Yapı Kayıt Belgesi (İmar Barışı) ve 2026 Çatı Katı Plan Notu İptali Kartal’da Müktesep Hakkı Nasıl Etkiler?
Yapı Kayıt Belgesi (İmar Barışı) Kentsel Dönüşümde Müktesep Hak Sayılır mı?
2018 yılında yürürlüğe giren 3194 sayılı İmar Kanunu Geçici 16. madde (kamuoyunda bilinen adıyla İmar Barışı) kapsamında Kartal’daki binlerce apartmanda çatı araları, kapatılmış teraslar, büyütülmüş zemin dükkan sundurmaları ve iskânsız katlar için Yapı Kayıt Belgesi (YKB) alındı. Ancak kanun metni son derece açık bir hüküm içerir: Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir; yapının yıkılması halinde hiçbir müktesep (kazanılmış) imar hakkı sağlamaz.
Dolayısıyla Kartal Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü, yıkılıp yeniden yapılacak bir riskli yapıda müktesep inşaat alanını hesaplarken e-Devlet’ten alınan Yapı Kayıt Belgesi’ndeki beyan metrekarelerine değil, yalnızca belediye imar arşivindeki ilk onaylı yapı ruhsatı ve mühürlü mimari projeye bakar. Bunu bilmeden maliklere “Yapı Kayıt Belgeniz kadar yeni imar alanı çıkar” vaadinde bulunan aracılar, ruhsat aşamasında apartmanları çözümsüz hukuki krizlere sürüklemektedir.
25 Şubat 2026 Mahkeme Kararı: Çatı Katı Bağımsız Bölüm Plan Notu İptali
Kartal ve tüm İstanbul genelinde 2025–2026 döneminin en kritik imar gelişmesi çatı katlarına ilişkindir. İBB Meclisi’nin çatı aralarında müstakil bağımsız bölüm (ayrı tapulu çatı dairesi) oluşturulabilmesine yönelik genel nazım imar planı notu düzenlemesi, TMMOB Mimarlar Odası tarafından açılan davada İstanbul 14. İdare Mahkemesi’nin 25.02.2026 tarihli ve 2026/281 K. sayılı kararıyla iptal edilmiştir.
Bu güncel yargı kararının Kartal’daki apartman dönüşümlerine doğrudan etkisi şudur:
- Yeni ruhsat başvurularında çatı arasına ayrı kapı numaralı, müstakil tapulu konut yapılamaz.
- Çatı hacmi, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve Kartal 1/1000 plan notları çerçevesinde yalnızca son normal katta yer alan dairelere içeriden merdivenle bağlanan çatı piyesi (çatı dubleksi) olarak projelendirilebilir.
- Çatı katı bağımsız bölüm vaadiyle hazırlanmış eski tip müteahhit tekliflerinin tamamı hukuken geçersiz hale geldiğinden, mimari avan projelerin güncel yargı kararına uygun olarak revize edilmesi zorunludur.
Çatı Piyesli ve Yapı Kayıt Belgeli Maliklerin Hakları Sözleşmede Nasıl Korunur?
Peki mevcut binada yıllardır Yapı Kayıt Belgeli çatı katında oturan veya arsa paylı tapuya sahip olan malik kentsel dönüşümde açıkta mı kalır? Kesinlikle hayır! İmar hukukunda Yapı Kayıt Belgesi belediyeye karşı ekstra inşaat emsali vermez; ancak kat malikleri arasındaki mülkiyet ve paylaşım hukukunda tapudaki arsa payı ve Yarısı Bizden hak sahipliği korunur:
- Bakanlık Hak Sahipliği: Bağımsız bölümü tapuda veya resmi kayıt/numarataj sisteminde tanımlı olan Yapı Kayıt Belgeli malikler, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki 1.750.000 TL (875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi) Yarısı Bizden konut yapım paketinden yararlanabilir.
- Mimari İç Dağıtım ve Dubleks Çözümü: Binanın toplam yasal (müktesep veya güncel KAKS) inşaat alanı içinde kat planları Mimar İdris YAĞMAHAN tarafından yeniden kurgulanarak tüm tapulu hissedarlara yasal daire veya son kat dubleks tahsisi yapılır; metrekare farkları SPK lisanslı şerefiye tablosuyla denkleştirilir.
Belge Türüne Göre Kartal Kentsel Dönüşüm Hak Koruma Tablosu
| Mevcut Belge / Mülkiyet Durumu | Belediye Müktesep İmar Hakkı | Yeni Projede Yasal Çözüm Yolu |
|---|---|---|
| Kat Mülkiyetli (İskânlı) Normal Daire | %100 Müktesep Hak Kapsamında | Eski ruhsat m² veya güncel KAKS’tan yüksek olan birebir korunur |
| Kat İrtifaklı (Ruhsatlı, İskânsız) Daire | Onaylı Ruhsat Projesi Kadar Korunur | Arşivdeki onaylı mimari projedeki yasal brüt alan üzerinden korunur |
| Arsa Tapulu + Yapı Kayıt Belgeli Kat | Ekstra İmar Emsali Vermez | Toplam yasal emsal içinden tapu arsa payı oranında yeni bağımsız bölüm üretilir |
| Mevcut Çatı Arası / Çatı Piyesi | 2026 Kararıyla Müstakil Daire Olamaz | Son normal katla bağlantılı yasal Çatı Dubleksi + Şerefiye Denkleştirmesi |
%50+1 Karar Sürecinde Hukuki İhtilafları Önleyen Uzlaşma Protokolü
Apartmanınızda %50+1 arsa payı salt çoğunluğu hesaplanırken çatı dublekslerinin ve dükkanların tapudaki arsa payları kritik rol oynar. Noter sözleşmesi öncesinde tüm maliklerin tapu kayıtlarını ve belediye arşiv projesini şeffaf biçimde masaya koyarak sonradan mahkemeden dönecek hiçbir afaki vaat olmadan %100 yasal ruhsat garantili sözleşme kurguluyoruz.
