Kartal Kentsel Dönüşümde Müktesep Hak mı, Tevhid Emsal Artışı mı? Mükerrer Artış Yasağı ve Maliyet Mukayesesi
Kartal Plan Notlarındaki “Mükerrer Artış Yasağı” Ne Anlama Gelir?
Kartal’da yan yana duran 2 veya 3 apartmanın yöneticileri bir araya geldiğinde sıklıkla şu beklenti doğar: “Bizim eski ruhsatlı müktesep inşaat alanımız zaten yüksek; üstüne komşu apartmanlarla parsellerimizi birleştirip (tevhid yapıp) +%15–%25 tevhid emsal bonusunu da eski müktesep alanımızın üstüne ekleyelim!” Oysa İBB Meclisi ve Kartal Belediyesi Meclisi tarafından onaylanan 1/1000 uygulama imar planı notları bu konuda çok net bir kırmızı çizgi çizer: Mükerrer imar artışı yapılamaz.
Bunun anlamı şudur: Bir dönüşüm projesinde ya (1) eski ruhsatlı binanın müktesep inşaat alanını koruma hakkını kullanırsınız ya da (2) güncel baz KAKS (emsal) değeri üzerinden kademeli tevhid (parsel birleştirme) emsal artış oranını kullanırsınız. Tevhid artış yüzdesi asla eski müktesep alanın üzerine çarpılmaz; her zaman plandaki baz KAKS katsayısı üzerinden hesaplanır. Dolayısıyla sözleşme imzalanmadan önce Mimar İdris YAĞMAHAN ve İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN tarafından her iki senaryonun kuruşu kuruşuna ve metrekaresi metrekaresine simüle edilmesi hayati önem taşır.
Model A: Tek Parselde Müktesep Hak + 1.750.000 TL Yarısı Bizden Yapım Paketi
Eğer apartmanınız geçmişte yüksek yoğunluklu ruhsat almışsa (örneğin 450 m² arsada 1.150 m² yasal inşaat alanı, yani fiili KAKS ~2.55) ve güncel planda baz KAKS 1.75 ise; yan parselle birleşip +%15 tevhid artışı alsanız dahi yeni emsal 1.75 × 1.15 = 2.01 seviyesinde kalır ve eski 2.55 müktesep hakkınızın gerisine düşer!
Bu tip “müktesep hakkı tevhid bonusundan daha yüksek olan” Atalar, Petroliş, Karlıktepe ve Yukarı Mahalle apartmanlarında en akılcı strateji; komşu parselleri beklemeden tek parselde müktesep hakkı korumak ve inşaat bütçesini Yarısı Bizden kampanyası (konut başı 875.000 TL hibe + 875.000 TL 2 yıl ödemesiz kredi = 1.750.000 TL yapım paketi; ayrıca fiilen ikamet edene tek seferlik 125.000 TL tahliye desteği) ile finanse ederek sıfır metrekare kaybıyla daireleri yenilemektir.
Model B: Komşu Parsellerle Tevhid + Emsal Bonusu + Kat Karşılığı
Tam tersine; Soğanlık Yeni, Esentepe, Hürriyet veya Cevizli’de 350–500 m² parseller üzerindeki eski 3–4 katlı binalarda mevcut ruhsat alanı düşüktür. Bu binalar 3 veya 4 komşu parselle birleşerek 1.500–2.500 m² üzerinde bir imar adası oluşturduğunda, kademeli tevhid emsal artışı devreye girer:
- Çekme mesafeleri birleştiği için kat planı verimliliği %20 artar ve tam rampalı çift bodrum kapalı otopark çözülür.
- Kazanılan ek emsal alanı sayesinde müteahhit finansmanını karşılayacak yeni bağımsız bölümler üretilir ve sıfır nakit çıkışlı veya düşük fark ödemeli Kat Karşılığı sözleşme mümkün hale gelir.
- Tekil sokak apartmanı yerine güvenlikli butik site (32 daireli tevhid site tipolojisi) üretildiği için dairelerin piyasa şerefiyesi %25–35 yükselir.
Gerçek Kartal Parseli Üzerinde İki Modelin Finansal Mukayese Tablosu
| Karşılaştırma Kriteri | Model A: Müktesep Hak + Yarısı Bizden | Model B: Çoklu Parsel Tevhidi + Kat Karşılığı |
|---|---|---|
| İdeal Bina Profili | Eski ruhsat yoğunluğu yüksek (5–7 katlı), emsali dolmuş apartmanlar | 3–4 katlı eski binalar, geniş bahçeli veya komşuyla birleşebilir parseller |
| Karar ve Uzlaşma Hızı | Çok Hızlı (Yalnızca kendi apartmanınızda %50+1) | Orta (Birleşecek her parselde ayrı ayrı %50+1 mutabakat gerekir) |
| Daire Net m² Sonucu | %100 Korunur (Dışarıya daire payı verilmez) | Tevhid artış oranına ve mahalle rayicine göre dengelenir |
| Malik Nakit Çıkışı | İnşaat bütçesinden 1.750.000 TL yapım paketi düşülür (+125.000 TL tahliye desteği); kalan fark taksitlendirilir | Emsal kurtarıyorsa 0 TL nakit çıkış (Tam Kat Karşılığı) |
| Otopark Çözümü | Parsel cephesine göre rampa veya araç asansörlü bodrum otopark | Geniş çift yönlü rampalı ortak bodrum otopark + peyzaj avlusu |
Kartal Mahalle Kuşaklarına Göre Karar Rehberi
Binanız için hangi modelin daha kârlı olduğunu tahmine bırakmayın: 3-Modlu Maliyet & Tevhid Hesaplama Motorumuzda aynı anda hem Yarısı Bizden hem Kat Karşılığı hem de Tevhid senaryosunu canlı olarak karşılaştırabilir, ardından yönetim kurulunuz için hazırlayacağımız ücretsiz 2 seçenekli mimari etüt dosyasını isteyebilirsiniz.
