zemin dükkanlı 5–7 katlı binalar | Arşiv Ruhsat Alanı Koruma + Konut/İşyeri Yarısı Bizden Paketi |
| Cevizli, Esentepe & Soğanlık | Karma parsel büyüklükleri (hem eski 4 kat hem yüksek blok) | 3–4 Katlıda Tevhid Emsal Artışı · Yüksek Blokta Müktesep Koruma |
TBDY 2018 C35/C40 Sismik Perde Tasarımında Salon Kaybını Önlemek
Deprem güvenliğinden zerre taviz vermeden oda köşelerinde hantal kolon dişleri oluşmaması için taşıyıcı sistemi duvar akslarının içine gizlenen 25–30 cm genişliğinde C35/C40 yüksek dayanımlı betonarme perdelerle çözüyoruz. Böylece hem Atalar ve Rahmanlar’daki ZD alüvyon zeminde üstün sismik rijitlik sağlanıyor hem de net salon kullanımı eski binadan bile daha ferah hale geliyor.
Adım Adım Kat ve m² Kayıpsız Kartal Dönüşüm Yol Haritası
Binanızda karot aldırmadan önce ilk adımı doğru atın: Müktesep Hak & Riskli Yapı Tespiti birimimiz üzerinden ada/parsel numaranızı paylaşın; Kartal Belediyesi arşiv dosyanızı, güncel 1/1000 plan notlarınızı ve daire başı net metrekare garantili 3B kat planı taslağınızı ücretsiz hazırlayalım.
