Kartal’da Müktesep Hak Nedir? 1/1000 Riskli Yapı Plan Notu ile Mevcut İnşaat Alanı ve Kat Koruma Rehberi
Kartal’da Kentsel Dönüşümde Müktesep (Kazanılmış) Hak Var mı?
Kartal’daki apartman yönetim kurullarında ve malik toplantılarında en sık karşılaştığımız soru şudur: “Binamız 1987 yılında 6 katlı olarak ruhsatlı yapıldı; ancak güncel Kartal imar planında sokağımızın emsali (KAKS) daha düşük görünüyor. Binamızı kentsel dönüşüme sokarsak katımız veya daire metrekarelerimiz düşer mi?” Kısa ve net mühendislik cevabı: Evet, Kartal’da müktesep (kazanılmış) imar hakkı koruması vardır; ancak bu hak kendiliğinden değil, yürürlükteki 1/1000 ölçekli uygulama imar planı notlarındaki açık yasal şartların eksiksiz sağlanmasıyla kullanılır.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) Meclisi ve Kartal Belediyesi Meclisi kararlarıyla ilçe uygulama imar planlarına entegre edilen “Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu” düzenlemesi, geçmişte yürürlükteki imar mevzuatına uygun şekilde yasal yapı ruhsatı ve/veya yapı kullanma izin belgesi (iskân) alarak inşa edilmiş binaların, sonradan yapılan plan revizyonlarında emsal küçülmesi yüzünden depreme dayanıksız halde kaderine terk edilmesini önlemek amacıyla yürürlüğe konulmuştur. Mimar İdris YAĞMAHAN ve İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN yönetiminde, Kartal’da karot işlemine başlamadan önce her apartmanın müktesep hak bilançosunu resmi arşiv belgeleriyle çıkarıyoruz.
İBB ve Kartal 1/1000 Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu Nasıl Çalışır?
Standart imar hukukunda genel kural şudur: Bir bina ekonomik ömrünü tamamlayıp yıkıldığında, eski binanın varlığı sona erer ve yeni yapılacak bina o gün yürürlükte olan meri 1/1000 ölçekli uygulama imar planı şartlarına (TAKS, KAKS, Yençok, çekme mesafeleri) tabi olur. Eğer bu genel kural Petroliş, Atalar, Karlıktepe veya Yukarı Mahalle gibi yoğun yapılaşmış Kartal mahallelerinde istisnasız uygulansaydı, 1980’lerin 0.40 taban oturumlu 5–6 katlı apartmanları yıkıldığında yeni planda 30–35 m² küçülmek zorunda kalacaktı.
İşte Kartal 1/1000 uygulama imar plan notlarına işlenen riskli yapı koruma maddesi bu tıkanıklığı çözer: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında resmi “Riskli Yapı” tespiti kesinleşerek yıkılan yasal ruhsatlı binalarda, güncel imar planındaki emsal (KAKS) hesabı eski ruhsatlı inşaat alanının altında kalıyorsa, maliklerin talebiyle eski onaylı ruhsat/iskân belgesindeki toplam inşaat alanı ve kat adedi (müktesep hak) korunarak yeni inşaat ruhsatı düzenlenir.
Müktesep Haktan Yararlanmanın 5 Zorunlu Yasal ve Teknik Şartı
Sahada en büyük hak kayıpları, “mevcut binamız kaç metrekareyse aynısını yaparız” yanılgısıyla dosya incelenmeden karot alınmasından kaynaklanır. Kartal Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün yeni ruhsatta müktesep hakkı onaylaması için şu 5 şartın bir arada bulunması zorunludur:
- 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kesinleşmiş Riskli Yapı Şerhi: Binanın normal belediye yıkım ruhsatıyla değil, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı lisanslı kuruluş raporuyla “Riskli Yapı” ilan edilerek tapu kütüğüne 6306 şerhinin işlenmiş olması şarttır. Keyfi yıkımlarda müktesep plan notu devreye girmez.
- Onaylı Yasal Yapı Ruhsatı ve/veya İskân Kaydı: Korunan alan binanın fiili (sahadaki kaçak büyütülmüş) metrekaresi değil, Kartal Belediyesi İmar Arşivi dosyasındaki mühürlü mimari projede ve yapı ruhsatında yazılı yasal inşaat alanıdır.
- Yapı Kayıt Belgesi (İmar Barışı) Alanlarının Hariç Tutulması: 3194 sayılı Kanun Geçici 16. madde (İmar Barışı) kapsamında alınan Yapı Kayıt Belgeleri yalnızca binanın yıkılana kadarki mevcut kullanımını idari para cezasından korur; bina yıkıldığı anda hukuki geçerliliği biter ve müktesep inşaat alanına eklenmez.
- Ruhsat Sonrası İfraz (Parsel Bölünmesi) Yapılmamış Olması: Eski yapı ruhsatı alındıktan sonraki yıllarda parsel ifraz edilerek küçültülmüşse, eski büyük parsel üzerinden alınan inşaat hakkı kalan küçük parselde aynen talep edilemez.
- Yol ve Donatı Terklerinin Bedelsiz Tamamlanması: Güncel 1/1000 imar planında parselin yola, yeşil alana veya kamusal donatıya terki (istikamet kesintisi) varsa, bu kamu terklerinin bedelsiz olarak yapılması ve yeni binanın güncel çekme/gabari emniyet sınırları içinde çözülmesi gerekir.
Eski Ruhsat m² mi, Güncel Emsal (KAKS) mi? Örnek Kartal Hesap Tablosu
Kartal plan notlarının en güçlü yönü “malikin lehine olan seçeneğin uygulanması” ilkesidir. Mimari etütte hem güncel KAKS hesabı hem de arşivdeki eski ruhsat alanı ayrı ayrı hesaplanır; hangisi daha yüksek yasal inşaat alanı üretiyorsa ruhsat dosyası o hukuki dayanak üzerinden kurgulanır:
| Örnek Kartal Parsel Senaryosu | Arşivdeki Ruhsatlı Alan | Güncel 1/1000 KAKS Alanı | Uygulanacak Yasal Hak (Lehe Seçim) |
|---|---|---|---|
| Karlıktepe 480 m² Parsel (1989 Yapımı 10 Daire) | 1.080 m² Emsal Alanı | 840 m² (KAKS 1.75) | 1.080 m² Müktesep Hak Korunur (+240 m² Kazanç) |
| Petroliş 420 m² Parsel (1986 Yapımı 8 Daire) | 920 m² Emsal Alanı | 735 m² (KAKS 1.75) | 920 m² Müktesep Hak Korunur (+185 m² Kazanç) |
| Atalar Sahil 650 m² Parsel (Eski 3 Katlı 6 Daire) | 680 m² Emsal Alanı | 1.137 m² (KAKS 1.75) | 1.137 m² Güncel KAKS Seçilir (Kat Karşılığı Fizibil) |
| Soğanlık 3 Parsel Tevhidi (Toplam 1.650 m²) | 2.750 m² Toplam Eski Ruhsat | 3.465 m² (Tevhid Bonuslu KAKS) | 3.465 m² Tevhid Emsali Seçilir (+715 m² İlave Alan) |
Kartal’ın İmar Planı Etaplarına Göre Müktesep Hak Dinamikleri
Kartal tek bir imar planıyla yönetilmez; Orhantepe (Dragos) ve Kordonboyu kıyı planları, Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı, Kartal Merkez 18. Madde uygulama etabı ve Kartal E-5 Kuzeyi (Soğanlık, Yakacık, Uğur Mumcu) plan notları birbirinden farklı alt hükümlere sahiptir. Özellikle Kartal Merkez etabında veya askı/itiraz sürecinden geçen alt adalarda parsel birleştirme (tevhid) zorunluluğu ya da donatı dengesi şartları bulunabildiğinden, her parsel için güncel KEOS / e-imar çapı ve plan notu paftası tek tek okunmalıdır.
Ruhsat Başvurusu Öncesi Arşiv Teyidi ve 3B BIM Projelendirme
Müktesep hakkı korunan ancak dışarıya müteahhit dairesi çıkaracak ek emsal boşluğu olmayan binalarda en doğru finansman modeli, 2026/2027 Yarısı Bizden kampanyası ile ilk konut için 1.750.000 TL kamu yapım desteğini (875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi; ayrıca fiilen ikamet eden kiracı veya malike 125.000 TL tahliye desteği) kullanarak mevcut metrekareleri m² kaybı olmadan sıfırlamaktır. Binanızın müktesep hak hesabını Daire m² Kıyaslama Simülatörümüzle test edebilir veya ada/parsel numaranızla ücretsiz resmi arşiv ve imar etüdü talep edebilirsiniz.
